Dem GdW fehlt es an genossenschaftlichem Bewusstsein

In einer aktuellen Stellungnahme zu den Änderungsvorschlägen des Genossenschaftsgesetzes durch die Bundesregierung schreibt der GdW als Verband, der die meisten großen Wohnungsgenossenschaften in Deutschland vertritt, und über Tochterverbände auch prüft, unter dem Motto "HIER WOHNT DAS WIR":

"Ein weiterer Vorschlag aus dem Entwurf würde einen massiven und nicht erklärbaren Eingriff in die Struktur der genossenschaftlichen Rechtsform bedeuten: Danach soll die Satzung künftig regeln können, dass der Vorstand an Weisungen der Generalversammlung oder eines aus der Mitte der Generalversammlung gebildeten Entscheidungsgremiums gebunden ist.

Fakt ist: Das Genossenschaftsgesetz enthält seit langem sehr ausgewogene Regelungen zum Schutz der Rechte der Mitglieder. Das ist auch gut so und macht die allseits bekannte Stabilität und Attraktivität der Rechtsform aus. Wenn es aber um die Leitung des operativen Geschäfts geht, dann ist dies die zentrale Aufgabe des Vorstandes. Wenn dies aufgeweicht würde, dann würden die gesamte Rechtsform der Genossenschaft und ihre Wettbewerbsfähigkeit massiv leiden. Alle berechtigten und begrüßenswerten Bemühungen im Referentenentwurf, die Rechtsform attraktiver zu machen, würden so konterkariert und gefährdet. Deshalb darf dieser Vorschlag keinesfalls weiter verfolgt werden.“"

Aus Sicht der genossenschaftlichen Betriebswirtschaftslehre ist dazu folgendes zu sagen: 

Dass die operative Geschäftsführung in Wohnungsgenossenschaften in den Händen von Angestellten mit einer passenden Ausbildung, viel Berufserfahrung und Fähigkeiten im Management und der Personalführung liegt und es mit dem Aufsichtsrat ein Gremium gibt, das den Vorstand über die Jahre berät, kontrolliert und gemeinsam mit ihm die Unternehmensstrategie festlegt, ist bewährte betriebswirtschaftliche Praxis. Dies bedeutet aber nicht, dass in wichtigen Einzelpunkten nicht auch die Mitglieder als Unternehmenseigentümer Entscheidungen treffen können. Dies ist vergleichbar mit Volksentscheiden in der Schweiz und in Deutschland auf der Ebene der Bundesländer. Genossenschaften sind wie Gemeinwesen demokratische Institutionen und die Mitglieder sind nicht nur mündige Staatsbürger sie sind in ihrer Genossenschaft nicht nur Kapitalgeber und Miteigentümer, sie sind auch Mitunternehmer.

Das, was der GdW als Fakt bezeichnet, ist kein Fakt. Nach § 45 Genossenschaftsgesetz bedarf es mindestens 10% der Mitglieder, damit sie Gegenstände zur Beschlussfassung auf der jährlichen Generalversammlung einbringen können. Mit ist kein Fall bekannt, dass in großen Wohnungsgenossenschaften diese Hürde überwunden wurde. Genossenschaften sollten nach demokratischen Regen funktionieren. In ihnen sollte das demokratische Prinzip gelten, dass der Souverän die Mitglieder sind und dass diese letztlich bestimmen können, welche Entscheidungen sie selbst fällen und welche sie in die Hände von Vertretern und Beauftragten geben. Bei der Festlegung von sinnvollen Quoren, die weder zu einem zu viel noch zu einem völligen Fehlen von direktdemokratischen Entscheidungen führen, könnte man sich an den Erfahrungen und Erkenntnisen aus der Schweiz orientieren und diese auf Genossenschaften übertragen. 

Der GdW versucht in seiner Stellungnahme dagegen, Angst zu schüren. Er traut den Mitgliedern nicht zu, in eigener Sache kompetent zu entscheiden. Dabei sorgt er sich, dass ihre Wettbewerbsfähigkeit leiden würde. Um hier noch einmal den Vergleich mit der Schweiz zu ziehen: trotz der Möglichkeit der Volksentscheide gilt die Schweiz sogar als das wettbewerbsfähigste Land der Welt! Der GdW schreibt nicht, dass seine Befürchtung eintreten könnte sondern, dass sie eintreten würde, wenn die Gesetzesänderung käme. Damit behauptet er, dass im Falle der Änderung mit einer Wahrscheinlichkeit von 100% die Wettbewerbsfähigkeit jeder Genossenschaft leiden würde. Niemand kann im Vorhinein über die Entscheidungsqualität aller in künftigen Mitgliederversammlungen zustande kommenden Entscheidungen urteilen. Das ist vermessen, überheblich und wirklichkeitsfremd. Es ist unethisch eine solche politische Einflussnahme bei einem Gesetzesvorhanden zu versuchen, das auf einem pauschalen Misstrauen gegen die Mitglieder von Genossenschaften geprägt ist, die man auf dem Papier vertritt. Der GdW hat das Motto gewählt "HIER WOHNT DAS WIR". [Warum er das alles GROSS schreibt bleibt unklar, mir kommt es so vor als will er suggerieren, dass die Leute im WIR einfach gestrickt sind, dass sie Schwierigkeiten damit haben, wann sie groß und wann klein schreiben müssen.]  Das Wir wohnt aber nicht nur, es denkt auch mit, und der GdW stellt sich außerhalb dieses Wir mit seiner Stellungnahme. 

Mangelndes genossenschaftliches Bewusstsein offenbart die Stellungnahme auch, wenn der GdW schreibt, dass die Wettbewerbsfähigkeit leiden würde. Wohnungsgenossenschaften haben überhaupt nicht die Aufgabe sich in ihrem Kern um Wettbewerbsfähigkeit zu kümmern. Das mag manchen überraschen, aber die Aussage des GdW zeigt, dass ihm der genossenschaftliche Kompass abhanden gekommen ist. Genossenschaften sind Selbsthilfevereine zur Deckung von Bedarfen der beteiligten Privatpersonen. Dies gilt auch dann, wenn sie große Betriebe geworden sind. Es geht dabei darum durch Organisation und Durchführung einer eigenen betriebswirtschaftlichen Aktivität die Mitglieder günstiger mit Wohnraum zu versorgen als der Markt das zu tun bereit ist, weil der Güterverkauf über den Markt im Grundsatz für Unternehmen attraktiv ist, die damit eine Rendite für ihre Eigentümer erwirtschaften wollen, je höher umso besser. Wohnungsgenossenschaften sind als Einkäufer von Bauleistungen, Handwerkerleistungen und Krediten mit der Marktwirtschaft verbunden aber auf ihrer Abnehmerseite sind sie mit ihren Mitgliedern als Wohnungsnutzer gerade nicht über den Markt verbunden. Insoweit ist Wettbewerbsfähigkeit zwar nicht ohne Bedeutung in Wohnungsgenossenschaften, da sich Fragen ergeben können, falls sie sich in ihrem Wohnungsangebot zu weit von den Wohnbedarfen anderer Menschen entfernen und es darum geht, ausscheidende Mitglieder zu ersetzen. Aber dies ist eine Nebenbedingung und kein Kernaspekt erfolgreichen genossenschaftlichen Wirtschaftens. Keiner kommt auf die Idee zu fragen, ob die private Eigenheimbesitzerin durch ihre wohnungswirtschaftliche Entscheidung weniger wettbewerbsfähig ist. Sie steht nicht im Wettbewerb mit anderen sondern verfolgt Haushaltsziele im Bereich Wohnen. So ist es auch mit Wohnungsgenossenschaften und ihren Mitgliedern. Der GdW stellt sich mit seiner Stellungsnahme außerhalb dieser Gemeinschaft, behauptet aber, für sie zu sprechen bzw. ihre Interessen zu vertreten. Der GdW vertritt in Wahrheit nicht die Interessen der Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften und damit auch nicht die Interessen der Wohnungsgenossenschaften, denn beide gehören zusammen. Die Wohnungsgenossenschaften haben ja gerade den Zweck nach § 1 GenG die Interessen der Mitglieder zu erfüllen, indem sie deren Wirtschaft fördern. Dieser Mangel an genossenschaftlichem Bewusstsein hat der GdW bereits im Jahr 2006 gezeigt, als er in einer "Arbeitshilfe" für seine Mitgliedsunternehmen schreibt, "dass öffentliche Wohnungsunternehmen zwar einen sozialen Versorgungsauftrag wahrnehmen, ....sie sind dennoch erwerbswirtschaftlich orientiert..." [Arbeitshilfe 51: Unternehmensstrategie und Balanced Scorecard: Strategieimplementierung in Wohnungsunternehmen, GdW, Berlin, 2006, Seite 12]. Mit ist nicht bekannt, dass der GdW dies als Fehler eingestanden hat und seine Auffassung öffentlich und gegenüber seinen Mitgliedsunternehmen korrigiert hat. 

In diesem Zusammenhang ist es äußerst problematisch, dass der GdW nicht nur Wohnungsgenossenschaften vertritt sondern auch Aktiengesellschaften wie das größte deutsche Wohnungsunternehmen, die Vonovia mit mehr als 400.000 Wohnungen.  Es fehlt in Deutschland ein eigenständiger bundesweiter Verband der Wohnungsgenossenschaften, der sich nicht nur klar zu genossenschaftlichen Prinzipien bekannt, sondern sie auch lebt und nach außen und innen vertritt. Denken, Reden und Handeln sollten im Einklang stehen auch im Bereich der Genossenschaften insbesondere bei Personen und Institutionen mit großem Einfluss.

Albachs synthetische Bilanztheorie unpassend für bedarfswirtschaftliche Unternehmen

Der Artikel kommt zu dem Ergebnis, dass die von Horst Albach formulierte synthetische Bilanztheorie (1) in der vorliegenden Form nicht für bedarfswirtschaftliche Unternehmen passt.

Einleitung

Das deutschsprachige Wikipedia, führt in seinem Artikel zu Bilanztheorien als Einzelnachweis den Artikel von Horst Albach zu seiner synthetischen Bilanztheorie auf (unter Nr 47 zum aktuellen Zeitpunkt). Ich untersuche hier inwieweit seine Aussagen auch für bedarfswirtschaftiche, den Nutzen ihrer Leistungsabnehmer maximierende Unternehmen gelten können im Gegensatz zu erwerbswirtschaftlichen, den Gewinn bzw. die Rendite der Eigentümer maximierende. 

Untersuchung 

Albach nimmt wie Wikipedia richtig feststellt eine zukunftsgerichtete Perspektive ein (Wikipedia ordnet seine Bilanztheorie unter die Zukunftsgewinnkonzepte ein). Er definiert einen optimalen Gesamtplan für die Unternehmung, der einen Gesamtgewinn ausweist, den er als den Kapitalwert der erwarteten Periodengewinne definiert. Dabei nimmt er die Gewinne der jeweiligen Jahre, zinst sie mit einem einheitlichen Zinsfuß ab und bildet daraus die Summe (S. 24f.). Die operativen und strategischen Entscheidungen, die zu den jeweiligen Periodengewinnen führen (Albach schreibt von Periodengewinnen, sodass statt auf der Basis von Geschäftsjahren sein Ansatz sogar auf Monatsbasis durchgeführt werden könnte), fasst Albach unter dem Begriff Entscheidungsparameter zusammen. Albach schreibt: "Derjenige Gesamtplan ist nun optimal, der unter allen möglichen Werten der Entscheidungsparameter diejenigen angibt, die zum größten unter allen möglichen Kapitalwerten ...führen." (S.25)

Damit wird deutlich, dass dieser Ansatz nur zu gewinnmaximierenden/eigenkapitalrenditemaximierenden Unternehmen passt. Die Zielfunktion bzw. der Zweck von bedarfswirtschaftichen Unternehmen ist gerade nicht auf eine Kapitalwertmaximierung ausgerichtet sondern auf eine Bedarfsdeckung der Leistungsabnehmer zu minimalen Kosten (Wirtschaftlichkeitsprinzip in der Ausprägung des Minimumprinzips siehe (2).(3),(4)). Man könnte an dieser Stelle untersuchen, ob es möglich und sinnvoll ist eine synthetische Bilanztheorie für bedarfswirtschaftliche Unternehmen zu formulieren und wie diese aussehen müsste. Dazu wäre es  sinnvoll sich über Sinn und Zweck von Bilanztheorien insgesamt Gedanken zu machen in Anlehnung an die Ausführungen von Wolfgang Stützel (5). Dennoch ist es lehrreich auch für die bedarfswirtschaftliche BWL den Ausführungen Albachs weiter zu folgen. Albach schreibt zu seinem Optimum:

(Fettdruck von F.G.) "Dieses Optimum ist....konditional: Es hängt von dem gewählten Kalkulationszinsfuß ab. Dieser Zinsfuß wird in dem Entscheidungskalkül so gewählt, daß er eine Bezugsalternative darstellt: eine Anlage außerhalb des Unternehmens, z.B. in Finanzanlagen auf dem Kapitalmarkt. Das bedeutet: Jeder Plan, der einen positiven Kapitalwert ergibt, ist zulässig. Unter den zulässigen wird dann der in bezug auf die Anlage des gleichen Betrages außerhalb des Unternehmens optimale (mit dem höchsten Kapitalwert) ausgesucht. Der optimale Plan ist also diejenige Kombination von innerbetrieblichen Entscheidungsparametern, die im Vergleich mit einem Einsatz der betrieblichen Mittel außerhalb des Unternehmens am besten ist."

Hier kommt wieder der Opportunitätskostenansatz zur Wirkung, den ich bereits in meinem Artikel (6) über die Eigenkapitalrendite bei Wohnungsgenossenschaften zurückgewiesen habe, weil im Falle der Wahl der externen Anlage gerade keine Bedarfsdeckung für die Leistungsabnehmer stattfindet, das heißt der Unternehmenszweck verfehlt wird. Es kann also gerade nicht von einem Optimum gesprochen werden. Auch hier wird wieder deutlich wie wichtig es ist, den jeweiligen Unternehmenszweck bei Anwendungen betriebswirtschafftlicher Methoden und Theorien nicht aus den Augen zu verlieren. Deshalb seien hier noch grundlegende Erkenntnisse der Wirtschaftswissenschaften zitiert:

Wolfgang Stützel zitiert nach (7)

"Bilanzregeln müssen aus der Zweckbestimmung der Rechnungslegung abgeleitet werden. Jeder Bilanzzweck führt zu spezifischen Bilanzierungsnormen. Zur Erfüllung bestimmer Zwecke reichen Rechenwerke nach Art traditioneller handeslrechtlicher Jahresabschlüsse aus, während für andere Funktionen "Rechenwerke nach Art traditoneller Jahresabschlüsse weder unbedingt erforderlich sind noch Ausreichendes leisten"."

Kommentar: Deshalb unterscheidet die BWL zwischen Finanzbuchhaltung und betrieblichem Rechnungswesen und gibt letzterer alle Freiheitsräume.

Eugen Schmalenbach (8)

"Die Kostenrechnung gestaltet sich verschieden, je nach dem Zwecke, von dem sie beherrscht wird. Das sollten auch diejenigen im Auge behalten, die über diesen Gegenstand schreiben. Es hat der Sache nicht gedient, daß fast alle Schriftsteller der Praxis von einem einzigen Zweck ausgingen, der in dem Betrieb, des sie kennenlernten, der vorherschende war." und "Es hängt vom verfolgten Rechenzweck ab, ob und in welchem Umfange der für betriebliche Leistungen erfolgte Güterverzehr als Kosten in Ansatz zu bringen ist. Die als Kosten bezeichnete Rechengröße ist also keine absolute Größe, die für alle Kostenrechnungszwecke Gültigkeit hat, sondern sie schließt bereits den verfolgten Rechnungszweck in sich ein; der Kostenbegirff ist zweckabhängig. Es ist möglich, daß der gleiche Gutsverzehr in der einen Kostenrechnung als Kosten anzusetzen ist und in ener anderen Kostenrechnung keine Kostengröße darstellt."

Kommentar : Insoweit sind allgemein kostenrechnerische Aussagen, die nicht unterscheiden, ob sie für Unternehmen getätigt werden, die erwerbswirtschaftlich ausgerichtet sind oder bedarfswirtschaftlich, latent falsch. Es braucht eine allgemeine Betriebswirtschaftslehre bzw. -theorie, die in ihrem Kernbereich, wozu sicher Aussagen zur Kostenrechnung und Preispolitik gehören, zwei Säulen unterscheidet und ausarbeitet, welche wirtschaftstheoretischen Aussagen für beide Säulen gelten und welche jeweils anders lauten. Der Mangel zeigt sich zum Beispiel, wenn unreflektiert der Opportunitätskostenansatz auf bedarfswirtschafltiche Unternehmen angewendet wird, sei es im Bereich der Kostenrechnung oder allgemeiner im Rahmen einer Bilanztheorie. Besonders fatal ist es, wenn ein Unternehmensverband, der bedarfswirtschaftliche Unternehmen vertritt, dies gar nicht mehr im Blick hat sondern seinen Mitgliedsunternehmen eine "Arbeitshilfe" zur erwerbswirtschaftlichen Ausrichtung gibt. (9)

Wolfgang Stützel und C. Brinkmann zitiert nach Wolfgang Stützel (10)

"Jede wirtschaftstheoretische Arbeit ist ein Versuch, durch systematische Überlegungen ein besseres Verständnis gewisser Vorgänge im sozialen Leben zu erschließen, und zwar jener Vorgänge, die wesentlich mit der Vorsorge zur Deckung des Lebensbedarfs zu tun haben und außerdem sich so regelmäßig wiederholen und in jeweils ähnlicher Weise so massenhaft auftreten, "daß sie mit Gewinn zum Gegenstand generalisierender Aussagen gemacht werden können"."

Literatur

(1) Horst Albach, Grundgedanken zur synthetischen Bilanztheorie, Zeitschrift für Betriebswirtschaft, 1965, S.21-31  

(2) Frank Giebel, Mehr bedarfsdeckende Unternehmen als Teil einer nachhaltigen, lebenswerten Zukunft , Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2020/12/mehr-bedarfsdeckende-unternehmen-als.html , 2020

(3) Frank Giebel, Meine Auseinandersetzung mit "Grundlagen der Betriebswirtschaftslehre unter Rationalitätsaspekten - Grundfragen der Betriebswirtschaftslehre" von Marcell Schweitzer und Marcus Schweitzer, Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2020/10/rezension-allgemeine.html  , 2020

(4) Frank Giebel, kleiner Diskursbeitrag zur genossenschaftlichen Betriebswirtschaftslehre, Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2023/06/kleiner-diskursbeitrag-zur.html , 2023

(5) Wolfgang Stützel, Bemerkungen zur Bilanztheorie, Zeitschrift für Betriebswirtschaft, 1967, Seite 314-314 

 (6) Frank Giebel, Betriebswirtschaftliche Beurteilung der Eigenkapitalverzinsung im Rahmen der Preiskalkulation von Wohnungsgenossenschaften als bedarfswirtschaftliche Unternehmen,  Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2024/09/betriebswirtschaftliche-beurteilung-der.html , 2024, Seite 5f.

(7) Hartmut Bieg; Peter Bofinger; Karlheinz Küting; Heinz Kußmaul; Gerd Waschbusch ..., Die Saarbrücker Initiative gegen den Fair Value, Der Betrieb, 2008. S. 2549-2552 , dort S. 2549 mit Zitat von Wolfgang Stützel (5)

(8) Eugen Schmalenbach, Kostenrechnung und Preispolitik, 1963, 8. Auflage, Köln und Opladen, S.16 und Seite 6

(9) Frank Giebel, Gewinnorientierung als Zeitgeistsaspekt in der Fachliteratur zur Wohnungswirtschaft, Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/search?q=arbeitshilfe,2022

(10) Wolfgang Stützel, Volkswirtschaftliche Saldenmechanik, 1978, 2. Auflage, Tübingen, S. 1 zitierend C. Brinkmann, Wirtschaftstheorie, 2. Auflage, Göttingen, 1953, §2

Kostenkalkulation in Wohnungsgenossenschaften zu Anschaffungspreisen oder Tagespreisen

Der Autor untersucht die ihm vorliegende Literatur und korrigiert eine dort gemachte Aussage. Nach seiner Auffassung sollten Wohnungsgenossenschaften unter Verwendung von Anschaffungspreisen statt mit aktuellen Marktpreisen ihre Selbstkosten kalkulieren.

Nach meinem Kenntnisstand gibt es nicht viel Literatur zum Thema Kostenrechnung in der Wohnungswirtschaft. Es überwiegt eine finanzwirtschaftliche bzw. investitionstheoretische Perspektive. Während die Zielsetzung einer Investitionstheorie darin besteht zum Zeitpunkt einer anstehenden Investition Informationen bereit zustellen, ist es Aufgabe der Kostenrechnung auf Dauer in gewissen Abständen Informationen für die Geschäftsführung des Unternehmens bereitzustellen zu den Hauptzwecken Kostenkontrolle, Kostenmanagement und Preisgestaltung. Kostenrechnungsliteratur zur Wohnungswirtschaft sind 

wenige Seiten in

"Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft" Ludwina Kühne-Bünig, Volker Nordalm, Lieselotte Steveling (Hrsg.) (1)

und ausführlich

"Kosten und Kostenrechnung in der Wohnungswirtschaft", August Flender, (2)

 und siehe unten X2.

Ein Hinweis auf eine dominierende finanzwirtschaftliche Perspektive gibt ein Artikel von Karl Schneider (3) [Die Finanzwirtschaft beschäftigt sich als betriebswirtschaftliche Dimension mit der Beschaffung von Eigen- und Fremdkapital so Gabler Online Lexikon. (4)] In dem Artikel von Schneider heißt es über ein vom Bundesbauminister in Auftrag gegebenes Gutachten zur Novellierung der zweiten Berechnungsverordnung: "Nach Auffassung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist die Wirtschaftslichkeitsberechnung der Wohnungswirtschaft weitgehend finanzwirtschaftlicher Art. Sie will dem Grundstückseigentümer die Miete in solcher Höhe zukommen lassen, daß er in der Lage ist, mit den Einnahmen aus dem Objekt seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Die finanzwirtschaftliche Ausrichtung der Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Wohnungswirtschaft zeigt sich deutlich bei den Kapitalkosten. Sie werden in gleichbleibender Höhe gerechnet, obwohl die Kapitalkosten (Zinsen) sinken. Der Eigentümer empfängt also unten dem Titel "Kosten" Beträge, die der Vermögensmehrung (Entschuldung) dienen.  (S.372)

Gemeint ist damit, dass es nach der zweiten Berechnungsverordnung (II BV) (5), (6), (7) zulässig ist, nicht nur die über die Jahre fallenden Zinsen anzusetzen sondern auch für die Folgejahre mit den Zinsen des ersten Jahres zu rechnen. Da Immobilien in der Regel jährlich getilgt werden, sinkt aber in Wirklichkeit die jährliche Zinsbelastung über die Kreditlaufzeit auf Null. Die II BV gestattet sogar den Ansatz die Zinsen aus dem ersten Jahr für die Jahre anzusetzen, zu denen der Kredit bereits vollständig getilgt ist.

Begrifflich sind das natürlich keine Kosten und begrifflich und betriebswirtschaftlich-kostenrechnerisch ist das unsinnig.

Der Text von Flender enthält viele auch heute noch interessante methodisch richtge Hinweise. Allerdings geht bei ihm auch noch vieles Durcheinander bzw. ist noch nicht soweit entfaltet wie in der betriebswirtschaftlichen Kostenrechnung zu späterer Zeit. So trennt Flender strikt die periodische Kostenträgerrechnung auf Basis der Verteilung der Kosten über den Betriebssabrechnungsbogen von der Preiskalkulation, die er Selbstkostenrechnung nennt. Im Nachhinein könnte man das als Versuch deuten zwischen Istkostenrechnung und Plankostenrechnung bzw. Kostenträgerrechnung im Ist und im Plan zu unterscheiden.

Zur Preiskalkuation stellt Flender dennoch richtig fest, dass die Berechnung der Selbstkosten für alle an extern abgegebenen Produkte/Dienstleistungen als Preisuntergrenze im Rahmen der Betriebssteuerung wichtig ist. Bei der Berechnung hält er allerdings aktuelle Tagespreise für richtig im Gegensatz zu Preisen, die auf Kosten basieren, dies sich auf der Basis von Anschaffungspreisen errechnen. Flender schreibt auf Seite 187: "Es kommt...darauf an, die Kosten entsprechend dem realen Wert im Zeitpunkt der Leistungserstellung oder der Leistungshingabe anzusetzen (Bewertung zu Tagespreisen). Als Beispiel bringt Flender hohe Wertsteigerungen eines Grundstücks vom Zeitpunkt des Grundstückskaufs bis zur Fertigstellung des Gebäudes und dem Verkauf der Wohnungen und interne niedrige Architektenkosten im Vergleich mit den Preisen, die ein externer Architekt gekostet hätte. Flender fordert jeweils die höheren aktuellen Marktpreise anzusetzen. Flender bezieht sich allerdings auf Wohnungsunternehmen, die die Wohnungen verkaufen. Zu Wohnungsbewirtschaftung schreibt er nur, dass dort die Ermittlung der Selbstkosten schwieriger sei. Es fragt sich, ob Flender recht hat. Man könnte hier auf den Gedanken kommen, dass es betriebswirtschaftlich notwendig ist, dass auch bei den Wohnungsunternehmen, die ihre Wohnungen nicht verkaufen sondern bewirtschaften, die jeweiligen Wiederbeschaffungspreise am Markt in die Preiskalkulation einfließen sollten, um Produkte an den Markt nicht unter Wert abzugeben. Dieses Argument findet sich bei Eugen Schmalenbach in Bezug auf mit dem Markt verbundene Unternehmen (8).

An dieser Stelle gilt es zu betrachten, wie dies bei Wohnungsgenossenschaften aussieht. Diese haben den Zweck, die Wirtschaft ihrer Mitglieder bestmöglich zu fördern. (Der preiskalkulatorische Umgang mit Grunddstückskäufen ist dabei ein besonderer Fall, der hier zurückgestellt wird, obwohl es für diesen eine Lösung gibt.)

Gerhard Weisser schreibt mit Bezug auf Wohnungsgenossenschaften "Je niedriger auf Dauer der Preis ist, um so erfolgreicher haben sie gewirtschaftet." (9). Das heißt der Nutzen von Genossenschaften besteht darin, die Ersparnis gegenüber den Marktpreisen für ihre Mitglieder zu maximieren (auf der Basis des dauerhaften Angebotes von Leistungen in angemessener Qualität bei einer dauerhaften Wohnungsbewirtschaftung seitens der Genossenschaft bzw. auf Basis eines möglichst niedrigen Preises beim Verkauf der Wohnung an die Mitglieder. Es wäre dann geradezu absurd bei der Preiskalkulation zu verlangen, dass alle Kostenkomponeten eines hergestellten und gelieferten Produktes zu aktuellen Marktpreisen bepreist werden statt die erreichten Preisvorteile in Form von niedrigen Nutzungsentgelten oder niedrige Verkaufspreise an die Mitglieder der Genossenschaft weiter zu geben. Die Aussage Flenders kann also allenfalls für erwerbswirtschaftliche Wohnungsunternehmen gelten. (weitere Hintergründe mit Bezug zu Schmalenbach siehe ganz unten (X1).

möglicher Einwand Inflation

Flender hat nicht eine hohe Inflation im Blick bei seiner Aussage. Dennoch gibt es in der BWL den Ansatz bei hoher Inflation mit der Orientierung an den Tagespreisen zu antworten. Insbesondere Fritz Schmidt mit seiner organischen Tageswertbilanz (10) ist hier zu nennen aber auch viele andere haben sich in Deutschland in den Zeiten der Hochinflation nach dem ersten Weltkrieg damit befasst, siehe zB Schmalenbach (11) und die Kommentierung und Einordnung der verschiedenen Substanzerhaltungstheorien siehe Stützel (12). Müssten in Zeiten hoher Inflation bei Wohnungsgenossenschaften die Preise doch mit Tageswerten kalkuliert werden? In Bezug auf die hergestellten oder angeschaften Wohnanlagen gilt hier weiterhin, dass es besser ist die Preise auf Basis der Herstellkosten/Anschaffungspreise zu kalkulieren, da die Genossenschaft ja gerade nicht dem Inflationsdruck unterliegt, da die Wohnanlagen Sachwerte sind. Steigende Verwaltungskosten und steigende Instandhaltungskosten können entsprechend der Inflationshöhe relativ leicht berechnet werden. Die Planung und preiskalkulatorische Abbildung von rechnerischen Sanierungs- und Modernisierungsrücklagen muss wahrscheinlich stark angepasst werden und kann dazu führen, dass sich der Bedarf ergibt, die Nutzungsentgelte anzuheben. Dies musss dann aber konkret an der einzelnen Wohnanlage berechnet werden und bedeutet nicht vollständig auf Marktpreise für die Erst-Herstellungskosten bzw. auf  Wiederbeschaffungspreise für die Wohnanlagen selbst als Berechnungsbasis zu wechseln.

Fazit:

In Wohnungsgenossenschaften sollte bei der Kalkulation der Nutzungsentglte im Rahmen einer Plankostenrechnung Anschaffungspreise die Ausgangsbasis bilden. 

Flenders Text ist ein frühes Beispiel dafür, dass betriebswirtschaftliche Methoden allein auf ein erwerbswirtschaftliches Kalkül ausgerichtet werden unter Missachtung des Vorhandenseins eines spezifisch bedarfswirtschaftlichen Kalküls, da in bedarfswirtschaftlichen Unternehmen durch ihre Zwecksetzung angelegt ist und dass von frühen Vertretern der genossenschaftslichen Betriebswirtschaftslehre zumindest in Ansätzen bereits wahrgenommen wurde (insbesondere Karl Hildebrand, "Die betriebswirtschaftlichen Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmung"), auch wenn es erst in meinen Artikeln hier auf dem Blog weiter konkretisiert und mit dem Minimalprinzip in Verbindung gebracht wurde, siehe (12), (13), (14).

Weiterführendes

(X1) Schmalenbach macht in (8) die Unterscheidung von martkverbundenen Betrieben und geschlossenen Betrieben (S.146ff.). Beschaffungsgenossenschaften sind auf der Einkaufseite mit den Märkten verbunden aber als Förderselbsthilfevereine für Privathaushalte auf der Abnehmerseite nicht mit dem Markt verbunden. Hier könnte man deshalb weiter prüfen inwieweit Schmalenbachs Unterscheidungen für Genossenschaften und ggf. Bedarfswirtschaften insgesamt nutzbar gemacht werden kann. Ebenso unterscheidet Schmalenbach in (8) zwischen den Grenzkosten als Bestimmungsgrund für die Ermittlung von Betriebswerten von  Güterkomponten und dem Grenznutzen. Auch dies wäre zu prüfen.

(X2) Es gibt eine Dissertation, die in diesen Themenbereich fällt, die ich hier nicht weiter geprüft habe, weil die dort behandelte Deckungsbeitragsrechnung für die Wohnungswirtschaft abwegig erscheint vor dem Hintergrund, dass Wohnanlagen mit langfristiger Perspektive bewirtschaftet werden und Deckungsbeitragsrechnungen in der Industrie verwendet werden für kurzfristige Betrachtungen bei Kapazitätsauslastungsproblemen (16).

Literatur

(1) Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Ludwina Kühne-Bünig, Volker Nordalm, Lieselotte Steveling (Hrsg.) 4. Auflage, 2005. Seite 576ff.

(2) Kosten und Kostenrechnung in der Wohnungswirtschaft, August Flender, in :"Beiträge zur Theorie und Praxis des Wohnungsbaus", Fischer-Dieskau, Joachim (Hrsg.), 1959. S170-200

(3) Karl Schneider, Die Neufestsetzung der Instanhaltungssquote, in: Der langfristige Kredit,1963, S. 372-375.

(4) Gabler Online Lexikon schreibt zu Finanzwirtschaft https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/finanzwirtschaft-51975, abgerufen am 07.09.2024

 (5) Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV), https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/BJNR017190957.html , abgerufen am 07.09.2024

(6) H.G.Pergande, Miete und Wirtschaftlichkeit bei neuen Wohnungen - Die Neuregelung nach den Durchführungsvorschriften zum Bundes-Wohnungsbaugesetz, 1951, Oldenburg, S. 130

(7) Hans-Günther Perganda, Werner Schwender, Die Zweite Berechnungsverordnung, Köln-Braunsfeld, 1963. S. 239 und S. 252f.

(8) Eugen Schmalenbach, Kostenrechnung und Preispolitik, 1963, 8. Auflage, Köln und Opladen, S.150

(9) Gerhard Weisser, "Genossenschaft und Gemeinschaft - Bemerkungen zum 'Kulturellen Optimum' der Genossenschaftsgröße", Gemeinnütziges Wohnungswesen, Dezember 1954, Heft 12, Seite 565-572, dort Seite 565.

(10) Fritz Schmidt, Die organische Tageswertbilanz, Gabler, Wiesbaden 1951. Unveränderter Nachdr. der 3. Auflage

(11) Eugen Schmalenbach, Die steuerliche Behandlung der Schreingewinne, Jena, 1922 und dort der Anhang Geldwertausgleich in der bilanzmässigen Erfolgsrechung 

(12) Wolfgang Stützel, Bemerkungen zur Bilanztheorie, Zeitschrift für Betriebswirtschaft, 1967, Seite 314-314, hier S. 328

(13) Frank Giebel, Mehr bedarfsdeckende Unternehmen als Teil einer nachhaltigen, lebenswerten Zukunft , Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2020/12/mehr-bedarfsdeckende-unternehmen-als.html , 2020

(14) Frank Giebel, Meine Auseinandersetzung mit "Grundlagen der Betriebswirtschaftslehre unter Rationalitätsaspekten - Grundfragen der Betriebswirtschaftslehre" von Marcell Schweitzer und Marcus Schweitzer, Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2020/10/rezension-allgemeine.html  , 2020

(15) Frank Giebel, kleiner Diskursbeitrag zur genossenschaftlichen Betriebswirtschaftslehre, Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2023/06/kleiner-diskursbeitrag-zur.html , 2023

(16) Henri Lüdeke, Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags- und Deckungsbeitragsflussrechnung Eine Konzeption für die unternehmerische Wohnungswirtschaft, Dissertation TU Berlin, 2016

Betriebswirtschaftliche Beurteilung der Eigenkapitalverzinsung im Rahmen der Preiskalkulation von Wohnungsgenossenschaften als bedarfswirtschaftliche Unternehmen

Zusammenfassung:
Der Artikel untersucht im Rahmen der bedarfswirtschaftlichen
Betriebswirtschaftslehre inwieweit Eigenkapitalzinsen bei der Festlegung
der Nutzungsentgelte von Wohnungsgenossenschaften zu kalkulieren
sind. Es zeigt sich, dass im Grundsatz bei Wohnungsgenossenschaften
keine kalkulatorischen Zinsen für das verwendete Eigenkapital
anzusetzen sind. Die Vorstellung von Opportunitätskosten, die in der
Betriebswirtschaft die wesentliche Begründung für das Ansetzen von
kalkulatorischen Eigenkapitalzinsen liefern, greifen hier nicht. Der Artikel
geht neben der Kostenrechnung auch auf die Notwendigkeit einer diese
begleitende Liquiditätsrechnung ein und gibt dazu Hinweise für die Praxis.

 Abstract:
The article examines, within the framework of needs-based business
economics, to what extent interest on equity should be calculated in
determining the usage fees of housing cooperatives. The article finds
that, in principle, no imputed interest rates for the equity capital used
should be applied to housing cooperatives. The notion of opportunity
costs, which in business economics provide the primary rationale for
applying imputed equity interest rates, does not apply here. In addition
to cost accounting, the article also addresses the necessity of
accompanying liquidity accounting and provides practical guidance on this matter.

Zu meinem Artikel bitte den link nutzen, da das Format mit einigen Fußnoten so leichter zu nutzen ist

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Autor: Frank Giebel, Hamburg, veröffentlicht am  01.09.2024, 

Diplom-Betriebswirt (FH),  B.A.Hons. European Business Administration

Geschäftsführer der Woge Wohnungsgenossenschaftliche Initiative UG (haftungsbeschränkt)