Der Autor untersucht die ihm vorliegende Literatur und korrigiert eine dort gemachte Aussage. Nach seiner Auffassung sollten Wohnungsgenossenschaften unter Verwendung von Anschaffungspreisen statt mit aktuellen Marktpreisen ihre Selbstkosten kalkulieren.
Nach meinem Kenntnisstand gibt es nicht viel Literatur zum Thema Kostenrechnung in der Wohnungswirtschaft. Es überwiegt eine finanzwirtschaftliche bzw. investitionstheoretische Perspektive. Während die Zielsetzung einer Investitionstheorie darin besteht zum Zeitpunkt einer anstehenden Investition Informationen bereit zustellen, ist es Aufgabe der Kostenrechnung auf Dauer in gewissen Abständen Informationen für die Geschäftsführung des Unternehmens bereitzustellen zu den Hauptzwecken Kostenkontrolle, Kostenmanagement und Preisgestaltung. Kostenrechnungsliteratur zur Wohnungswirtschaft sind
wenige Seiten in
"Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft" Ludwina Kühne-Bünig, Volker Nordalm, Lieselotte Steveling (Hrsg.) (1)
und ausführlich
"Kosten und Kostenrechnung in der Wohnungswirtschaft", August Flender, (2)
und siehe unten X2.
Ein Hinweis auf eine dominierende finanzwirtschaftliche Perspektive gibt ein Artikel von Karl Schneider (3) [Die Finanzwirtschaft beschäftigt sich als betriebswirtschaftliche Dimension mit der Beschaffung von Eigen- und Fremdkapital so Gabler Online Lexikon. (4)] In dem Artikel von Schneider heißt es über ein vom Bundesbauminister in Auftrag gegebenes Gutachten zur Novellierung der zweiten Berechnungsverordnung: "Nach Auffassung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist die Wirtschaftslichkeitsberechnung der Wohnungswirtschaft weitgehend finanzwirtschaftlicher Art. Sie will dem Grundstückseigentümer die Miete in solcher Höhe zukommen lassen, daß er in der Lage ist, mit den Einnahmen aus dem Objekt seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Die finanzwirtschaftliche Ausrichtung der Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Wohnungswirtschaft zeigt sich deutlich bei den Kapitalkosten. Sie werden in gleichbleibender Höhe gerechnet, obwohl die Kapitalkosten (Zinsen) sinken. Der Eigentümer empfängt also unten dem Titel "Kosten" Beträge, die der Vermögensmehrung (Entschuldung) dienen. (S.372)
Gemeint ist damit, dass es nach der zweiten Berechnungsverordnung (II BV) (5), (6), (7) zulässig ist, nicht nur die über die Jahre fallenden Zinsen anzusetzen sondern auch für die Folgejahre mit den Zinsen des ersten Jahres zu rechnen. Da Immobilien in der Regel jährlich getilgt werden, sinkt aber in Wirklichkeit die jährliche Zinsbelastung über die Kreditlaufzeit auf Null. Die II BV gestattet sogar den Ansatz die Zinsen aus dem ersten Jahr für die Jahre anzusetzen, zu denen der Kredit bereits vollständig getilgt ist.
Begrifflich sind das natürlich keine Kosten und begrifflich und betriebswirtschaftlich-kostenrechnerisch ist das unsinnig.
Der Text von Flender enthält viele auch heute noch interessante methodisch richtge Hinweise. Allerdings geht bei ihm auch noch vieles Durcheinander bzw. ist noch nicht soweit entfaltet wie in der betriebswirtschaftlichen Kostenrechnung zu späterer Zeit. So trennt Flender strikt die periodische Kostenträgerrechnung auf Basis der Verteilung der Kosten über den Betriebssabrechnungsbogen von der Preiskalkulation, die er Selbstkostenrechnung nennt. Im Nachhinein könnte man das als Versuch deuten zwischen Istkostenrechnung und Plankostenrechnung bzw. Kostenträgerrechnung im Ist und im Plan zu unterscheiden.
Zur Preiskalkuation stellt Flender dennoch richtig fest, dass die Berechnung der Selbstkosten für alle an extern abgegebenen Produkte/Dienstleistungen als Preisuntergrenze im Rahmen der Betriebssteuerung wichtig ist. Bei der Berechnung hält er allerdings aktuelle Tagespreise für richtig im Gegensatz zu Preisen, die auf Kosten basieren, dies sich auf der Basis von Anschaffungspreisen errechnen. Flender schreibt auf Seite 187: "Es kommt...darauf an, die Kosten entsprechend dem realen Wert im Zeitpunkt der Leistungserstellung oder der Leistungshingabe anzusetzen (Bewertung zu Tagespreisen). Als Beispiel bringt Flender hohe Wertsteigerungen eines Grundstücks vom Zeitpunkt des Grundstückskaufs bis zur Fertigstellung des Gebäudes und dem Verkauf der Wohnungen und interne niedrige Architektenkosten im Vergleich mit den Preisen, die ein externer Architekt gekostet hätte. Flender fordert jeweils die höheren aktuellen Marktpreise anzusetzen. Flender bezieht sich allerdings auf Wohnungsunternehmen, die die Wohnungen verkaufen. Zu Wohnungsbewirtschaftung schreibt er nur, dass dort die Ermittlung der Selbstkosten schwieriger sei. Es fragt sich, ob Flender recht hat. Man könnte hier auf den Gedanken kommen, dass es betriebswirtschaftlich notwendig ist, dass auch bei den Wohnungsunternehmen, die ihre Wohnungen nicht verkaufen sondern bewirtschaften, die jeweiligen Wiederbeschaffungspreise am Markt in die Preiskalkulation einfließen sollten, um Produkte an den Markt nicht unter Wert abzugeben. Dieses Argument findet sich bei Eugen Schmalenbach in Bezug auf mit dem Markt verbundene Unternehmen (8).
An dieser Stelle gilt es zu betrachten, wie dies bei Wohnungsgenossenschaften aussieht. Diese haben den Zweck, die Wirtschaft ihrer Mitglieder bestmöglich zu fördern. (Der preiskalkulatorische Umgang mit Grunddstückskäufen ist dabei ein besonderer Fall, der hier zurückgestellt wird, obwohl es für diesen eine Lösung gibt.)
Gerhard Weisser schreibt mit Bezug auf Wohnungsgenossenschaften "Je niedriger auf Dauer der Preis ist, um so erfolgreicher haben sie gewirtschaftet." (9). Das heißt der Nutzen von Genossenschaften besteht darin, die Ersparnis gegenüber den Marktpreisen für ihre Mitglieder zu maximieren (auf der Basis des dauerhaften Angebotes von Leistungen in angemessener Qualität bei einer dauerhaften Wohnungsbewirtschaftung seitens der Genossenschaft bzw. auf Basis eines möglichst niedrigen Preises beim Verkauf der Wohnung an die Mitglieder. Es wäre dann geradezu absurd bei der Preiskalkulation zu verlangen, dass alle Kostenkomponeten eines hergestellten und gelieferten Produktes zu aktuellen Marktpreisen bepreist werden statt die erreichten Preisvorteile in Form von niedrigen Nutzungsentgelten oder niedrige Verkaufspreise an die Mitglieder der Genossenschaft weiter zu geben. Die Aussage Flenders kann also allenfalls für erwerbswirtschaftliche Wohnungsunternehmen gelten. (weitere Hintergründe mit Bezug zu Schmalenbach siehe ganz unten (X1).
möglicher Einwand Inflation
Flender hat nicht eine hohe Inflation im Blick bei seiner Aussage. Dennoch gibt es in der BWL den Ansatz bei hoher Inflation mit der Orientierung an den Tagespreisen zu antworten. Insbesondere Fritz Schmidt mit seiner organischen Tageswertbilanz (10) ist hier zu nennen aber auch viele andere haben sich in Deutschland in den Zeiten der Hochinflation nach dem ersten Weltkrieg damit befasst, siehe zB Schmalenbach (11) und die Kommentierung und Einordnung der verschiedenen Substanzerhaltungstheorien siehe Stützel (12). Müssten in Zeiten hoher Inflation bei Wohnungsgenossenschaften die Preise doch mit Tageswerten kalkuliert werden? In Bezug auf die hergestellten oder angeschaften Wohnanlagen gilt hier weiterhin, dass es besser ist die Preise auf Basis der Herstellkosten/Anschaffungspreise zu kalkulieren, da die Genossenschaft ja gerade nicht dem Inflationsdruck unterliegt, da die Wohnanlagen Sachwerte sind. Steigende Verwaltungskosten und steigende Instandhaltungskosten können entsprechend der Inflationshöhe relativ leicht berechnet werden. Die Planung und preiskalkulatorische Abbildung von rechnerischen Sanierungs- und Modernisierungsrücklagen muss wahrscheinlich stark angepasst werden und kann dazu führen, dass sich der Bedarf ergibt, die Nutzungsentgelte anzuheben. Dies musss dann aber konkret an der einzelnen Wohnanlage berechnet werden und bedeutet nicht vollständig auf Marktpreise für die Erst-Herstellungskosten bzw. auf Wiederbeschaffungspreise für die Wohnanlagen selbst als Berechnungsbasis zu wechseln.
Fazit:
In Wohnungsgenossenschaften sollte bei der Kalkulation der Nutzungsentglte im Rahmen einer Plankostenrechnung Anschaffungspreise die Ausgangsbasis bilden.
Flenders Text ist ein frühes Beispiel dafür, dass
betriebswirtschaftliche Methoden allein auf ein erwerbswirtschaftliches
Kalkül ausgerichtet werden unter Missachtung des
Vorhandenseins eines spezifisch bedarfswirtschaftlichen Kalküls, da in
bedarfswirtschaftlichen Unternehmen durch ihre Zwecksetzung angelegt ist
und dass von frühen Vertretern der genossenschaftslichen
Betriebswirtschaftslehre zumindest in Ansätzen bereits wahrgenommen
wurde (insbesondere Karl Hildebrand, "Die betriebswirtschaftlichen
Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmung"), auch wenn es erst in
meinen Artikeln hier auf dem Blog weiter konkretisiert und mit dem
Minimalprinzip in Verbindung gebracht wurde, siehe (12), (13), (14).
Weiterführendes
(X1) Schmalenbach macht in (8) die Unterscheidung von martkverbundenen Betrieben und geschlossenen Betrieben (S.146ff.). Beschaffungsgenossenschaften sind auf der Einkaufseite mit den Märkten verbunden aber als Förderselbsthilfevereine für Privathaushalte auf der Abnehmerseite nicht mit dem Markt verbunden. Hier könnte man deshalb weiter prüfen inwieweit Schmalenbachs Unterscheidungen für Genossenschaften und ggf. Bedarfswirtschaften insgesamt nutzbar gemacht werden kann. Ebenso unterscheidet Schmalenbach in (8) zwischen den Grenzkosten als Bestimmungsgrund für die Ermittlung von Betriebswerten von Güterkomponten und dem Grenznutzen. Auch dies wäre zu prüfen.
(X2) Es gibt eine Dissertation, die in diesen Themenbereich fällt, die ich hier nicht weiter geprüft habe, weil die dort behandelte Deckungsbeitragsrechnung für die Wohnungswirtschaft abwegig erscheint vor dem Hintergrund, dass Wohnanlagen mit langfristiger Perspektive bewirtschaftet werden und Deckungsbeitragsrechnungen in der Industrie verwendet werden für kurzfristige Betrachtungen bei Kapazitätsauslastungsproblemen (16).
Literatur
(1) Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Ludwina Kühne-Bünig, Volker Nordalm, Lieselotte Steveling (Hrsg.) 4. Auflage, 2005. Seite 576ff.
(2) Kosten und Kostenrechnung in der Wohnungswirtschaft, August Flender, in :"Beiträge zur Theorie und Praxis des Wohnungsbaus", Fischer-Dieskau, Joachim (Hrsg.), 1959. S170-200
(3) Karl Schneider, Die Neufestsetzung der Instanhaltungssquote, in: Der langfristige Kredit,1963, S. 372-375.
(4) Gabler Online Lexikon schreibt zu Finanzwirtschaft https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/finanzwirtschaft-51975, abgerufen am 07.09.2024
(5) Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV), https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/BJNR017190957.html , abgerufen am 07.09.2024
(6) H.G.Pergande, Miete und Wirtschaftlichkeit bei neuen Wohnungen - Die Neuregelung nach den Durchführungsvorschriften zum Bundes-Wohnungsbaugesetz, 1951, Oldenburg, S. 130
(7) Hans-Günther Perganda, Werner Schwender, Die Zweite Berechnungsverordnung, Köln-Braunsfeld, 1963. S. 239 und S. 252f.
(8) Eugen Schmalenbach, Kostenrechnung und Preispolitik, 1963, 8. Auflage, Köln und Opladen, S.150
(9) Gerhard Weisser, "Genossenschaft und Gemeinschaft - Bemerkungen zum 'Kulturellen Optimum' der Genossenschaftsgröße", Gemeinnütziges Wohnungswesen, Dezember 1954, Heft 12, Seite 565-572, dort Seite 565.
(10) Fritz Schmidt, Die organische Tageswertbilanz, Gabler, Wiesbaden 1951. Unveränderter Nachdr. der 3. Auflage
(11) Eugen Schmalenbach, Die steuerliche Behandlung der Schreingewinne, Jena, 1922 und dort der Anhang Geldwertausgleich in der bilanzmässigen Erfolgsrechung
(12) Wolfgang Stützel, Bemerkungen zur Bilanztheorie, Zeitschrift für Betriebswirtschaft, 1967, Seite 314-314, hier S. 328
(13) Frank Giebel, Mehr bedarfsdeckende Unternehmen als Teil einer nachhaltigen, lebenswerten Zukunft , Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2020/12/mehr-bedarfsdeckende-unternehmen-als.html , 2020
(14) Frank Giebel, Meine Auseinandersetzung mit "Grundlagen der Betriebswirtschaftslehre unter Rationalitätsaspekten - Grundfragen der Betriebswirtschaftslehre" von Marcell Schweitzer und Marcus Schweitzer, Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2020/10/rezension-allgemeine.html , 2020
(15) Frank Giebel, kleiner Diskursbeitrag zur genossenschaftlichen Betriebswirtschaftslehre, Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2023/06/kleiner-diskursbeitrag-zur.html , 2023
(16) Henri Lüdeke, Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags- und Deckungsbeitragsflussrechnung Eine Konzeption für die unternehmerische Wohnungswirtschaft, Dissertation TU Berlin, 2016
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