Wohnraum ökologisch besser nutzen in Wohnungsgenossenschaften und anderen Wohnungsunternehmen

Wenn sie diesen Artikel gelesen haben, werden Sie Ideen haben, wie Sie als Wohnungsunternehmen oder als aktives Mitglied bei knappem Wohnraum Raumpotentiale heben können und dabei noch etwas für den Klimaschutz tun.

aktuelle Situation

Auch in Wohnungsgenossenschaften (Woges) sind Vier-Zimmer-Wohnungen in Großstädten mit niedrigen Nutzungsentgelten (Mieten) knapp. Das macht es gerade für Familien mit Kindern schwierig, die sich kein Eigentum außerhalb von Genossenschaften leisten können. Die vorhandenen Wohnungen werden oft von älteren allein oder zu zweit lebenden Menschen belegt. Dies ist ökologisch nicht sinnvoll, da neuer Wohnraum in Ballungsgebieten nicht nur knapp und teuer ist, sondern dabei auch viel Kohlendixoid emittiert wird,  soweit wie heute noch üblich viel normaler Beton beim Bau neuer Häuser verwendet wird.

Ältere Menschen überlegen zwar auch umzuziehen, doch wird oft nichts daraus. Zum einen verwenden Woges oft Berechnungsmodelle für ihre Nutzungsentgelte (Mieten), die bei Wohnungswechseln zu Anhebungen führen. Damit lohnt es sich für ältere Menschen wirtschaftlich nicht, in kleinere Wohnungen umzuziehen. Deshalb ist eine Umstellung auf eine Kostenmiete (Nutzungsentgelte so niedrig wie möglich und so hoch wie nötig) gerade in Genossenschaften angemessen. Zusätzlich  sind zwei weitere Faktoren wichtig, um "Downsizing" zu erleichtern und Wohnraum für Familien frei zu machen:

1. Ein Umzug fällt älteren Menschen leichter, wenn Sozialkontakte und eine vertraute Umgebung erhalten werden können.

2. Ältere freuen sich in der Regel über den Besuch von Kindern und Enkeln und eine Option, dass diese unkompliziert in Gästezimmern übernachten können.

Deshalb ist es zum einen gut, wenn im gleichen Quartier, also innerhalb weniger hundert Meter, Wohnungen in allen nachgefragten Größen vorhanden sind und dies bei der Konzeption von Quartieren von Genossenschaften entsprechend geplant wird. Dies heist insbesondere für größere Genossenschaften, dass sie sich auf  die Entwicklung von Quartieren konzentrieren sollten mit einer großen Anzahl von Wohnungen (mindestens 50). Dort können sie ihre Stärken einer effizienten Verwaltung anwenden und die Kosten für die Instandhaltung vergleichsweise niedrig halten. Nach meiner Erfahrung hat es sich nicht bewährt sogenannte Mehrgenerationenhäuser zu konzipieren, also den Anpruch zu verfolgen, dies innerhalb einer Gebäudehülle zu versuchen. Oft ist das Ruhebedürfnis bei älteren Menschen stärker und für alle Beteiligtern ist es besser, wenn Familien nebeneinander wohnen.

Zum anderen kann man prüfen, ob als Teil des Quartiers eine kleine Anzahl von Gästezimmern geplant und vorgehalten werden, die bei Besuchen von allen genutzt werden können, statt dass viele dies innerhalb ihrer Wohnung tun. So kann man eine deutlich bessere Auslastung hinbekommen. Noch besser ist es, wenn sich vor Ort eine so gute genossenschaftliche Gemeinschaft über die Jahre entwickelt, dass es keine Besonderheit ist, wenn der Besuch in einem überzähligen Zimmer beim Nachbarn übernachtet.Wichtig dafür ist, dass beim Einzug neue Mitglieder diese ausführlich über das Besondere von Genossenschaften informiert werden und der Genossenschaftsgedanke in allen Facetten gelebt wird. Dazu hilft es zum Beispiel, wenn er von den Leitungsgremien der Genossenschaft vorgelebt wird, auch wenn das nicht einfach ist, denn dazu gehört Verantwortung zu teilen, Kontrolle abzugeben, Selbstorganisation und Kritik willkommen zu heißen und Vertrauen in gemeinsame offene Prozesse zu entwickeln.

Auch Angebote wie Airbnb sind in diesem Zusammenhang nicht pauschal von der Hand zu weisen und können Teil einer resourcenbewussten Raumnutzung sein, solange Wohnraum nicht bewusst aus finanziellen Gründen dauerhaft zweckentfremdet wird und seinem eigentlichen Wohnzweck entzogen wird.

 

Kommentar zur aktuellen Wohnungspolitik in Deutschland

Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, den Wohnungsbau in Deutschland zu stärken. Es wurde mit der Immobilienwirtschaft und unter Einbeziehung weiterer gesellschaftlicher Interessenvertreter ein Bündnis für wohnen als "zentrale Kooperationsplatttform" wie es in der Selbstbeschreibung heißt ins Leben gerufen [1] Das Hauptziel ist, dass in Deutschland pro Jahr 400.000 Wohnungen gebaut werden sollen. 

Ein Vorläufer für diese Vorgehensweise waren die Bündnisse für Wohnen in Hamburg zwischen der dortigen SPD-geführten Regierung und der örtlichen Immobilienwirtschaft (siehe dazu mein Kommentar hier).

Mit dem Selbstanspuch "zentrale Kooperationsplattform" wird einer starker Zentralisierung unter staatlicher Führung und Moderation nicht nur das Wort geredet, sondern sie wird in die Tat umgesetzt. Das Vertrauen, dass Angebot und Nachfrage im bei uns eigentlich akzeptierten Grundkonsens des Ordnungsrahmens der sozialen Marktwirtschaft (die allerdings zu einer ökologisch-sozialen Makrtwirtschaft orndungspolitisch weiterentwickelt werden müsste) zueinander finden und die Bedarfe nach Wohnraum decken, ist nicht vorhanden. Wenn es vorhanden wäre, müsste man seitens der Politik nicht tätig werden. Auch zivilgesellschaftlichen Initiativen wie Wohnungsgenossenschaften wird offenkundig nicht zugetraut, hier aus eigener Kraft einen wesentlichen Unterschied zu machen. Statt dass die Politik ihre Hausaufgaben macht und den Ordnungsrahmen verbessert, indem sie zum Beispiel die externen Umweltkosten (CO2) angemessen bepreist, baurechtliche Vorschriften auf Länderebene vereinheitlicht, ökologischeres Bauen ermöglicht (zum Beispiel über den Abbau gesetzlicher Vorgaben zu unnötig dicken Decken) und die Genehmigungsprozesse verschlankt und beschleunigt, will sie Produktionsmengen vorgeben. Staatliche Planmengen wurden im staatlichen Sozialismus der Sovietunion und der DDR gemacht und können in einer Marktwirtschaft genauso wenig Teil der Lösung sein wie staatliche Preissetzungen. Auch das versuchte die SPD in Berlin in einer Koalition mit der Linkspartei und den Grünen mit dem Mietendeckel, bis das Bundesverfassungsgericht dies stoppte (siehe hier).

Es wird in den öffentlich einsehbaren Unterlagen des Ministeriums der tatsächliche Bedarf nach Wohnungen nicht hergleitet. Das Statistische Bundesamt gibt an, dass sich je Einwohner die Wohnfläche vom Jahr 2010 bis ins Jahre 2020 um durchschnittlich 2,4 Quadratmeter erhöht hat auf durchschnittlich 47,4 Quadratmeter. (siehe hier). Das heißt, in Summe ist nicht zu wenig Wohnraum vorhanden. Wahrscheinlich liegt das Problem eher in der Verteilung. Insoweit ist das Bündis für Wohnen ein Zeichen für Vermeidungsverhalten seitens der Politik. Man will der eigenen Wählerklientel nicht weh tun und propagiert lieber plakative statt sachgerechte Lösungen, die sich weniger leicht kommunizieren lassen und von allen verlangen, auch ihre eigenen Ansichten und bisherigen Überzeugungen auf den Prüfstand zu stellen. Solange man aber nicht CO2 neutral bauen kann und solange man weitere Naturflächen zerstört durch Bauen auf der Grünen Wiese wie beispielsweise von der SPD-geführten Regierung in Hamburg mit dem Neubaugebiet Oberbillwerder, schadet man mehr, als dass man nutzt. Viel besser wäre es den ordnungspolitischen Rahmen zu stärken. Die Immobilienwirtschaft sollte Programme initieren, die Menschen darin unterstützt, Wohnraum besser untereinander zu verteilen. Wenn Mieten bei Neuvermietungen erhöht werden, bleiben Mieter in größeren Wohnungen wohnen nach Auszug der Kinder, da sich der Umzug in eine kleinere Wohnung finanziell nicht lohnt (siehe hier). 

Laut statistischem Bundesamt (siehe link oben) gab es in Deutschland 2020 42,8 Millionen Wohnungen. Wenn durch bessere Wohnraumnutzung nur 5% der Wohnungen frei würden, wären das 2,14 Millionen Wohnungen, die neu vergeben werden könnten. Das würde dem Bauziel an neuen Wohnungen des Bündnisses für Wohnen von über 5 Jahren entsprechen, ohne dass außer den Umzügen eine ökologische und ökonomische Belastung entstünde!

Man muss den Leuten die Wahrheit zumuten. Wir leben auf einem endlichen Planeten und müssen unseren Wohnbedarf besser organisieren. Ein immer mehr kann nicht die Lösung sein. Es gibt sehr kluge und praxisnahe Vorschläge, wie die von Daniel Fuhrhop (siehe hier). Die Politik sollte darauf achten, dass ihre Rahmenbedingungen und ihr eigenes Handeln dem nicht entgegen stehen sondern lieber gute Vorschläge förden wie eine effiziente Wohnraumnutzung.

Der Impuls zu diesem Kommentar ergab sich aufgrund eines Video-Beitrages des Bayerischen Rundfunks zum Auftritt der Bundesbauministerin auf einer Münchner Immobilienmesse (siehe hier). Der Beitrag hinterfragte nicht kritisch das einfache Mantra der Forderung nach bezahlbarem Wohnraum, der immer wieder sowohl von der Politik als auch einem führenden Immobilienverband Gdw genannt wird  (siehe zB hier Abruf 05.10.2022). Dessen Vorsitzender, Alexander Gedaschko, war Bauminister auf Landesebene (Bausenator Hamburg). Aus der Forderung nach bezahlbarem Wohnraum wird dann ohne Beachtung von Alternativen eine staatlich geförderte Bautätigkeit abgeleitet. 

Noch ein weiterer Hinweis: Wohnungen sind ein sensibles Gut, bei dem schon das Reden darüber jeden Menschen auch auf einer emotionalen Ebene betreffen kann. Zum einen bedeutet Wohnung ein individueller Rückzugsraum und ein Raum für mögliche Intimität zu einem Lebenspartner aber auch Geborgenheit in der Familie. Zum anderen haben sehr viele Menschen nach der industriellen Revolution die Erfahrung gemacht, dass die Wohnverhältisse in vielen Großstädten extrem beengt, licht- und luftarm und schmutzig waren. Teilweise hatten Untermieter nur einen Verschlag der Grundfläche von nicht mehr als der eines mittelgroßen Sofas zur Verfügung [2].

[1] "Erklärung zur Konstituierung Bündnis bezahlbarer Wohnraum", Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauen, 2022, Seite 1

[2]  Varrentrap, Georg "Einige Worte über die bestehende Wohnungsnoth der Minderbemittelten und über die zu deren Abhilfe unternommenen Bestrebungen", 1860, zitiert aus Ehrlich, Wilfried "Bauen für ein neues Leben - Hundert Jahre Aktienbaugesellschaft", 1990, Seite 18

Kritik bzw. Einordnung des wirtschaftswissenschaftlichen Konzepts der Opportunitätskosten

Arbeitsversion, noch nicht gut strukturiert, kann sich ändern....Stand 20.02.2021 07:11

Ergänzend zu meinem gestrigen Artikel schaue ich hier die These an,  dass das mikroökonomische Konzept der Opportunitätskosten nicht als allgemeingültig haltbar ist, weil es selbst opportunistisch ist im Sinne meines gestrigen Artikels. Verkürzt ausgedrückt besagt es, dass die beste ökonomische Entscheidung für eine Wahl A dann vorliegt, wenn es keine Alternative B gibt, die einen höheren Nutzen hat. Da das Konzept nicht zwischen Wünschen und Bedürfnissen unterscheidet, sondern in seiner engen Fassung nach der Monetarisierbarkeit auf dem Markt geht, kann es sein, dass Unsinn herauskommt. 

Beispiel

Ich wohne in einer netten, sonnigen Penthousewohnung im Zentrum von Erfurt mit netten Nachbarn. Meine Wohnbedürfnisse sind erfüllt. Mittlerweile sind die Immobilienpreise massiv gestiegen, auch vor dem Hintergrund, dass international viele Investoren sehr viel Geld zur Verfügung haben und für viele gut Betuchte auch eine die meiste Zeit leerstehende Ferienwohnung in Erfurt eine Option ist, die sie im Zweifel über Airbnb auch vermieten können. Ich hatte die Wohnung vor 15 Jahren für 200.000 € gekauft und könnte sie jetzt an den Meistbietenden für 600.000 € verkaufen. Ich könnte mir außerhalb von Erfurt auf dem Dorf für 50.000 ein Haus kaufen und für 150.000 renovieren lassen. Dann hätte ich einen abzüglich von Umzugskosten und dem Wohnen im Hotel für ein paar Monate und einem notwendigen Urlaub für den Stress der Renovierung von insgesamt 30.000 € einen Gewinn von 370.000 € gemacht. Da ich das Geld nicht brauche, lege ich es an und kaufe eine Immobilie in Berlin zur Wertsteigerung. 

Wie soll ich aber den entgangenen Nutzen kalkulieren, dass ich jetzt auf einem Dorf lebe statt in Erfurt? Gut, ich kann die Fahrtkosten in die Stadt 1-3x in der Woche kalkulieren für die nächsten 20 Jahre und mir ein Jahresticket für den öffentlichen Nahverkehr kaufen, was inklusive Inflation circa 20.000 € entspricht. Der ökonomische "Schaden", einfach wohnen zu bleiben, würde sich also auf 350.000 € verringern.

noch einmal zum Konzept laut Wikipedia:

"Gibt es keine Alternative, deren Opportunitätskosten höher sind als der Nutzen der tatsächlichen Wahl, ist die Entscheidung optimal." und

"Ein gegensätzliches Konzept sind die (Mehr-)Kosten, die man sich mit der Entscheidung gegen die jeweilige Alternative erspart: der Opportunitätserlös."

Ökonomisch optimal wäre damit der Verkauf der Wohnung. Dadurch dass ich mich nicht gegen den Verkauf entscheide, "erspare ich mir die (Mehr-)Kosten von 350.000 €, den Opportunitätserlös" .

Man könnte jetzt argumentieren, dass die Mikroökonomie behauptet, dass das Konzept der Opportunitätskosten nur für Entscheidungen in Unternehmen gelten würde und nicht für Privathaushalte. Hier ist zu entgegnen, dass es Unternehmensformen gibt, die die Nutzenmaximierung von Privathaushalten zu ihrem Unternehmensziel erkoren haben statt einer Gewinnmaximierung, zum Beispiel Genossenschaften und wahrscheinlich auf öffentlich-rechtliche Unternehmen. Eventuell gilt das Konzept nur dann, wenn auch die unternehmerische Gewinnmaximierung und Renditemaximierung gilt.

Wie passt das Konzept der Opportunitätskosten zu der Aussage der Mikroökonomie, dass es keinen objektiv quantifizierbaren Nutzen gibt sondern nur Präferenzordnungen? Insoweit dass ich auch ökonomisch belegen muss, dass für den jeweiligen Verbraucher die 350.000 € tatsächlich einen höheren Nutzen haben, als das nicht weiter monetarisierbare bzw. quantifizierbare Wohnenbleiben in Erfurt. Insoweit scheint das Konzept der Opportunitätskosten die Mikroökonomie an seine eigenen Grenzen zu führen Aussagen zu treffen, wenn Unterschiede zwischen Bedürfnissen und sich am Markt quantifizierenden mit Kaufkraft ausgestatteten Wünschen anderer (siehe Artikel gestern) ignoriert werden. 

Einschub / alternative Perspektive

Auf der englischsprachigen Wikipedia wird deutlich, dass es Ökonomen gibt, die das Konzept nicht nur auf Entscheidungen in Unternehmen anwenden siehe https://en.wikipedia.org/wiki/Opportunity_cost obwohl es zum Beispiel von David Besanko, Ronald Braeutigam, Mikroökonomie, 2020 in Kapitel 7 S296 f. im Rahmen der Kostenrechnung/Entscheidungstheorie von Unternehmen behandelt wird. Bei Wikipedia wird weiter argumentiert, dass es nicht nur um quantifizierbare bzw. monetarisierbaren Nutzen geht sondern dies weiter zu denken ist. Die Frage ist dann natürlich inwieweit dies im konkreten Fall dann noch ökonomische Aussagen sind oder ob damit die Ökonomie dann einfach wieder die Präferenzordnung zwischen verschiedenen Alternativen des Entscheiders hinnimmt, die der dann allenfalls noch erläutern kann. Im konkreten Beispiel: "Mir ist es einfach wichtiger, da wohnen zu bleiben, wo ich wohne, weil ich mich da wohl fühle und weil mir diese Beständigkeit jedenfalls zur Zeit gut tut und mir fällt kein alternativer Nutzen ein, den ich höher gewichten würde, wenn ich die Wohnung verkaufen würde und den ich mit den circa 350.000 € realisieren könnte."

Auflösung

Kann es sein, dass das Konzept nur bedingt für die Entscheidungsfindung taugt und zwar nur da, wo eine unternehmerische Gewinnmaximierung Sinn macht oder da wo ganz klare starke eigene Bedürfnisse des Entscheiders im Spiel sind?

In Abwandlung des Beispieles. Wenn ich knapp bei Kasse bin, meine Tochter in den USA lebt und für eine Behandlung einer sehr schweren Erkrankung 150.000 € benötigt werden, habe ich tatsächlich durch die Option des Verkaufes einen quasi unmessbar großen Nutzen. Es kommt also auf echte Bedürfnisse an, um die richtige ökonomische Wahl zu treffen. Dann würde entsprechend des Einschubs der fiktive Wohnungsbesitzer vielleicht formulieren "Mir ist es viel mehr wert bzw. besser formuliert ein viel größeres Bedürfnis, meine Tochter am Leben zu wissen und mit ihr Kontakt haben zu können als die Umstände und die Veränderungen hinzunehmen, die ein Verkauf der Wohnung und ein Umzug ins Umland von Erfurt für mich bedeuten".

Einordnung

Ich denke, die Wirtschaftswissenschaft überschreitet ihre Grenzen, wenn sie versucht Dinge zu vergleichen, die auf unterschiedlichen Ebenen liegen. Das Leben eines Menschen ist nicht mit einem Nutzen in Geld bewertbar, das ist zum Glück grundsätzlich gesellschaftlich anerkannt. Genauso sind aber auch die Erfüllung von Grundbedürfnissen eine andere Kategorie als die Erfüllung von Wünschen. Hier kann der Ansatz der Opportunitätskosten falsch angewendet werden, wenn man nicht aufpasst. Die Aussagen von Besanko/Braeutigam S298/299 "Ökonomische Kosten sind gleichbedeutend mit Opportunitätskosten und als solche die Summe aller entscheidungsrelevanten expliziten und impliziten Kosten" und "Für einen Wirtschaftswissenschaftler sind alle entscheidungsrelevanten Kosten (egal ob explizit oder implizit) Opportunitätskosten und damit Teil der ökonomischen Kosten." sind falsch in ihrer Pauschaliät soweit damit der Glaube verbunden wird, sie auf alle Fragen anwenden zu können, bei denen es um Entscheidungen geht, die wirtschaftliche Güter und die Allokation von Ressourcen betreffen.

Dies ist erneut ein Hinweis darauf, dass die Unterscheidung zwischen Bedürfnissen und monetarisierbaren Wünschen in der Wirtschaftswissenschaft Beachtung finden sollte, ohne dass ich hier aufzeigen kann, wie das am besten geschieht.