Wohnungsgenossenschaftliche Fingerübung 1

Viele traditionsreiche Wohnungsgenossenschaften in Deutschland (hier im weiteren als Woges abgekürzt) haben sich über Jahrzehnte zu normalen gewinnorientierten Unternehmen entwickelt und dabei besondere Potentiale von Genossenchaften wie die bestmögliche wirtschaftliche Förderung ihrer Mitglieder aus den Augen verloren. Genossenschaften sind vom Ansatz her bedarfswirtschaftliche Unternehmen, die darauf angelegt sind, Grundbedarfe zu decken, statt immer neue Möglichkeiten zu entdecken über besondere Angebote höhere Nachfrage und höhere Preise zu erzielen und damit hohe Gewinne und Renditen zu erwirtschaften. Damit sind Genossenschaften potentiell  besser geeignet zu einer umweltfreundlichen Wirtschaft beizutragen, die langfristig das Überleben der Menschheit und anderer Lebensformen auf der Erde sichert, als gewinnorientierte Unternehmen.

Hier soll ein aus der Praxis kommendes Gegenargument gegen eine "streng" genossenschaftliche Unternehmenspolitik in Woges aufgeführt und widerlegt werden:

Argument:

Eine echte Kostenmiete auf Selbstkostenbasis führt dazu, dass Wohnungen in Altbauten sehr niedrig Genossenschaftsmitgliedern zur Nutzung überlassen werden können und neuere Wohnungen bei den heutigen Grundstückspreisen und Baukosten vergleichsweise teuer angeboten werden müssen. Das ist ungerecht und kann dazu führen, dass Mitglieder, die noch keine Wohnung haben, sich gar keinen genossenschaftlichen Wohnraum leisten können oder eben sehr viel mehr zahlen müssen als Genossen, die in alten Wohnungen wohnen. Es entsteht eine Zweiklassengesellschaft.

Hintergrund und Widerlegung:

Menschen, die im Eigentum wohnen, sind Preissteigerungen im Bausektor naturgemäß weniger stark ausgesetzt als Menschen, die zum Beispiel neu in eine Stadt kommen und Wohnraum suchen. Genossenschaften als Teilhabegemeinschaften am Eigentum vieler Wohnungen haben eine Stellung, die näher bei Eigentümern von Häusern und Eigentumswohnungen steht als bei Mietern. Wer in Wohneigentum zieht, nimmt damit aber auch Nachteile in Kauf. 

In der Regel akzeptiert ein Haus- oder Wohnungseigentümer einen bestimmten Wohnstandard als gegeben und akzeptiert, dass dieser sich über die Zeit nicht weiter verbessert, während neuere Häuser komfortabler sind. Auch hat er Unwägbarkeiten, wann er wie viel in Instandhaltung und energetische Sanierung investieren muss. Außerdem geht er bei Einzug oft an seine finanzielle Belastungsgrenze durch Aufnahme eines Kredites, wird dann aber damit belohnt, auf sehr viele Jahre die Sicherheit zu haben, keiner Steigerung seiner monatlichen Ausgaben für sein Wohnen ausgesetzt zu sein. Woges können diese Vorteile grundsätzlich ähnlich bzw sogar noch besser anbieten: kauft jemand eine neue Eigentumswohnung oder ein neues Haus, muss er auch die Gewinnmarge des Vermarkters bezahlen. Woges können dadurch, dass sie eigenes Immobilien-Know-How aufbauen, sowohl im Bereich Neubau als auch im Bereich Wohnungsinstandhaltung, diese Leistungen effizient und zu Selbstkosten realisieren und müssen darauf keine Rendite erwirtschaften. 

 Traditionsreiche Woges können beides anbieten, 

- sehr günstige Altbauwohnungen mit bescheidenem Wohnkomfort und dem Risiko, dass das niedrige Niveau nicht dauerhaft gehalten werden kann weil energetisch saniert werden muss und 

- Neubauwohnungen, die sehr viel teurer sind aber immer noch leicht unter den Marktpreisen für Neubauten liegen, weil sie damit ja keine Rendite erzielen wollen wie gewinnorientierte Vermieter. 

Durch Versterben von Mitgliedern oder Wegzug werden immer wieder Altbauwohnungen frei für unversorgte Mitglieder. Dass Neubauwohnungen leicht unter Marktpreisen angeboten werden können, also auf der Nachfrageseite es offenkundig sehr viele Menschen gibt, die genügend Einkommen haben, ist zumindest ein Indiz dafür, dass für einen Teil der Mitglieder der jeweiligen Woge auch Neubauten eine interessante Option sind.  

Betriebswirtschaftlich führt dabei die Kalkulation der Nutzungsentgelte für alle Wohnanlagen auf Basis der Selbstkosten dazu, dass keine Wohnanlage Verluste macht und keine das Risiko für die Genossenschaft erhöht. Schafft man hingegen einen permanten Ausgleich, indem alte günstige Wohnungen teurer als nötig vermietet werden und neuere subventioniert werden, handelt man betriebswirtschaftlich fahrlässig und entgegen dem Prinzip des vorsichtigen Kaufmanns: dann würde eine weitere Bautätigkeit immer riskanter, weil immer mehr Wohnanlagen als Verlustbringer ins Wohnungsportfolio hereingenommen werden. Fallen dann bisherige Gewinnbringer (Cash cows) weg, weil Altbauten zum Beispiel aufgrund gesetzlicher Vorgaben und angesichts einer drohenden Klimakatastrophe CO2-neutral saniert werden müssen, kann das ganze Unternehmen in die Verlustzone geraten, von Insolvenz bedroht sein bzw. davon bedroht sein, ein Teil des Wohnungsbestandes zum Nachteil der dort wohnenden Mitglieder verkaufen zu müssen.

Ergänzung zum 05.06.2021

Gestern merkte ein Leser mir gegenüber an, dass das Risiko der Insolvenz theoretisch richtig sei aber praktisch keine Relevanz habe, da die betroffene Genossenschaft ja die Nutzungsbeiträge erhöhe könne. Spannend bei Neubaunutzungsbeiträgen in Genossenschaften ist es, auf die Perspektive der Nutzer zu schauen. Sie haben als Miteigentümer das Potential ihre Haushaltsausgaben im Bereich Wohnen auf lange Sicht konstant zu halten. Indem sie eine Immobilie nutzen, die auf der Höhe der Zeit ist, wäre es normal, wenn diese Ausgaben für 10, 15 ja vielleicht sogar 20 Jahre nicht weiter steigen würden. Kalkulieren Genossenschaften Preise unter den tatsächlichen Selbstkosten und müssen sie diese erhöhen, um eine Insolvenz zu vermeiden, wird den Mitgliedern dieser Vorteil genommen. Man hat ihnen eine Möglichkeit angeboten, die gar nicht langfristig sicher durchhaltbar war. Wichtig ist hier Transparenz der tatsächlichen Selbstkosten für die Mitglieder, die ja auch Mitunternehmer sind. Außerdem kann sich auch in der Praxis die Nachfragesituation auf Wohnungsmärkten ändern. Sollte die Nachfrage nach Wohnraum auf einem bestimmten Wohnungsmarkt sinken, zum Beispiel wegen einer großen Wirtschaftskrise mit Unternehmensinsolvenzen und Wegzug von Bewohnern und/oder wegen einer Pandemie mit stark ansteigenden Sterbezahlen in der Bevölkerung, kann es passieren, dass im Neubaubereich die Marktmieten sogar sinken. 

Hier wird eine weitere interessante Frage deutlich. Genossenschaften haben bei der Kalkulation der Nutzungsbeiträge von Neubauten zwei Möglichkeiten: Sie können nach dem Selbstkostenprinzip alle erkennbaren Kosten einkalkulieren oder sie beginnen mit niedrigeren Beiträgen und planen nach ein paar Jahren Steigerungen ein, wie sie sie für den allgemeinen Mietmarkt erwarten. Aus Nutzersicht hat letzteres den Vorteil, dass die Beiträge am Anfang niedriger sind. Dafür müssen sie danach aber deutlich gesteigert werden. Man muss ja das wieder aufholen, was man sich erlaubt hat, vorher nicht einzunehmen. Nutzer und Genossenschaft können nun argumentieren, dass sie künftig wahrscheinlich höhere Einnahmen haben werden, weil Gehälter oder Renten steigen werden. Das setzt Menschen unter Druck, da es nicht sicher ist, dass es so kommt. Es gab bei Renten Zeiten (zum Beispiel um 2010), als mehrere Jahre hintereinander die Renten konstant blieben. Das passiert gerade wieder und kann weiter vorkommen. Und auch Gehaltsteigerungen sind nicht sicher. Wenn ich eine Arbeitsstelle verliere oder selbst kündige, weil ich unglücklich bin und mich umorientieren will, ist es eine zusätzliche Belastung, wenn in dieser Zeit die Nutzungsbeiträge erhöht werden. Eine solide Haushaltswirtschaft würde hier keine Risiken eingehen und will von Beginn an wissen, was etwas kostet und will, dass dies in den Preisen, hier den Nutzungsbeiträgen, auch transparent wird. Wenn mein Einkommen dann steigt schön, aber ich will mich nicht davon abhängig machen später höhere Einnahmen erzielen zu müssen. Deshalb glaube ich, dass für Genossenschaften auch hier das Selbstkostenprinzip nicht verwässert werden soll und die Nutzungsbeiträge von Anfang an alle erkennbaren Kosten abbilden sollte. In der Praxis bedeutet das, dass die Anforderungen an die Genossenschaft steigen, einen guten Mix zu finden für ihre Mitglieder an einem bestimmten Wohnungsangebot zu attraktiven Kosten. Sie muss sich womöglich viel Arbeit machen und in einen engen Austausch mit Mitgliedern gehen, um das Niveau an Bauleistungen zu finden, das die Mitglieder mit einem Wohnungsbedarf sich dauerhaft leisten wollen und können und Bauunternehmen finden, die dies kosten- und qualitätsseitig realisieren können. 

Mir ist derzeit nicht bekannt, ob es eine Ausformulierung einer guten Privathaushalts-Wirtschaftslehre gibt, die in die Wirtschaftswissenschaften, genauer die Mikroökonomie, integrierbar ist. Dort gibt es ja bisher Ansätze wie consumer choice theory, mathematische Modelle wie die Budgetgerade usw. Die genossenschaftliche Betriebswirtschaftslehre - und mit ihr die allgemeine Betriebswirtschaftslehre mit einer bedarfswirtschaftlichen Säule - würde, denke ich, davon profitieren, sich mit einer lebensnahen aussagekräftigen, aber auch theoretisch fundierten Privathaushalts-Wirtschaftslehre zu koordinieren, da auch sie die Nutzenmaximierung der Haushalte der Mitglieder verfolgen sollte. Letztlich müssen wir auch als Menschheit auf diesem Planeten mit seinen endlichen Ressourcen haushalten. Hierin liegt vielleicht das große Geschenk, das Genossenschaften der Welt neben ihrem eigentlichen Zweck machen können, dass sie mit allen diesen Bereichen kompatibel sind und mit Kooperation und Selbstorganisation selbst Prinzipien verkörpert, die auch im kleineren (Privathaushalt) und größeren Ganzen (Planet) langfristig sinnvoll sind und das Potential in sich tragen ihn und uns auf einen höheren Entwicklungsstand zu heben, uns voll zu entfalten, zu dem was wir sind bzw. was in uns schon immer angelegt war.

Verbesserungsvorschlag an den Stiftungsrat der Hamburger Öffentlichen Bücherhallen

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit schlage ich ein Projekt vor,  das untersucht, ob es sinnvoll ist, die Jahresgebühr für Erwachsene von derzeit 45 € auf 20 € zu senken. 

Begründung:

als Diplom-Betriebswirt (FH) befasse ich mich mit Preistheorie und Preispolitik von bedarfswirtschaftlichen Unternehmen. Dazu gehören zum Beispiel Wohnungsgenossenschaften, öffentliche Unternehmen und Stiftungsunternehmen. Mir ist aufgefallen, dass die Preispolitik der Hamburger Öffentlichen Bücherhallen in einem zentralen Punkt  wahrscheinlich deutlich verbessert werden kann, nämlich bei der Jahresgebühr von 45,- € für Erwachsene,  die älter als 26 Jahre sind. Damit erzielen Sie wahrscheinlich eine suboptimale Wirkung, die nicht Ihren Zielen entspricht:

Sie bieten ein öffentliches Gut an, das möglichst von all denen genutzt werden soll, die eine Nachfrage danach haben. Wirtschaftswissenschaftlich kommt hier die sogenannte Ausgleichsfunktion des Preises ins Spiel, also die möglichst optimale Zusammenführung von Angebot und Nachfrage (siehe unten). 

Ein Beispiel für ein vergleichbares Unternehmen, das hier besser aufgestellt ist, ist die Münchner Stadtbibliothek mit 20,- € Jahresgebühr. Die New York Public Library verlangt 0$. Ich bewerte hier nicht welche dieser beiden Optionen für die Hamburger Bücherhallen langfristig besser wäre. Hier kommt die Erziehungsfunktion und die Selektionsfunktion ins Spiel (siehe Tabelle).

Preise haben ökonomisch sechs Funktionen, die mal mehr mal weniger wichtig sind. Ich liste diese hier auf ergänzt um Hinweise, inwieweit dies im Kontext einer öffentlichen Bibliothek relevant ist:

Es soll hier angenommen werden, dass Menschen mit einem hohen Ausleihebedarf (>= 10 Bücher pro Jahr) in diesem Alterssegment die 45,.- € bereitwillig bezahlen (bei Lastschrift 40,-). Bei Menschen, die nur wenige Bücher im Jahr ausleihen würden, zum Beispiel, weil sie selbst viele haben und/oder kaufen und deshalb einen niedrigeren Bedarf nach Ausleihe haben oder weil sie wenig Interesse an Büchern haben, soll angenommen werden, dass der Preis dazu führt, dass mit einem Anteil von 10-50% diese keine Jahersmitgliedschaft abschließen, obwohl sie eigentlich daran Interesse haben, das heißt eine Nachfrage besteht. Ein weiterer Grund dafür, dass Menschen mit einer Nachfrage nach Ausleihungen dies nicht bei Kosten von 45 € tun ist, dass Fachbücher auch in anderen Hamburger Bibliotheken günstiger ausleihbar sind: In der Universitätsbibliothek Hamburg kostet die Mitgliedschaft 20,- € pro Jahr, in der Wirtschaftsbibliothek ZBW des Leibnitz-Instituts an der Binnenalster (ehemals HWWA) ist sie kostenlos. Dadurch wird der Kreis der Bücher, die sie in der öffentlichen Bücherhalle ausleihen würden, noch kleiner und das Kosten-/Nutzenverhältnis schlechter. Zur Not lesen sie Bücher einfach vor Ort, um die Jahresgebühr zu vermeiden, auch wenn sie sie eigentlich gerne ausleihen würden. Es wird also angenommen, dass zumindest ein Teil der Erwachsenen in Hamburg mit einer Nachfrage nach Buchleihen auf eine Preisänderung reagiert. Ökonomisch ausgedrückt heist das, dass die Preiselastizität der Nachfrage nicht null ist, also dass die Nachfage nicht vollkommen unelastisch ist.

Nach meinem jetzigen Kenntnisstand führt der status quo zum einen dazu, dass ein Teil der Nachfrage von Hamburgerinnen ungedeckt bleibt und zum anderen, dass dadurch die Bücherhallen weniger relevant sind, als sie sein könnten und die Gefahr besteht, dass dies eher zunimmt als abnimmt.

Preis-Funktion	Erklärung	relevant für Bücherhallen
Signalfunktion	macht deutlich, ob ein Produkt knapp ist	nein, die Bereitstellung kostet Geld, weniger die Tatsache, ob Wenig-Ausleiher daran teilnehmen
Lenkungsfunktion	die Produktionsfaktoren sollen nach ihren Kosten effizient genutzt werden	nein, das Angebot wird als Ganzes bereit gehalten unabhängig von Jahrsgebühren
Ausgleichsfunktion	Angebot und Nachfrage sollen möglichst weitgehend zusammengeführt werden	ja, da das Angebot für alle als Ganzes bereit gestellt wird, sollte möglichst die ganze Nachfrage abgedeckt werden, soweit dadurch keine Verluste entstehen (Grenzkosten)
Erziehungsfunktion	um Verschwendung zu vermeiden	evtl., man könnte auch Achtungsfunktion sagen, ein Preis >0, zB 20€, macht deutlich, dass Kosten entstehen und dass ein guter Umgang als Nutzer angezeigt ist
Selektionsfunktion	in der Konkurrenz mit anderen sollte man nicht zu teuer sein, sonst scheidet man aus dem Makrt aus	ja, wenn andere Bibliotheken oder das Internet kostenlos sind, sollte man schauen, dass man nicht zu teuer ist, auch nicht für einzelne Nutzergruppen, sonst wird man weniger relevant
Zuteilungsfunktion	Steuerung der Konsumfunktion der Haushalte	ja, auch hier will man gerne, dass alle Haushalte, die Interesse habe, Ausleihungen nutzen

Wie groß die Fehllenkung ist, könnte man untersuchen, indem man ermittelt, ob es Unterschiede gibt in der Nutzerstuktur zu anderen öffentlichen Bibliotheken mit niedrigerem Preis und im Vergleich wie viel % der Einnahmen jeweils aus der Jahresgebühr Erwachsene stammen. Hat man hier Zahlen, sind diese mit Umsicht einzuordnen. Meine Vermutung ist, dass 20€ Jahresgebühr dazu führen würde, dass bis auf Ausnahmen alle Nachfrager das Angebot annehmen würden, man also eine signifikant höhere Ausgleichsfunktion über den Preis erhält als derzeit.

Als Stiftungsrat schauen Sie auf die Stiftungsziele. Ein Vorstand hat den Druck, das umgesetzt zu bekommen und da sind 45 € statt 20,- € Jahresgebühr erst einmal verlockend. Wenn das zu einer suboptimalen Bedienung der Nachfrage führt, braucht er Ihre Unterstützung, dass Alternativen entwickelt werden, damit er kostendeckend arbeiten kann. Zum einen kann das eine höhere öffentliche Zuwendung sein, zum anderen private Spenden. Beim ersten Faktor ist es sinnvoll, den Wohlfahrtsverlust abzuschätzen, der durch die jetzige mehr als doppelt so hohe Preisgestaltung wie bei einem vergleichbaren Unternehmen entsteht, als auch die Risiken zu untersuchen und ausgewogen zu bewerten, die sich dadurch langfristig ergeben. Dadurch bekommt man valide Argumente an die Hand, die eine höhere öffentliche Förderung rechtfertigen. Ich vermute, beim zweiten Faktor können wir alle von der amerikanischen Gesellschaft etwas lernen, sowohl als private Mäzene, als auch in der Kommunikation als Stiftung Spenden zu akquirieren. Anbei zur Inspiration ein link zur New York Public Library "Make a Memberhsip Gift".

 https://secure.nypl.org/site/Donation2?7823.donation=form1&df_id=7823&mfc_pref=T&s_src=FRQXXZZ_QAGO 

Anmerkung: Eine Preissenkung von 45 € auf 20 € wird wahrscheinlich nicht zu einem proportionalen Einnahmeverlust führen, sondern zu einem niedrigeren, da dadurch wahrscheinlich mehr Menschen einen Jahresbeitrag zahlen. Aber da insgesamt die Preiselastizität nicht allzu hoch sein wird, wird der Umsatz aus diesem Bereich wahrscheinlich zurückgehen. Es wird also unter sonst gleichen Bedingungen (keine Kostensenkungen oder Einnahmensteigerungen aus anderen Bereichen) notwendig, über die Faktoren 1 und/oder 2 weitere Einnahmen zu generieren.