Was passiert, wenn Genossenschaften sich wie Stiftungen verhalten?

Dass es in der Praxis dazu kommen kann, dass Genossenschaften sich wie Stiftungen verhalten, ist nicht weiter verwunderlich. Nehmen wir mal an, es gäbe eine Stiftung, die ein großes Portofolio von Wohnungen verwaltet, dass sie allen denjenigen zugute kommen lässt, die dem Förderziel der Stiftung entsprechen. Ist man vom Ziel der eigenen Stiftung fest überzeugt und will man sie in ihrem Wirken langfristig erhalten, ist es wichtig und richtig, darauf zu achten, dass der Wohnungsbestand in einem guten bis sehr guten Zustand erhalten wird und dass genügend Mieteinnahmen erzielt werden, um alle Kosten der Wohnungensinstandhaltung und der Verwaltung zu decken und in der Lage zu sein, in die Jahre gekommene Wohnhäuser falls notwendig durch neue zu ersetzen, sowie auch zusätzliche Häuser zu bauen, sollte das Teil des Stiftungsziels sein. Es ist dann verantwortlich absolut sicher zu gehen, dass keine Wohnungen zu günstig vermietet werden, um die Substanz der Stiftung nicht zu schmälern. Umso mehr Substanz aufgebaut wird, umso besser ist dies für die zukünftigen Möglichkeiten der Stiftung, wohltätig zu wirken. Solange die Mieten für die Mieter gut finanzierbar sind und die Wohnungen in einem guten Zustand sind, sind die Mieter zufrieden und freuen sich Begünstigte der Stiftung zu sein. Sie sind der Stiftung und ihren Repräsentanten wohl gesonnen. Sie vertrauen der Geschäftsführung und wünschen sich die Fortsetzung dieser Entwicklung für die kommenden Jahre.

In einer Genossenschaft ist die Situation etwas anders gelagert. Ziel einer Genossenschaft im Bereich Wohnen ist die wirtschaftliche Förderung der Mitglieder durch die Bereitstellung von Wohnungen in guter Qualität zu Nutzungsentgelten so niedrig wie möglich und so hoch wie nötig. Da die Mitglieder gemeinsam Eigentümer des Unternehmens sind, sind sie zugleich Mitunternehmer und eine Wohneigentümergemeinschaft. Sie zahlen keine Miete sondern Nutzungsentgelte, die sich danach richten wie hoch die Kosten der Bewirtschaftung für Bau, Erhalt und Bewirtschaftung der jeweiligen Wohnanlage sind. Gerade in Wohnungen, die schon lange genutzt werden und deren Herstellkosten abgeschrieben sind oder bei einem Bruchteil dessen lagen, zu dem heute gebaut werden kann,  kann dies bedeuten, dass die "Kostenmiete" deutlich unter dem liegt, was Mietern am freien Wohnungsmarkt für solche Wohnungen abverlangt wird, die nicht zugleich Eigentümer innerhalb einer Genossenschaft sind. Da im Gegensatz zu einer Stiftung es in einer Genossenschaft darum geht, die Mitglieder wirtschaftlich zu fördern und es kein weiteres rang-gleiches Ziel gibt, gilt der Grundsatz, dass dieses Ziel bestmöglich zu erfüllen ist, im Rahmen der allgemein anerkannten Prinzipien guter Unternehmensführung, nach der ein Unternehmen sich immer auch als guter Arbeitgeber und verantwortlich handelnder Akteur im öffentlichen Gemeinwesen und gegenüber der Umwelt verstehen sollte. In der Praxis kann dies bedeuten, dass Wohnungsgenossenschaften ältere Wohnungen oft zu Nutzungsentgelten anbieten, die weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Genossenschaften sind dann gewinnorientiert mit dem Fokus auf eine Nutzenmaximieung für ihre Mitglieder statt im Sinne der Substanzmaximierung einer Stiftung.

Beide Unternehmensformen können verantwortliches wirtschaftlichen Handeln bedeuten, sind aber in ihren Auswirkungen deutlich unterscheidbar.

Falls Genossenschaften aufgrund von Dyamiken lebendiger Organisationen sich über lange Zeit hin zu Unternehmen mit Stiftungscharakter entwickelt haben oder weiter entwickeln, ist dies empirisch eine Entwicklung, die in den Wirtschaftswissenschaften im Feld der neuen Institutionenökonomik seit Jahrzehnten bekannt ist und erforscht wird (siehe zum Beispiel das  Prinzipal-Agenten-Dilemma, siehe  https://de.wikipedia.org/wiki/Prinzipal-Agent-Theorie  ). Fällt so eine Entwicklung auf, ist dies immer eine Einladung, sich darauf zu besinnen, welches Potential in der einmal gewählten Unternehmensform steckt und sich daran zu machen, dieses zu heben.

Genossenschaftliches Miteinander

Wenn Sie diese 15 Grundsätze beherzigen, zünden Sie die nächste Stufe in der Entwicklung Ihrer Wohnungsgenossenschaft

15 Grundsätze für das Genossenschaftliche Miteinander in Wohnungsgenossenschafen

1. Wir reden lieber miteinander statt übereinander.

2. Wir sprechen alle wichtigen Aspekte bei anstehenden Entscheidungen an und ermöglichen so jedem Mitglied, sich ein gründliches Bild der Gesamtlage und von Einzelprojekten zu machen und so seine Rolle und Funktion als Mitunternehmer im Rahmen seiner/ihrer Möglichkeiten ausfüllen zu können.

3. Wir haben grundsätzlich Vertrauen in den guten Willen unserer Mitglieder, unsere Genossenschaft auch in Zukunft weiter erfolgreich zu betreiben und dabei nicht nur die eigenen Interessen zu sehen, sondern die gemeinsamen Interessen wahrzunehmen und unser gemeinsames Handeln daran auszurichten.

4. Wir bemühen uns, Sachzusammenhänge kurz und prägnant zu beschreiben und möglichst lösungsorientiert zu denken und zu arbeiten, um die verfügbare Zeit effizient zu nutzen.

5. Die Vertretung unserer Genossenschaft nach außen überlassen wird dem Vorstand und diskutieren Änderungesvorschläge nur intern miteinander. Andere Meinungen sehen wir als Bereichung und gehen aktiv aufeinander zu, um mehr über die Meinung des/der anderen zu erfahren.

6. Wenn uns etwas stört, werten wir einander nicht als Person ab, sondern erklären, was uns an einem bestimmten Verhalten belastet und formulieren Änderungsvorschläge.

7. Bei unterschiedlichen Auffassungen, insbesondere zu wichtigen Grundfragen der Unternehmenspolitik und zu wichtigen Projekten, versuchen wir gemeinsam zu Lösungen zu kommen, die die Interessen aller berücksichtigen, die von den Entscheidungen betroffen sind.

8. Bei Meinungsunterschieden greifen wir auf das Bewusstsein zurück, was unser gemeinsamens Ziel ist, die wirtschaftliche Förderung unserer Mitglieder durch die Versorgung mit Wohnungen in guter Qualität in der Metropolregion Hamburg zu Nutzungsgebühren so niedrig wie möglich und so hoch wie nötig.

9. Jeder ist bei uns grundsätzlich eingeladen, sich nach seinen/ihren Möglichkeiten einzubringen. Es gibt dabei Unterschiede und Grenzen zwischen Aufbauorganisation (Mitarbeitern) und Ehrenamt.

10. Ehrenamtlich Engagierte haben unterschiedlich viel Zeit zur Verfügung. Jeder bringt sich soweit ein, wie es ihm seine Zeit erlaubt. Wir versuchen dabei, aufeinander Rücksicht zu nehmen. Insoweit sind zum Beispiel schriftliche Kommunikation untereinander per email in der Regel Angebote, Dinge zur Kenntnis zu nehmen, beinhalten aber keine Verpflichtung dies zu tun.

11. Da Kommunikationsvorlieben und Kommunikationsfähigkeiten unterschiedlich sind (zum Beispiel mündlich oder schriftlich), befürworten wir grundsätzlich die Nutzung mehrerer alternativer Kommunikationswege, deren Nutzung die Mitglieder und Organe nach eigenem Gutdünken und in Absprache miteinander gestalten. Als Organisation versuchen wir durch einen geeigneten Rahmen hier viel selbstorganisierte Vernetzung grundsätzlich zu ermöglichen (Vertreterliste, Onlineforum, Leserbriefe, Artikel in "bei uns", frei Nutzung der Nachbarschaftstreffes, Ermöglichung von Aushängen in Häusern, eigene im Geschäftsbericht veröffentliche Genossenschafts-E-mail für Aufsichtsräte ermöglichen), neben den Angeboten, gemeinsam und unter der Schirmherrschaft von Vorstand und Aufsichstrat ins Gespräch zu kommen.

12. Als Wirtschaftsunternehmen gibt es bei allen gewollten Beteiligungsmöglichkeiten als Mitglied, Vertreter/in, Aufsichsrat eine unverzichtbare, vom Vorstand geführte Aufbauorganisation mit festen Mitarbeitern, die die Geschäfte geordnet plant und ausführt und zusammen mit dem Aufsichtsrat auf Basis der Satzung verantwortet. Über Grundsatzfragen entscheidet dabei bei Bedarf auch über Satzungsänderungen die Vertreterversammlung. Sie ist das wichtigste Organ unserer Genossenschaft.

13. Als lebendiges Unternehmen interessieren wir uns dafür, wo wir herkommen und achten und respektieren unsere Ursprünge und entwickeln unser Unternehmen sorgsam und fürsorglich gemeinschaftlich und kooperativ weiter. Wir verweigern uns Veränderungen nicht grundsätzlich, sondern prüfen Änderungsimpulse sorgfältig und fassen sie als konstruktive Beiträge auf und integrieren sie in gemeinschaftlich getragene Veränderungen im Sinne unserer Ziele.

14. Dem Aufsichstrat kommt hierbei als Interessenvertretung der Mitglieder gegenüber dem Vorstand eine besondere Verantwortung zu. Neben der Begleitung des operativen Geschäfts durch Kontrolle und Beratung des Vorstandes legt der Aufsichtsrat deshalb sein besonderes Augenmerk auf die Formulierung der Grundaspekte der Unternehmensstrategie bzw. der Unternehmenspolitik zum Beispiel mit Hilfe von Leitsätzen für die Bereiche Bauen, Wohnen und gegebenenfalls Sparen. Er ist gemeinsam mit dem Vorstand aktiv beteiligt an der Formulierung und Fortschreibung der Unternehmensstrategie und sucht dazu auch das Gespräch mit interessierten Mitgliedern und Vertretern/innen.

15. Soweit in der Vergangenheit Fehler gemacht wurden, sehen wir sie als die damals im besten Wissen und Gewissen von unserer Organisation getroffenen Entscheidungen an und als sinnvolle Schritte des Lernens. Wir Mitglieder streben gemeinsam zu besseren Lösungen und gestalten gemeinsam die Gegenwart und die Zukunft unserer Baugenossenschaft.

Autor: Frank Giebel, Stand 29.08.2019; kann unter Quellenangabe frankgiebel(at)web.de weiter verbreitet werden