Interessensausgleich in Wohnungsgenossenschaften bei Wohnungssanierungen in Zeiten der Erderhitzung

Um die Interessen der Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften bei Sanierungsmaßnahmen gut zu berücksichtigen, ist es sinnvoll, die Bewohner auf eine qualifizierte Weise einzubeziehen. Eine Schweizer Studie von Blaser et al. aus dem Jahr 1976 befasste sich ausführlich mit diesem Thema und zeigte erheblichen Verbesserungsbedarf auf [1]. Heutzutage sind Wohnungssanierungen technisch noch komplexer geworden. Hinzu kommt der Druck, den Wohnungsbestand klimaneutral zu gestalten und gleichzeitig die Nutzungsentgelte (Mieten) attraktiv zu halten. Viele Wohnungsgenossenschaften haben möglicherweise noch keinen effektiven Weg gefunden, Mitglieder in solche komplexen Entscheidungen einzubeziehen. Blaser et al. schrieben 1976: "Eine erste Kritik an der heutigen Entscheidungspraxis zielt auf das Ausklammern des Mieters in beinahe allen Phasen der Erneuerung. ... Sollen bei einer Erneuerung von Altwohnungen die Bewohnerinteressen berücksichtigt werden, müssen die Mieter mitentscheiden können, und zwar begonnen bei der Bedürfnisabklärung, über bauliche Erneuerungsmaßnahmen, zu tragbaren Mieten, bis hin zu Organisationsfragen während der Bauzeit." "Wo kämen wir (Planer, Hauseigentümer) hin, wenn wir die Mieter fragen würden? ist eine rhetorische Frage. Die Mieter wissen, was sie wollen, wenn sie richtig gefragt werden." (Seite 10)

Blaser et al. schreiben zu den unterschiedlichen Interessenlagen: "Vereinfacht gesagt streben Hauseigentümer, Stadtbehörden, Baugewerbe und meistens auch Architekten weitgehende Modernisierungsinvestitionen an, d.h. eine Verwandlung der Altwohnung in eine 'attraktive' neubaukonforme Wohnung... Der einkommensschwache Mieter wünscht lediglich eine Instandsetzung der durch vernachlässigten Unterhalt defekten Bauteile und Einrichtungen, weil er zurecht Angst hat, bei weitgehender Modernisierung 'hinaussaniert' zu werden." (Seite 54). In Wohnungsgenossenschaften geht es wohl kaum um das Hinaussanieren von Mitgliedern, aber die Versuchung, einer allgemeinen wohnungswirtschaftlichen Renditeorientierung zu folgen, ist auch hier nicht immer leicht abzuschütteln. Mitglieder von Genossenschaften sind faktisch Miteigentümer. Es besteht daher grundsätzlich die Möglichkeit, dass wenn die Bewohner einbezogen werden, Antworten gefunden werden, die unnötig teure Sanierungen vermeiden, aber auch notwendige Erneuerungen nicht scheuen, selbst wenn dies zu höheren Mietkosten führt.

Es ist sinnvoll, als Entscheidungsbasis die Ist-Kostenmiete vor der Sanierung im Rahmen einer Kostenträgerrechnung zu ermitteln und zu berechnen, wie viele Rücklagen die jeweilige Wohnanlage bereits aus Nutzungsentgelten angesammelt hat, die über der Kostenmiete lagen. Die oben genannte Studie erwähnt das Konzept des Erneuerungsfonds (Seite 56). Sie schreibt, er "sollte als Rückstellungen der Miete gebildet werden, um die Finanzierung werterhaltender Erneuerungen (Instandsetzung) sicherzustellen." Weiter heißt es: "Weniger die tiefen Altmieten als die Verwendung der Profite für fremde Zwecke (Landkäufe, Neubauten etc.) führte dazu, dass heute auch Genossenschaften und kommunale Bauträger Instandsetzungskosten (werterhaltende Investitionen) zum Teil fremdfinanzieren müssen." Nicht nur in der Schweiz der 1970er Jahre, auch in Deutschland in den 2020er Jahren ist es für Wohnungsgenossenschaften nicht immer einfach und selbstverständlich, eine Kostenträgerrechnung und eine Liquiditätsrechnung mit Hilfe von wohnanlagespezifischen Erneuerungsfonds aufzubauen und transparent zu halten.

Solche Berechnungen bieten jedoch das Potenzial, notwendige Entscheidungen auf eine solide Erkenntnisbasis zu stellen und somit langfristig nachhaltig und sparsam im Interesse der Mitglieder zu wirtschaften, die Mietkosten fair zu kalkulieren und den bestmöglichen Interessenausgleich zwischen gegenwärtiger Förderung der Mitglieder durch niedrige Nutzungsentgelte und dem langfristigen Erhalt des Wohnungsbestands zu finden. Dabei gilt es zusätzlich, den erforderlichen Umbau des Wohnungsbestands zur Klimaneutralität zeitnah zu erfüllen. Selbst wenn die Kosten- und Liquiditätsrechnung der Genossenschaft stimmt, bleibt die Herausforderung, wie Mitglieder in großen Genossenschaften effektiv einbezogen werden können. Am erfolgversprechendsten scheint es, Erfahrungen mit Micro-Mitgliederjurys zu sammeln. Über Mitgliederjurys für Genossenschaften, analog zu den in der Politik mehr und mehr eingesetzten losbasierten, repräsentativen Bürgerräten, hatte ich bereits 2019 geschrieben [2]. Wolfgang Scheffler et al. haben mit dem Microbürger*innenrat aktuell eine vereinfachte Methodik vorgestellt [3], die ohne externe Moderatoren auskommt und von Mitgliedergruppen selbständig durchgeführt werden kann. Microbürger*innenräte lassen sich analog zu Bürgerräten in Genossenschaften mit vielen Mitgliedern anwenden.

 

[1] "Die Baukosten bei der Erneuerung von Wohnraum und ihre Einfluss auf die Mietzinse", ETH Zürich im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen, Sektion Forschung, Jürg Blaser (beteiligt), 1976

[2] " Es ist an der Zeit für Mitgliederjurys in Genossenschaften, vielleicht auch in anderen Unternehmen", Frank Giebel, Blog liberal und kooperativ, 2019

[3] "Wir alle sind Demokratie - Micro-Bürger*innenrat", Wolfgang Scheffler, Sabine Kraus, Beat Sandkühler, 2024, online verfügbar unter https://meetingdemocracy.net/wp-content/uploads/2024/05/Wir-alle-sind-Demokratie-Mikro-Buergerinnenrat.pdf

Wohnungsgenossenschaften entfalten ihr Potential über Kulturwechsel

In Deutschland existieren mehr als 2.000 Wohnungsgenossenschaften, von denen viele über 1.000 Wohnungen, manche sogar über 10.000 Wohnungen für ihre Mitglieder gebaut haben und in Schuß halten. Während viele kleine Genossenschaften und Baugemeinschaften ganz natürlich am Nutzen ihrer Mitglieder ausgerichtet sind, hat in großen Genossenschaften über die Jahrzehnte ein hauptberufliches Management immer mehr an Bedeutung gewonnen. Das führte oft dazu, dass die Beteiligung der Mitglieder weniger gelebt wurde und mehr mit Blick auf Rendite gewirtschaftet wurde. Die konsequente wirtschaftliche Förderung der Mitglieder, wie es der eigentliche Zweck von Genossenschaften ist, verlor an Bedeutung. Wenn nun seit einigen Jahren Basisgruppen entstehen, die wieder mehr Mitbeteiligung und Mitglierderförderung einfordern, stoßen sie je nach Unternehmenskultur nicht nur bei manchen Organmitgliedern wie Aufsichtsräten oder Vorständen auf Abwehr, sondern auch bei einfachen Mitgliedern oder deren Vertretern. Einigen machen solche Impulse Angst, weil die Kultur ihrer Genossenschaft plötzlich hörbar hinterfragt wird und ungewiß ist, wohin das führt. Hier hilft es zu klären, ob es etwas gibt, was die eigene Genossenschaft zusammenhalten kann, wenn man die Sicherheit nicht wie vielleicht gewohnt an Personen festmacht, die viele Jahre verantwortlich für die Genossenschaft tätig waren und die Grundlagen der Unternehmenspolitik inhaltlich identisch jedes Jahr gleich kommunizierten. Wenn durch neue Impulse klar wird, dass es weitere Handlungsoptionen gibt und die Mitglieder letztlich eine größere Auswahlmöglichkeit haben, in welche Richtung die Genossenschaft sich weiterentwickeln soll, hilft es, Dinge klar zu benennen, die weiter Sicherheit vermitteln und Orientierung geben können, an Hand welcher Kriterien bei Fragen der Unternehmenspolitik entschieden werden soll, wenn diese Aufgabe nicht einfach dem Vorstand überlassen wird.

Dafür helfen Grundregeln wie ich sie in der Hamburger Erklärung http://liberalundkooperativ.blogspot.com/2019/03/hamburger-erklarung.html formuliert habe und wie sie sich aus der Genossenschaftsidee ableiten lassen. Diese ideele Verankerung kann helfen, die gefühlte Abhängigkeit von einzelnen Personen zu senken. Außerdem ist es wichtig, dass Mitglieder positive Erfahrungen mit der Beteiligung an Entscheidungen in Gruppen machen, auch und gerade die, die in ihrem Leben bisher wenig positive Erfahrungen damit gemacht haben.

Solange diese Impulse von der Geschäftsführung nicht aufgegriffen werden, kommt hier sich selbst organisierten Basisgruppen eine besondere Bedeutung zu, diese Erfahrungen vorzuleben und für alle Mitglieder über eine Beteiligung zu ermöglichen. Viele Menschen haben Erfahrungen mit Gruppenprozessen in Vereinen, die sie hier einbringen können. Die Möglichkeit für Erfahrungsaustausch bei der Bildung solcher Gruppen geben zum Beispiel die Vernetzungsinitiativen Genossenschaft-von-unten Hamburg https://genossenschaft-von-unten-hamburg.de/ und Berlin http://www.genossenschaft-von-unten.eu/

Erkennt die Geschäftsführung, dass dieser Prozess positiv ist, kann sie ihn mitgestalten, indem sie zum Beispiel Personen, die glaubwürdig für diese neuen Impulse stehen, in das operative Management einbezieht. Sie kann Schulungen für Interessierte einkaufen zu Themen wie kollegialer Führung, wie sie zum Beispiel Bernd Oestereich mit seiner Werkstatt für kollegiale Führung https://kollegiale-fuehrung.de/portfolio-item/kollegen/ anbietet, und sie kann die Funktion eines Beteiligungsmanagers einrichten, wie es zum Beispiel die Wohnungsgenossenschaft Freie Scholle eG in Bielefeld gemacht hat https://www.freie-scholle.de/wohnen/genossenschaft/beteiligung.html . 

In der Praxis wird es dabei auch zu Fehlern, Konflikten und Frustrationen kommen. Wenn es jedoch gelingt, das gemeinsame Ziel als Genossenschaft nicht aus den Augen zu verlieren und sich gegenseitig und gemeinsam zuzubilligen aus Fehlern zu lernen, wird sich nach und nach die Unternehmenskultur hin zu mehr Beteiligung entwickeln. Dann besteht die Möglichkeit, dass viele Wohnungsgenossenschaften ein höheres Niveau der Mitgliederförderung entfalten und damit noch attraktiver und sichtbarer als gesellschaftspolitisch gute Wahl zwischen gewinnmaximierenden Unternehmen und Wohnungsunternehmen im Staatsbesitz werden.