Sonntag, 5. Januar 2020

Vorschlag für eine(n) Genossenschaftsbeauftragte(n) der Bundesregierung

Ich schlage hiermit vor, dass die Bundesregierung eine(n) Genossenschaftsbeauftragte(n) bestellt. 

Zuständig sollte das Ministerium für Wirtschaft und Energie sein. Die Ministerien des Innern für Bau und Heimat, M. der Justiz und für Verbraucherschutz, M. für Arbeit und Soziales sollten in die Ausgestaltung und Besetzung einbezogen werden, da Genossenschaften in all diesen Bereichen eine konstruktive Rolle spielen können. Damit würde die Bundesregierung dem gesellschaftlichen Potential, das im Genossenschaftsgedanken liegt, Gewicht geben und könnte die Entfaltung dieses Potentials konkret fördern, in dem es personelle Resourcen und Know How zur Verfügung stellt.

Das Potential von Genossenschaften liegt im Bereich Wohnen 

- in niedrigen Mieten auch in angespannten Wohnungsmärkten, bei geringem Einsatz staatlicher Mittel, da Menschen im gemeinschaftlichem Geschäftsbetrieb betriebliche Leistungen dauerhaft organisieren, 

- in Unterstützung der Kaufkraft und dem Aufbau von Vermögen von breiten Bevölkerungsschichten als Mitunternehmer und Eigentümer

- in der Stärkung der demokratischen Praxis in der Gesellschaft, da Genossenschaften demokratisch organisiert sind.

Hintergrund: Eine wichtiger Bereich genossenschaftlicher Aktivität sind Wohnungen. Es gibt zwar erste Bestrebungen von Wohnungsgenossenschaften einen bundesweiten Verband zu gründen und auch erste Gedanken für eine europaweite gegenseitige Förderung, dennoch hat sich über Jahrzehnte mit dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen und seinen Unterverbänden eine Verbandsstruktur entwickelt, die allein wohnungswirtschaftlich ausgerichtet ist und bei der das besondere gesellschaftliche Potential von Wohnungsgenossenschaften nicht berücksichtigt werden kann. Im Hinblick auf bezahlbare Wohnungen sind in der Schweiz und Österreich derzeit klarer Vorteile gegenüber Deutschland erkennbar: In der Schweiz sind Genossenschaften per se stärker gesellschaftlich verankert. Dies zeigt sich zum einen im Bekenntnis des Verbandes Schweizer Wohnungsgenossenschaften zum Prinzip der Kostenmiete, d.h. je Wohnanlage wird nur das verlangt, was die jeweilige Wohnung kostet.

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Zum anderen hat die Schweiz für sich insgesamt das Prinzip der Kostenmiete entdeckt. Das heißt, dort sind auch gewinnorientierte Vermieter verpflichtet, bei Zinssenkungen auf den Kapitalmärkten diese Kostenvorteile an die Mieter auf Verlangen weiterzugeben.


Auch Österreich lässt mit niedrigen Mieten selbst bei Neubauten in guten Lagen und einem anderen Ansatz im sozialen Wohnungsbau aufhorchen. siehe zum Beispiel aktuell Salzburg mit Nettokalt-Neubaumieten unter 5 ,- € je Quadratmeter.


Auch in anderen Feldern wie zum Beispiel bei der Energieerzeugung und -verteilung, der ambulanten Pflege und im kulturellen Bereich bieten Genossenschaften viele Möglichkeiten gesellschaftlich nachhaltig zu wirken.

Ein künftiger Genossenschaftsbeauftragter sollte glaubwürdig dafür stehen, das Potential, das im Genossenschaftsgedanken liegt, zu erkennen und sich dafür einzusetzen, es zu befördern und voll zur Entfaltung zu bringen. Sie sollte nach Möglichkeit parteiunabhängig sein und sowohl praktische Erfahrungen mit und in Genossenschaften haben, als auch in der Lage sein, wissenschaftliche Ergebnisse zu rezipieren und anzuwenden. Und sie sollte bereit sein, sich mit allen Akteuren in Politik, Wissenschaft, Wirtschaft und der Zivilgesellschaft zu vernetzen und zu kooperieren.




Mittwoch, 1. Januar 2020

Ausrichtung auf Renditen bei Wohnungsgenossenschaften, macht das Sinn?

Welche Rolle sollte Rendite in Wohnungsgenossenschaften spielen? Betriebswirtschaftlich bedeutet Rendite den Gewinn, den eine bestimmte Investition im Betrachtungszeitraum abwirft, also Gewinn in Prozent der eingesetzten Summe. Ist es das eigene Kapital, das eingesetzt wird, spricht man von Eigenkapitalrendite, ist es aufgenommenes Kapital, also Kredite, spricht man von Fremdkapitalrendite und betrachtet man beides zusammen, addiert es also, ergibt sich die Gesamtkapitalrendite. Insoweit kann man sowohl Einzelinvesitionen wie zum Beispiel den Bau einer Wohnanlage betrachten als auch ganze Unternehmen, diese mittels Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung.

Da Gewinnerzielung in Genossenschaften kein Selbstzweck ist und nicht gleichrangig mit dem Ziel der Nutzenmaximierung für die Mitglieder ist, machen Gewinne nur insoweit Sinn, wie Sie für die langfristige wirtschaftliche Förderung der Mitglieder sinnvoll sind, indem sich das Unternehmen durch Aufbau von zusätzlichem Eigenkapital - also der Zuführung von Gewinnen eines Jahres in die Bilanz - so gut weiterentwickeln kann, dass der langfristige Nutzen für die Mitglieder maximiert wird. Mitglieder sind dabei jeweils die aktuellen Mitglieder, keine fiktiven, künftigen. Würde man zum Beispiel die Expansion in andere geographische Regionen damit rechtfertigen, dass die künftigen Wohnungsnutzer ebenfalls Mitglieder würden, würde das bedeuten, dass man bereits jetzt Geld nicht mit Blick auf die eigenen Mitglieder ausgibt bzw. auszugeben plant. Dies ist grundsätzlich nicht möglich. Würde es doch getan, wäre das ein sicheres Zeichen, dass die jeweilige Genossenschaft keine Genossenschaft mehr im Sinne des Genossenschaftsgesetzes und vor allem der Genossenschaftsidee ist, sondern nur noch dem Anschein nach.

Die Höhe der Beträge, die jährlich als Gewinne erwirtschaftet und in die Eigenkapital-Rücklagen eingestellt werden, sollten sich daran orientieren, wie viel Eigenkapital für künftige Bautätigkeiten benötigt wird. Dazu muss man den konkreten Bedarf der eigenen Mitglieder kennen hinsichtlich Menge an nachgefragtem Wohnraum, Lage, Ausgestaltung und Preis. Als Erfolgskontrolle sollte die Quote der Wohnungen, die von eigenen Mitgliedern bei Erstbezug eines Neubaus angemietet werden, ermittelt und im folgeden jährlichen Geschäftsbericht veröffentlicht werden.

Mitunter ist das Argument zu hören, dass es wohnungswirtschaftlich geboten sei, mit einer bestimmten Eigenkapitalrendite zu rechnen und dass diese bei mindestens 4,5% läge und sich auch Wohnungsgenossenschaften danach ausrichten müssten, weil sie ja auch wohnungswirtschaftlich solide agieren müssen. Gerade in den aktuellen Zeiten, wenn die Zinsen für Fremdkapital in Europa unter zwei Prozent gefallen sind, macht es einen großen Unterschied, ob ich Nutzungsentgelte (Mieten) so kalkuliere, dass beim Eigenkapital 4,5% erwirtschaftet werden müssen oder 2-2,5%. Mir selbst liegt keine betriebswirtschaftliche Herleitung vor, die zum Ergebnis kommt, dass 4,5% Eigenkapitalrendite wohnungswirtschaftlich geboten ist. Falls jemand eine kennt, wäre ich sehr interessiert, sie inhaltlich zu prüfen. Ein Blick in die Schweiz zeigt allerdings, dass dort eine gesetztliche Regelung existiert, die von allen Vermietern, seien es gewinnorientierte oder gemeinwohlorientierte, verlangt, dass sie Wohnungen zu einer sogenannten Kostenmiete anbieten. Diese wird so kalkuliert, dass zum einen natürlich die Zinsen für aufgenomme Kredite in Ansatz genommen werden dürfen und dass analog dazu Erträge für bereitgestelltes Eigenkapital in Ansatz gebracht werden darf. Dieses muss sich aber in der Höhe am üblichen Marktzins für Fremdkapital orientieren und darf diesen nicht um mehr als 0,5 Prozentpunkte übersteigen:

"Der zulässige Mietzins ergibt sich aus den durch die vermietende Partei zu tragenden Liegenschaftskosten (Fremdkapitalkosten, Unterhaltskosten und Betriebskosten) und der Nettorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital. Das Eigenkapital entspricht der Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Fremdkapital. Auf dem jeweils aktualisierten Eigenkapital darf nach geltender Rechtspraxis eine Rendite erzielt werden, die den mietrechtlichen Referenzzinssatz um nicht mehr als ein halbes Prozent übersteigt. "

Quelle:

Aus wohnungsgenossenschaftlicher Sicht ist dies der maxmiale Prozentsatz, der für eine Eigenkapitalrendite angesetzt werden sollte. Kann und darf eine Genossenschaft darunter bleiben? Grundsätzlich ja. Letztlich handelt es sich ja um eine Eigentümergemeinschaft, die sich nur auf ein sinnvolles Verfahren einigen muss, zu welchen Beträgen sie die Nutzung der Wohnungen an ihre Mitglieder innerhalb eines gemeinsamen Geschäftsbetriebes möglich macht, so, dass sie dies auch langfristig gut tun kann. Hierfür ist wie oben hergeleitet Rendite keine sehr sinnvolle Kennzahl und es ist viel sinnvoller, darauf zu achten, dass jedes Jahr in absoluten Beträgen so viel Eigenkapital gebildet wird, dass künftige Bautägigkeiten in einem sinnvollen Mix von Fremd- und Eigenkapital finanziert werden können. Dazu bedarf es neben einer sehr genauen Kenntnis der Bedarfe der eigenen Mitglieder einer ausreichend genauen Liquiditätsplanung über einen längeren Zeitraum, der auch quantitativ Neubauvorhaben und gebenenfalls Ersatzbauten berücksichtigt. Ich halte hier einen Zehnjahreszeitraum für nicht übertrieben. Selbst ein 20-Jahreszeitraum wäre etwas, was eine  Unternehmensführung dahingehend prüfen sollte, ob sie damit zu sinnvollen, d.h. ausreichend genauen Aussagen zu einem vertretbaren Aufwand kommt.
Noch zwei weitergehende Hinweise:

Es wäre interessant zu erfahren, wie der wichtigste Prüfungsverband von Wohnungsgenossenschaften, der GDW und seine Unterverbände zur Frage der Rendite, auch zu den 4,5% stehen.

Im Zusammenhang mit der Diskussion über den Berliner Mietendeckel, scheint mir die Schweizer Lösung der Kostenmiete vom Grundsatz her viel geeigneter, zu nachhaltig verträglichen Entwicklungen im Bereich Wohnen in Metropolen zu kommen, als die Preishammermethode der staatlichen Preisbestimmung, wie er mit dem Berliner Mietendeckel versucht wird. Wenn ich mehr Zeit hätte, würde ich gerne mehr über das Schweizer System lernen, was daran gut funktioniert, was nicht und im Austausch mit anderen schauen, was man für andere Metropolen übernehmen kann. Es ist schade, dass von Seiten des GDW hier kein Initiative kam, die Kostenmiete ins Spiel zu bringen. Da der GDW aber eben nicht nur Genossenschaften vertritt, ist dies letztlich verständlich. Dies zeigt einmal mehr, dass es wichtig wäre, wenn Wohnungsgenossenschaften sich bundesweit in einem eigenen Verband vernetzen und eigenes Know How aufbauen. Letztlich heist dass ja nicht, dass sie nicht auch im GDW Mitglied sein können mit Blick auf Fragen, die alle Wohnungsunternehmen gleichermassen betreffen. Ein solcher Verband könnte zum Beispiel zu Fragen wie dem Mietendeckel oder auch zum Thema Erbaugrundstücke und Vergabe öffentlicher Grundstücke eigene Akzente setzen, die uns als Gesellschaft insgesamt deutlich weiter bringen.