kleiner Diskursbeitrag zur genossenschaftlichen Betriebswirtschaftslehre

2017 erschien im Sammelband  "Transformative Wirtschaftswissenschaft im Kontext nachhaltiger Entwicklung" ein Aufsatz von Johannes Blome-Drees und Burghard Flieger mit dem Titel "Impulsgeber für eine transformative Wirtschaftswissenschaft: Grundsätzliche Überlegungen zu einer Betriebswirtschaftslehre der Genossenschaften". Ich war gespannt, ob die Autoren wie ich einige Jahre später das Nutzenmaximierungskalkül einer bedarfswirtschaftlichen bzw. genossenschaftlichen BWL herausarbeiten würden, siehe mein Artikel von 2020 hier

Dies war nicht der Fall. Während es auf der einen Seite überraschen mag, haben sie doch in einem Artikel von 2021 den grundsätzlichen Aspekt von Bedarfswirtschaft verstanden (sie hatten dafür eine Basis gehabt, da sie mit anderen Autoren Thiemeyer von 1975 zitieren, siehe hier) , weist der Artikel einen Widerspruch auf, der erklären kann, warum die Autoren meinen Vorschlag nicht bereits entdeckt hatten. Dies will ich hier kurz ausführen.

Zur Orientierung hier noch einmal der Ansatz aus meinem oben verlinkten Artikel von 2020:

"Das Auswahlprinzip der BWL ist die Zielsetzung der Nutzenmaximierung für das jeweilige Unternehmen im Rahmen einer guten Unternehmensführung. Dabei gibt es zwei gleichberechtigte Säulen, die letztlich über die Wahl der Unternehmensform vorentschieden wird. Bei erwerbswirtschaftlichen Unternehmen bedeutet dies konkret die langfristige Gewinnmaximierung, bei bedarfswirtschaftlichen Unternehmen die Nutzenmaximierung für die Adressaten der Leistungserstellung. Im Falle von öffentlich-gemeinnützigen oder privat-gemeinnützigen Unternehmen sind dies die Kunden, im Falle von Genossenschaften und wirtschaftlichen Vereinen sind das die Mitglieder.

Dabei ist wahrscheinlich im Fall der Erwerbswirtschaften und der Gewinnmaximierung das Maximalprinzip dominant, da man ein gebendes Reservoir an Mitteln hat und damit ein maximales Ergebnis erzielen will und im Fall von Bedarfswirtschaften das Minimalprinzip, da der Grundbedarf sich relativ konkret ermitteln lässt und man dann versuchen kann diesen mit entweder möglichst wenig öffentlichen Geldern zu erreichen oder im Falle von Genossenschaften dies mit miminalem Aufwand, um den Mitgliedern eine maximale Ersparnis zu ermöglichen."

Zum Maximal- und Minimalprinzip siehe die Erklärung bei Wikipedia

Auf Seite 285 des Sammelbandes schreiben die Autoren richtig: "Genossenschaften wurden und werden bewusst als Gegenmodell zu erwerbswirtschaftlichen Unternehmen geschaffen, deren Gewinnorientierung den Shareholder Value in den Mittelpunkt stellt. Im Zentrum einer Genossenschaft stehen demgegenüber der Mensch und damit besonders auch der Member Value." Wirtschaftliches Handeln in Genossenschaften bedeutet somit im Kern die Maximierung des Wertes der betrieblichen Leistungenserstellung für die Mitglieder der Genossenschaft. Auf Seite 286 schreiben die Autoren dann aber: "Die folgenden Überlegungen sind Ausdruck und Teilaspekt einer Betriebswirtschaftslehre der Genossenschaften , die sich als Management- bzw. Handlungslehre versteht. Die inhaltliche Argumentsationslinie [des Artikels im weiteren Verlauf, Anmerkung von mir] geht auf grundsätzliche Probleme des Managements von Genossenschaften ein. Im Mittelpunkt stehen genossenschaftliche Entwicklungsperspektiven, die anhand unterschiedlicher Sinnmodelle diskutiert werden. Sie nehmen einen breiten Raum ein, um aufzeigen, dass Genossenschaften, auch wenn sie einer anderen Form der Betriebswirtschaftslehre bedürfen, nicht grundsätzlich transformativen Charakter haben. Dieser kann erst bei fortschrittsfähigen Genossenschaften zur Geltung kommen. Entsprechend ist mit den Ausführungen ein Postulat zugunsten fortschrittsfähiger Genossenschaften verbunden, die ihren Sinn nicht auschließlich in der Befriedigung der Mitgliederbedürfnisse und der Sicherstellung ihres eigenen Uberlebens, sondern in der angemessenen Berücksichtigung des Gemeinwohls sehen und damit in besonderem Maße das alternativökonomische und transformative Potential von Genossenschaften widerspiegeln". Dies ist ein krasser Widerspruch. letztlich schreiben die Autoren Genossenschaftzen seien dann "fortschritssfähig", wenn sie das aufgeben was sie in ihrem Kern ausmacht, die Ausrichtung auf die Mitglieder. Wer solche Widersprüche in seiner Logik zulässt, muss sich nicht wundern dass er zu keinen klaren Aussagen kommt. Sollte im Übrigen eine Betribswirtschaftslehre nicht für alle Unternehmen fordern, dass sie im Rahmen guter soziaerl und gesellschaftlich verantwortungsvoller Unternehmensführung agieren? Wäre es nicht für alle Unternehmen langfristig riskant dies nicht zu tun und damit die planetare und die gesellschaftliche Basis für die eigene erfolgreiche wirtschaftliche Tätigkeit zu riskieren? Gute Unternehmensführung ist insoweit nichts spezifisch genossenschaftliches. Spezifisch ist die Fokussierung auf die Mitgliederförderung. Würde dies aber grundsätzlich aufgeben zugunsten einer allgemeinen Gemeinwohlorientierung als Unternehmenszielsetzung würde die Genossenschaft außerdem ihre Grundausrichtung von Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung verlieren, die auch von den Autoren als für Genossenschaften charakteristisch aufgezählt werden. Das Gemeinwohl als Ausrichtung eigent sich viel mehr für kommunale Unternehmen und Stiftungsunternehmen. Hier wird noch einmal deutlich wie wichtig und hilfreich die Unterscheidung von Thiemeyer zwischen gemeinwirtschaftlich und privatwirtschaftlich ist (zu letzerem gehören Genossenschaften), siehe mein Artikel hier

Gesamtgesellschaftlich können Genossenschaften dann am meisten leisten, wenn man sie das machen lässt, was in ihnen angelegt ist im Rahmen guter Unternehmensführung. Gerade weil sie nicht auf Gewinnmaximierung und nicht auf Bedarfsweckung sondern auf Bedarfsdeckung angelegt sind, können sie viel nachhaltiger geführt werden als erwerbswirtschaftliche Unternehmen. Da sie eher Grundbedarfe decken sind sie auch aus sozialen Gesichtspunkten vorteilhaft (mehr dazu siehe zum Beispiel mein Artikel hier). Hinzukommt, dass sie das Potential haben breite Kreise der Bevölkerung wirtschaftlich zu fördern und so den Gegensatz zwischen arm und reich vermindern können.

Wenn die Wirtschaftswissenschaft transformativ sein soll, wäre es gut, wenn sie erst einmal zu weitgehender Klarheit und Widerspruchsfreiheit findet. Vielleicht kann ich mit diesem Diskursbeitrag dazu beitragen. In diese Richtung ging auch mein Vorschlag der Systematisierung der BWL hier. Außerdem wird es nach meiner Einschätzung dann zu mehr Transformation kommen, wenn wir sowohl individuell als auch kollektiv uns bewusster werden, wer wir sind und was es braucht, um hier auf diesem Planeten mit allen anderen Lebewesen bestmöglich auszukommen.

Sind die Vorteile niedriger Mieten Schweizer Wohnungsgenossenschaften auf deutsche Verhältnisse übertragbar?

Ein veränderungsunwilliger Aufsichtsrat einer traditionellen deutschen Wohnungsgenossenschaft lehnte es einmal mir gegenüber ab, sich die niedrigen Nutzungsentgelte Schweizer Wohnungsgenossenschaften zum Vorbild zu nehmen mit dem Hinweis, die Schweizer Verhältnisse seien nicht mit den deutschen vergleichbar. Das nehme ich zum Anlasse etwas genauer zu schauen:

Der Wikipedia-Artikel zu Wohnungsgenossenschaften Stand 13.08.2022 nennt im Kapitel Schweiz Ersparnisvorteile beim Wohnen für die Mitglieder gegenüber dem Marktpreis von 15%. Der Schweizer Verband wohnbaugenossenschaften schweiz schreibt in seiner Informationsbroschüre  "Leben in einer Genossenschaft - Ein Leitfaden der Schweizer Wohnbaugenossenschaften" von 2012 auf Seite 5: "Die Mietzinse von Genossenschaftswohnungen sind im Durchschnitt tatsächlich zwanzig Prozent tiefer als im übrigen Wohnungsmarkt. In grossen Städten wie Zürich bezahlt man bei Genossenschaften sogar bis zu einem Drittel weniger Miete. Dabei sind die Wohnungen nicht schlechter, im Gegenteil Sie werden sogar besser unterhalten, als diejenigen vieler anderer Immobilienverwaltungen." Nach meiner Erfahrung und ganz grob geschätzt sind in Deutschland Genossenschaftswohnungen im Durchschnitt circa 5% günstiger als der durchschnittliche angemessene Marktpreis. Nach meiner Einschätzung ist es nicht mehr, weil die im GDW organisierten Woges sich nicht mehr an der Kostenmiete orientieren, wie es die Schweizer tun. Dies wird deutlich am Wikipedia Artikel Wohnungsbaugenossenschaft, wo nur unter Schweiz auf die Kostenmiete als genossenschaftlichem Grundprinzip verlinkt wird. Auf der anderen Seite sind in der Schweiz Wohnungsgenossenschaften [abgekürzt ab jetzt hier als Woges] in der Regel sehr viel kleiner als in Deutschland. Kann es sein, dass sie zwar günstigere Mieten hinbekommen, aber nicht so viele Wohnungen anbieten wie das deutsche Woges leisten? Dann wären sie volkswirtschaftlich vielleicht sogar weniger hilfreich als die deutschen Woges. Wenn auch dies nicht das Problem der einzelnen Woge und ihrer Mitglieder wäre, könnte es auch Woges geben, die tatsächlich mit der Mehrheit der Mitglieder gemeinnützig zulasten der Ersparnis ihrer selbst so agieren wollen. Ein interessanter historischer Hintergrund ist, dass in Deutschland mit dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz aus den 1930er Jahren Woges ein Stück weit für staatliche baupolitische Zwecke instrumentalisiert wurden. Es war zum Beispiel bis zur Beendigung dieses Gesetzes Ende 1989 verbindlich, dass Genossenschaften, falls sie sich auflösen, ihr Vermögen mit Ausnahme des Nennkapitals nicht an die Mitglieder ausschütten, sondern an eine gemeinnützige Stiftung überführen, wenn sie von Gewinnsteuern befreit sein wollten. Der Genossenschaftswissenschaftler Karl Hildebrand meinte bereits in seinem Hauptwerk "Die betriebswirtschaftlichen Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmen" 1927, dass das Recht auf den Liquidationserlös einer von drei Genossenschaften "konstituierenden" [ausmachenden bzw. ihr Wesen festlegenden] Aspekte sei. Insoweit hatte der Gesetzgeber in Deutschland die Mitunternehmereigenschaft der Mitglieder von Genossenschaften auf Jahrzehnte seinen eigenen politischen Zielen geopfert, und sie in ihrem Potential verstümmelt, um es einmal drastisch auszudrücken. Der Verband Gdw und sein Vorläuferverband Ggw kommt aus dieser Geschichte und hatte sogar entgegen der Politik den Status Quo zu erhalten wie siehe. Viele Woges in Deutschland haben dieses Passus für den Fall einer Auflösung immer noch in ihrer Satzung stehen und führen diese Selbstschädigung der Mitunternehmereigenschaft ihrer Mitglieder wahrscheinlich mehr unbewusst als willentlich fort.

Die enge und selbstgewisse Verbindung von Politik und Genossenschaften in Deutschland über den Gdw und seine Unterverbände wird exemplarisch deutlich an einer Pressemitteilung des Verbandes Norddeutscher Wohnungsunternehmen, einem Tochterverband Gdw. Dort heißt es unter der Überschrift "VNW und IFB Hamburg feiern gemeinsame Erfolgsgeschichte": "Ohne die Zusammenarbeit zwischen der Bank, der Stadt und den sozialen Vermietern wäre Hamburg heute eine sozial gespaltene Stadt“, sagte VNW-Direktor Andreas Breitner am Rande der Ausstellung über die mehr als 100-jährige Geschichte des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). „Viele Menschen mit mittlerem und geringem Einkommen könnten sich ohne die IFB und die sozialen Vermieter das Leben in einer prosperierenden Metropole wie Hamburg nicht leisten.“ Die IFB ist im Eigentum der Stadt Hamburg und ihre Förderbank. Hier wird mit dem Szenario der Spaltung bewusst oder unbewusst Angst erzeugt. Das kann den freien Blick auf Alternativen, wie sie die Schweiz bietet, behindern. Ich persönlich habe nicht den Eindruck, dass die Schweiz insgesamt oder Zürich gespalten sind. Die Schweiz liegt nach dem Index der menschlichen Entwicklung  der Vereinten Nationen mit 0,955 vor Deutschland mit 0,947 siehe hier und hier jeweils in der rechten Spalte. Die Schweiz trägt als "Eidgenossenschaft" das Genossenschaftliche im Namen und lebt mit ihrer Konkordanzdemokratie und ihrer Direkten Demokratie das Genossenschaftliche im Alltag.

Kann man also aus wohnungspolitischer gemeinnütziger Sichtweise argumentieren, dass deutsche Woges der einzelnen Wohnungsnutzerin zwar weniger Ersparnis bringen, aber die volkswirtschaftliche Wirkung über die größere Anzahl von Wohnungen in dieser Bewirtschaftungsform ausgeglichen wird? Hintergrund ist, dass in Deutschland viele Woges viele Wohnanlagen im Rahmen staatlicher Förderprogramme des sozialen Wohnungsbaus gebaut haben.

Dies ist eine volkswirtschaftliche Fragestellung und der Schwerpunkt dieses Blogs liegt auf betriebswirtschaftlichen Fragestellungen. Ich will hier Antworten geben für Woges, die  weniger Politik machen als gemeinsam bestmöglich ihre Ziele erreichen wollen. Da Woges aber nicht im luftleeren Raum operieren, sondern Teil unserer Gesellschaft sind, ist es auch als Betriebswirt und Leiter, Aufsichtsrat oder Mitglied einer Woge gut, ab und an die volkswirtschaftliche Brille aufzusetzen. So verstanden stellen sich betriebswirtschaftlich bestmöglich geführte Woges ihrer gesellschaftlichen Verantwortung. 

Die Frage stellt sich also, gibt es in Deutschland vergleichsweise mehr Genossenschaftswohnungen als in der Schweiz und wie hoch ist jeweils der volkswirtschaftliche Nutzen zu bewerten bzw. ergäbe es einen zusätzlichen Wohlstandsgewinn in Deutschland, wenn es deutsche Woges insbesondere gelingen würde, ähnlich niedrige Nutzungsentgelte anzubieten wie die Schweizer Woges? Wenn dem so wäre, könnte das ja an der anderen Preispolitik vieler deutscher Woge liegen, dass sie zwar weniger Ersparnis für den Einzelnen bringen, aber mehr bauen und mehr neue Mitglieder aufnehmen können.

Nach meiner vorläufigen Schätzungen, deren Annahmen und Quellen ich in einem Anhang unten erläutere, ergibt sich:

Ergebnis:

In der Schweiz schätze ich 5,1% aller Wohnungen als Genossenschaftswohnungen, in Deutschland 5,8%. Eine Ersparnis von 5% in Deutschland je Wohnung entspricht für alle In Summe aller genossenschaftlichen Wohnungsnutzer 682 Millionen € pro Jahr. Würden deutsche Woges ähnlich günstig werden wie Schweizer Woges, könnten sie die Ersparnis für ihre Mitglieder um 1007 Mio € steigern. Betrachtet man es je Wohnungsnutzer,,ist die Ersparnis pro Jahr bei deutschen Woges bei 273 €. Dies wäre erhöhbar auf 1092 €. In Metropolen wären entsprechend der Aussage von wohnbaugenossenschaften schweiz auch höhere Ersparnisse möglich.

Bewertung:

Sind 1092 € jährliche Ersparnis für Mitglieder individuell und volkswirtschaftlich eine relevante Größe?  Da gehen vermutlich die Meinungen auseinander. Selbst bei einem unterdurchschnittlichen Einkommen von zum Beispiel jährlich netto 25.000 € entsprechen 1092 € nur 4,4 % des Haushaltseinkommens. Dennoch, würde 1092 €  jedes Jahr angespart oder in einem Aktienfonds oder in einer Genossenschaft investiert werden, könnte es über Jahrzehnte einen guten Beitrag zur Altersvorsorge leisten. Meine Bewertung ist deshalb, ja, es ist eine relevante Größe, noch verstärkt dann, wenn Woges Wege finden, Mitglieder gut zu unterstützen, auf diesem Weg Vermögen aufzubauen, denen dies eigenlich nicht so liegt.  Eigentlich  gehört nach meiner Einschätzung ein gewisses "bürgerliches Mindset" dazu, dass so zu sehen:

Zum einen mag es Menschen mit einem soziologischen Hintergrund geben, die es ablehnen so langfristig zu denken und denen es unangenehm ist überhaupt "Geldfragen" so viel Gewicht zu  geben. Wenn man diese Einschätzung teilt, wären Woges auch Institutionen, die eine gewisse Bildungsarbeit leisten und diese Dinge in der Kommunikation mit Mitgliedern, zum Beispiel in Mitgliederzeitschriften thematisieren. Nach meinem Eindruck liegt dies in Deutschland bei den im Gdw organisierten Woges eher brach. Es gibt zwar Mitgliederzeitschriften mit einem sehr professiollen Layout und Redakteuren aber eher im Sinne marktwirtschaflticher Kundenbindungsstrategien.  

Zum anderen sind Woges als Selbsthilfevereine Einzelinteressen von Menschen verpflichtet, wenn diese auch gemeinschaftich behandelt werden und nicht einem gesamtgesellschaftlichen Interesse verpflichtet sind über die Grundsätze guter Unternehmensführung hinaus. Dieses Missverständnis hat die Genossenschaftswissenschaft eindeutig geklärt und die mangelhafte praktische Umsetzung des Fördergedankens in der Praxis in Deutschand auch ausreichend deutlich benannt. Es gibt oft Mitglieder in Genossenschaften, die davon nicht wissen und es gibt Mitglieder, die gar nicht mehr selbst in Genossenschaftswohnungen wohnen, die Woges für gesellschaftliche Zwecke nutzen wollen und deshalb nicht nur ein Steigern der Ersparnis als Ablenkung und Schwächung ihrer gesellschaftlicher Ziele verstehen können, sondern es auch ihren Wertvorstellungen widersprechen kann. Diese Wertvorstellungen sind gerade im linken politischen Spektrum grundsätzlich an Kollektivität orientiert. Dann wird versucht Genossenschaften als Möglichkeit der Kollektivierung zu organisieren entgegen der eigentlichen genossenschaftlichen Idee der Hilfe zur Selbsthilfe. Gerade bei den in Deutschland häufigen sehr großen Woges, wo viele Mitglieder gar nicht mehr bewusst ist, dass es ein Erparnispotential gibt oder wo viele Mitglieder den Eindruck haben, sie können sich nicht einbringen oder es ist zu schwer gehört zu werden, kann dies eine Thema sein.

Abhilfe können hier losbasierte, repräsentative, themenspezifische, neutral moderierte und ergebnisoffene Mitgliederjurys schaffen, bei denen normale Mitglieder auf Augenhöhe mit einer Aufwandsentschädigung und unter Anhörung von Experten partizipativ einen guten Input geben können. siehe https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2019/11/es-ist-der-zeit-fur-mitgliederjurys-in.html

Hinsichtlich der Erderhitzung, in der wir uns befinden und der noch nicht co2-neutralen Bauweise ist eine  Zurückhaltung beim Neubau notwendig und sollten Dachaufstockungen und bessere Wohnflächennutzung bevorzugt werden. Auch das zeigt, dass die starke Tendenz zum Bauen wie sie in Deutschland in Metropolen von Politik und Verbänden gewählt wurde, nicht der optimale Weg ist.

Letztlich kann man auch fragen, wie zeitgemäss ist der Eigeninteressen verfolgende, rational denkende Mensch überhaupt noch angesichts von sozialen Problemen, der Klimakrise und Artensterben. In seiner  "Theoriegeschichte der Betriebswirtschaftslehre", 1977 erwähnt Sönke Hundt ein Buch von Werner Sombart "Der Bourgeois - Zur Geistesgeschichte des modernen Wirtschaftsmenschen", 1923. Mir sind ab und an Menschen begegnet, für die "bürgerlich" etwas sehr Negatives im Sinne von sozialen Egoisten ausdrückte. Ich denke Menschen, dürfen individuell und kollektiv sein und sind es auch immer beides. Das belegt zum Beispiel Rutger Bregmann mit seinem Buch "Im Grunde gut". Wir können also zuversichtlich, gemeinsam und kooperativ Genossenschaften und unsere Gesellschaft insgesamt gestalten und sollten dabei lernen zu verstehen, dass auch Pflanzen und Tiere unsere Mitgeschöpfe sind und uns bemühen auch mit ihnen zu einem Interessensausgleich zu kommen bzw. die gemeinsamen Interessen besser wahrzunehmen und in unser Handeln besser zu integrieren. Insoweit sind wir alle eine Weggemeinschaft.

Anhang  

Annahmen: 

Wohnungen in Deutschland insgesamt 42.803.737.Stand 2020, Wohnfläche 3.937.971.000, je Wohnung 92,04 qm, je Einwohner, 47,32 qm, 2700 Woges, Anzahl Genos.wohnungen 2.500.000, durchschnittliche Wohnfläche von Genos.wohnungen 70 qm, durchschnittlicher Miete nettokalt 6,5€, Einwohner in Deutschland 83.237.124

Schweiz , 1500 Woges, Anzahl Genos.wohnungen160.000, Einwohner 8.606.033

Quellen :

Statistisches Bundesamt     https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/07/PD21_326_31231.html;jsessionid=A5C0353682BBBB1D2CA5810F6FF925F8.live732

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungsbaugenossenschaft 

Bei Fragen zur genauen Berechnung der Schätzung email an frankgiebel[at]web.de 

Gewinnorientierung als Zeitgeistsaspekt in der Fachliteratur zur Wohnungswirtschaft

Ich hatte in der Vergangenheit mehrmals über den Ansatz der Nutzenmaximierung bei bedarfswirtschaftlichen Unternehmen als 2. Säule der allgemeinen Betriebswirtschaftslehre neben der Säule der Gewinnmaximierung in erwerbswirtschaftlichen Unternehmen gebloggt. Ein großes Anwendungsfeld dieses Ansatzes sind öffentliche und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen. Im Rahmen der Sichtung von Literatur zum Thema untersuche ich heute einen Beitrag von Mathias Hain darauf, ob mein Ansatz der Nutzenmaximierung dort bereits erfasst wurde. Das Buch heist "Die Perfomance von öffentlichen Unternehmen am Beispiel von Wohnungsunternehmen in Deutschland", Gabler, Wiesbaden, 2008, Herausgeber Roland Berger Strategy Consultants. Es gibt einen umfassenden Überblick zur Fachliteratur zu öffentlichen Unternehmen im allgemeinen und öffentlichen Wohnungsunternehmen im besonderen bis zum Jahr 2008.

Unter dem Begriff Performance wird in dem Buch der Versuch unternommen, eine Leistungsmessung von Unternehmen nach mehreren Paramentern vorzunehmen. Im Einzelnen sind dies

- die Profitabilität (u.a. Umsatzrendite, Gesamtkapitalrendite)

- die operative Effizienz (u.a. Umsatz pro Mitarbeiter)

- Investitionen (u.a. Investitionen pro Umsatz)

- Beschäftigung (Anzahl der Mitarbeiter)

- Verschudlung (ua Fremdkapitalquote

- Dividenden (u.a. Dividende pro Umsatz)

(Hain S. 47f.)

Es fällt auf, dass fast alle Paramenter steigen, wenn Gewinn und/oder Umsatz steigen. Damit stehen sie im Widerspruch zu einem Ansatz, bei dem die Erfüllung von Bedarfen der Kunden der jeweiligen Unternehmen zu möglichst niedrigen Kosten und deren Weitergabe an die Kunden über niedrige Preise bestmöglich erfüllt d.h. maximiert werden. Dass man die "Perfomance" eines Unternehmens daran misst, was als Bedarfsdeckung bei den Kunden herauskommt, scheint dem Autor nicht in den Sinn zu kommen. Der bedarfswirtschaftlich-nutzenmaximierende Ansatz wird damit in dieser Untersuchung nicht als eine Möglichkeit der Leistungserbringung erkannt. Damit bleiben auch die Vorteile dieses Ansatzes mit potentiell geringerem Ressourceneinsatz und höherer Nachhaltigkeit genauso unbeachtet wie die Erkenntnis, dass er die effiziente und preiswerte Bedarfsdeckung für große Nutzergruppen erreichen kann.

Es ist für mich erstaunlich, dass der Autor und die sehr vielfältig von ihm zitierte Fachliteratur dies nicht erkannt bzw. vergessen hat. In den 1920er Jahren war das spezifische Potential bedarfswirtschaftlicher Unternehmen noch allgemein bewusst, zum Beispiel bei Max Weber oder Karl Hildebrandt (siehe frühere Blogbeiträge). Ein Problem scheint darin zu liegen, dass bei der Abgrenzung von öffentlichen Unternehmen die zitierten Autoren sich hauptsächlich auf die Eigentumsverhältnisse der Unternehmen beziehen und die Ziele im Bereich der Leistungserstellung der Unternehmen so gut wie keine Rolle spielen. Beachtet man die Ziele nicht, können sich aus ihnen auch keine Erkenntnisse zur bestmöglichen Betriebsführung ableiten lassen. So zitiert Mathias Hain Günter Püttner "Auf die Unterschiedlichkeit der Zwecksetzung, der Wirtschaftsführung und überhaupt der Unternehmenspolitik kann es nicht ankommen; auch ein öffentliches Unternehmen, das sich völlig wie ein privates verhält... bleibt im Verhältnis zur privaten Wirtschaft ein öffentliches Unternehmen, vielleicht ein schlechtes oder ein unzulässiges, aber eben doch ein öffentliches Unternehmen. Günter Püttner "Die öffentlichen Unternehmen: Handbuch zu Verfassungs- und Rechtsfragen der öffentlichen Wirtschaft, "2. Auflage, 1985, S. 21 zitiert nach (Hain S.12). Mit einer solchen Einstellung kommt man sicher nicht zu sinnvollen normativen Aussagen über Grundsätze guter Betriebsführung in bedarfswirtschaftlich-nutzenmaximierden Unternehmen.

Insgesamt scheint in 2008 der Zeitgeist vorgeherrscht zu haben, dass öffentliche Unternehmen ineffizienter sind als private und versuchen müssten ihrer Defizite auszugleichen, indem sie sich möglichst wie private erwerbswirtschaftliche Unternehmen verhalten, statt dass man erkannt hätte, dass in ihnen, wie in allen bedarfswirtschaftlichen Unternehmen, strukturell bzw. morphologisch (d.i. ihrer Wesensart innewohnend) ein anderes Potential angelegt ist, das es lohnt zu entfalten.

So schreibt Hain im Zusammenhang mit der Abschaffung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes Ende 1989 "Die Zielfunktion von öffentlichen Wohnungsunternehmen unterscheidet sich somit nicht mehr grundsätzlich von der privater Wohnungsunternehmen." Er zitiert dabei ein Buch des GdW, der als Bundesverband öffentliche und private Wohnungsunternehmen vertritt "dass öffentliche Wohnungsunternehmen zwar einen sozialen Versorgungsauftrag wahrnehmen, ....sie sind dennoch erwerbswirtschaftlich orientiert...".[Arbeitshilfe 51: Unternehmensstrategie und Balanced Scorecard: Strategieimplementierung in Wohnungsunternehmen, GDW, Berlin, 2006, Seite 12].

Ausrichtung auf Renditen bei Wohnungsgenossenschaften, macht das Sinn?

Welche Rolle sollte Rendite in Wohnungsgenossenschaften spielen? Betriebswirtschaftlich bedeutet Rendite den Gewinn, den eine bestimmte Investition im Betrachtungszeitraum abwirft, also Gewinn in Prozent der eingesetzten Summe. Ist es das eigene Kapital, das eingesetzt wird, spricht man von Eigenkapitalrendite, ist es aufgenommenes Kapital, also Kredite, spricht man von Fremdkapitalrendite und betrachtet man beides zusammen, addiert es also, ergibt sich die Gesamtkapitalrendite. Insoweit kann man sowohl Einzelinvesitionen wie zum Beispiel den Bau einer Wohnanlage betrachten als auch ganze Unternehmen, diese mittels Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung.

Da Gewinnerzielung in Genossenschaften kein Selbstzweck ist und nicht gleichrangig mit dem Ziel der Nutzenmaximierung für die Mitglieder ist, machen Gewinne nur insoweit Sinn, wie Sie für die langfristige wirtschaftliche Förderung der Mitglieder sinnvoll sind, indem sich das Unternehmen durch Aufbau von zusätzlichem Eigenkapital - also der Zuführung von Gewinnen eines Jahres in die Bilanz - so gut weiterentwickeln kann, dass der langfristige Nutzen für die Mitglieder maximiert wird. Mitglieder sind dabei jeweils die aktuellen Mitglieder, keine fiktiven, künftigen. Würde man zum Beispiel die Expansion in andere geographische Regionen damit rechtfertigen, dass die künftigen Wohnungsnutzer ebenfalls Mitglieder würden, würde das bedeuten, dass man bereits jetzt Geld nicht mit Blick auf die eigenen Mitglieder ausgibt bzw. auszugeben plant. Dies ist grundsätzlich nicht möglich. Würde es doch getan, wäre das ein sicheres Zeichen, dass die jeweilige Genossenschaft keine Genossenschaft mehr im Sinne des Genossenschaftsgesetzes und vor allem der Genossenschaftsidee ist, sondern nur noch dem Anschein nach.

Die Höhe der Beträge, die jährlich als Gewinne erwirtschaftet und in die Eigenkapital-Rücklagen eingestellt werden, sollten sich daran orientieren, wie viel Eigenkapital für künftige Bautätigkeiten benötigt wird. Dazu muss man den konkreten Bedarf der eigenen Mitglieder kennen hinsichtlich Menge an nachgefragtem Wohnraum, Lage, Ausgestaltung und Preis. Als Erfolgskontrolle sollte die Quote der Wohnungen, die von eigenen Mitgliedern bei Erstbezug eines Neubaus angemietet werden, ermittelt und im folgeden jährlichen Geschäftsbericht veröffentlicht werden.

Mitunter ist das Argument zu hören, dass es wohnungswirtschaftlich geboten sei, mit einer bestimmten Eigenkapitalrendite zu rechnen und dass diese bei mindestens 4,5% läge und sich auch Wohnungsgenossenschaften danach ausrichten müssten, weil sie ja auch wohnungswirtschaftlich solide agieren müssen. Gerade in den aktuellen Zeiten, wenn die Zinsen für Fremdkapital in Europa unter zwei Prozent gefallen sind, macht es einen großen Unterschied, ob ich Nutzungsentgelte (Mieten) so kalkuliere, dass beim Eigenkapital 4,5% erwirtschaftet werden müssen oder 2-2,5%. Mir selbst liegt keine betriebswirtschaftliche Herleitung vor, die zum Ergebnis kommt, dass 4,5% Eigenkapitalrendite wohnungswirtschaftlich geboten ist. Falls jemand eine kennt, wäre ich sehr interessiert, sie inhaltlich zu prüfen. Ein Blick in die Schweiz zeigt allerdings, dass dort eine gesetztliche Regelung existiert, die von allen Vermietern, seien es gewinnorientierte oder gemeinwohlorientierte, verlangt, dass sie Wohnungen zu einer sogenannten Kostenmiete anbieten. Diese wird so kalkuliert, dass zum einen natürlich die Zinsen für aufgenomme Kredite in Ansatz genommen werden dürfen und dass analog dazu Erträge für bereitgestelltes Eigenkapital in Ansatz gebracht werden darf. Dieses muss sich aber in der Höhe am üblichen Marktzins für Fremdkapital orientieren und darf diesen nicht um mehr als 0,5 Prozentpunkte übersteigen:

"Der zulässige Mietzins ergibt sich aus den durch die vermietende Partei zu tragenden Liegenschaftskosten (Fremdkapitalkosten, Unterhaltskosten und Betriebskosten) und der Nettorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital. Das Eigenkapital entspricht der Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Fremdkapital. Auf dem jeweils aktualisierten Eigenkapital darf nach geltender Rechtspraxis eine Rendite erzielt werden, die den mietrechtlichen Referenzzinssatz um nicht mehr als ein halbes Prozent übersteigt. "

Quelle:

https://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20153110 

Aus wohnungsgenossenschaftlicher Sicht ist dies der maxmiale Prozentsatz, der für eine Eigenkapitalrendite angesetzt werden sollte. Kann und darf eine Genossenschaft darunter bleiben? Grundsätzlich ja. Letztlich handelt es sich ja um eine Eigentümergemeinschaft, die sich nur auf ein sinnvolles Verfahren einigen muss, zu welchen Beträgen sie die Nutzung der Wohnungen an ihre Mitglieder innerhalb eines gemeinsamen Geschäftsbetriebes möglich macht, so, dass sie dies auch langfristig gut tun kann. Hierfür ist wie oben hergeleitet Rendite keine sehr sinnvolle Kennzahl und es ist viel sinnvoller, darauf zu achten, dass jedes Jahr in absoluten Beträgen so viel Eigenkapital gebildet wird, dass künftige Bautägigkeiten in einem sinnvollen Mix von Fremd- und Eigenkapital finanziert werden können. Dazu bedarf es neben einer sehr genauen Kenntnis der Bedarfe der eigenen Mitglieder einer ausreichend genauen Liquiditätsplanung über einen längeren Zeitraum, der auch quantitativ Neubauvorhaben und gebenenfalls Ersatzbauten berücksichtigt. Ich halte hier einen Zehnjahreszeitraum für nicht übertrieben. Selbst ein 20-Jahreszeitraum wäre etwas, was eine  Unternehmensführung dahingehend prüfen sollte, ob sie damit zu sinnvollen, d.h. ausreichend genauen Aussagen zu einem vertretbaren Aufwand kommt.

Noch zwei weitergehende Hinweise:

Es wäre interessant zu erfahren, wie der wichtigste Prüfungsverband von Wohnungsgenossenschaften, der GDW und seine Unterverbände zur Frage der Rendite, auch zu den 4,5% stehen.

Im Zusammenhang mit der Diskussion über den Berliner Mietendeckel, scheint mir die Schweizer Lösung der Kostenmiete vom Grundsatz her viel geeigneter, zu nachhaltig verträglichen Entwicklungen im Bereich Wohnen in Metropolen zu kommen, als die Preishammermethode der staatlichen Preisbestimmung, wie er mit dem Berliner Mietendeckel versucht wird. Wenn ich mehr Zeit hätte, würde ich gerne mehr über das Schweizer System lernen, was daran gut funktioniert, was nicht und im Austausch mit anderen schauen, was man für andere Metropolen übernehmen kann. Es ist schade, dass von Seiten des GDW hier kein Initiative kam, die Kostenmiete ins Spiel zu bringen. Da der GDW aber eben nicht nur Genossenschaften vertritt, ist dies letztlich verständlich. Dies zeigt einmal mehr, dass es wichtig wäre, wenn Wohnungsgenossenschaften sich bundesweit in einem eigenen Verband vernetzen und eigenes Know How aufbauen. Letztlich heist dass ja nicht, dass sie nicht auch im GDW Mitglied sein können mit Blick auf Fragen, die alle Wohnungsunternehmen gleichermassen betreffen. Ein solcher Verband könnte zum Beispiel zu Fragen wie dem Mietendeckel oder auch zum Thema Erbaugrundstücke und Vergabe öffentlicher Grundstücke eigene Akzente setzen, die uns als Gesellschaft insgesamt deutlich weiter bringen.

Hamburger Erklärung

Heute veröffentliche ich hier den aktuellen Stand der Hamburger Erklärung, einer Auflistung wichtiger Prinzipien, nach denen Wohnungsgenossenschaften ihre Unternehmenspolitik ausrichten sollen. Wer Interesse hat die Erklärung als Ertsunterzeichner zu unterstützen, möge sich melden bei frankgiebel(at)web.de

Hamburger Erklärung

Wir, die Unterzeichner der Hamburger Erklärung geben diese Erklärung ab, weil wir die Genossenschaftsidee lebendig halten wollen und weil wir dafür eintreten, dass sie die Unternehmenspolitik in Wohnungsgenossenschaften (Woges) prägt.

Dazu tragen wir bei, indem wir die Prinzipien formulieren, die sich aus der Genossenschaftsidee für die Führung von Woges ergeben, diese öffentlich bekannt machen und zum Mitunterzeichnen einladen:

1. Förderzweck

Zweck von Wohnungsgenossenschaften wie von jeder wirtschaftlichen Genossenschaft ist die wirtschaftliche Förderung ihrer Mitglieder. Dies ist in § 1 des Genossenschaftsgesetzes in Deutschland so benannt. Da dies ihr einziger Zweck ist, ist dieser bestmöglich zu erfüllen. Im Gegensatz zu gewinnmaximierenden wohnungswirtschaftlichen Unternehmen sind wir Wohnungsgenossenschaften deshalb nutzenmaximierende Unternehmen für unsere Mitglieder.

2. Daraus lassen sich folgende Grundprinzipien und Auswirkungen ableiten:

2.1.Verursacherprinzip

Die Nutzungsgebühr orientiert sich an den Selbstkosten, das heißt im Grundsatz verlangen wir als Nutzungsgebühr den Betrag, den uns die jeweilige Wohnung selbst kostet. Dies wird je nach Bedarf ergänzt um Beträge, die wir benötigen, um ausreichend Eigenkapital aufbauen zu können um die langfristige Entwicklung unserer Unternehmens im Sinne unserer Mitglieder sicherstellen zu können.

2.2. Gleichbehandlungsprinzip

Aus dem Verursacherprinzip folgt, dass allen Mitgliedern die jeweiligen Wohnungen zu den gleichen Gebühren angeboten werden, soweit nicht für das jeweilige Mitglied zusätzliche Einbauten auf Kosten der Gemeinschaft vorgenommen werden. Das heißt bei einem Wohnungswechsel erhalten neu einziehende Mitglieder gleich gute Konditionen wie die dort bereits wohnenden.

2.3. Beschränkung von Quersubventionierung

Aus dem Verursacherprinzip und aus dem betriebswirtschaftlichen Prinzip, dass nur kostendeckende "Produkte und Dienstleistungen" zum langfristigen Unternehmenserfolg beitragen können, folgt außerdem, dass Wohnanlagen sich dauerhaft selber tragen müssen und keine Quersubventionierung durch andere Wohnanlagen erfolgt. Sollte ausnahmsweise und fallbedingt von diesem Grundsatz abgewichen werden, ist dies nur über einen Beschluss der Generalversammlung bzw. der Vertreterversammlung möglich.

3. Wohnrecht

Die Liegenschaften der Genossenschaften dürfen nicht weiterverkauft werden. Sie sind der Gewinnmaximierung entzogen und bleiben langfristig günstig. Die Bewohner genießen eine hohe Wohnsicherheit. Mitglieder der Genossenschaft haben ein Wohnrecht und man kann ihnen die Wohnung nicht einfach kündigen.

4. Mitbestimmung

Wer etwas verändern oder ein Projekt lancieren möchte, kann einen Antrag an die Generalversammlung stellen. In großen Woges mit einer Vertreterversammlung hat dieses Recht jeder Vertreter. Noch aktiver mitgestalten kann sein Wohnumfeld wer im Aufsichtsrat oder in einer Arbeitsgruppe mitwirkt.

5. Gesellschaftspolitische Wirkung

Unsere größte gesellschaftspolitische Wirkung entfalten wir Wohnungsgenossenschaften dadurch, dass wir guten und günstigen Wohnraum bieten, wir durch niedrige Nutzungsgebühren breiten Bevölkerungskreisen eine höhere Kaufkraft aus ihren Einkommen ermöglichen und dadurch, dass wir dafür sorgen, dass sie als anteilige Eigentümer an einem Immobilienunternehmen nachhaltig Vermögen bzw. Kapital aufbauen können im Sinne des Distributismus.

Wir wollen gute und faire Arbeitgeber sein und ein wertvoller Teil der Quartiere und Kommunen, in denen wir angesiedelt sind. Wir unterstützen den Ansatz der guten Unternehmensführung in Genossenschaften - good governance - und die Weiterentwicklung der Grundsätze guter Unternehmensführung im Geist und Sinn dieser Erklärung.

Danksagung

Viele Anregungen kommen aus der lebendigen Kultur der Schweizer Woges, insbesondere den Grundprinzipien, wie sie durch "Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger " formuliert werden. Weitere Inspirationen waren die Rochdaler Prinzipien, das Leitbild der Selbstbau eG in Berlin, die gemeinsame Arbeit in der Basisgruppe Genossenschaftsidee der gem. Wohnungsbaugenossenschaft Bergedorf Bille und die dortige Gremienarbeit mit Vorstand und Kollegen/innen im Aufsichtsrat. Dank geht an Gerald Wiegner von der Interessengemeinschaft der Genossenschaftsmitglieder igenos eV. Hilfreich waren Treffen Hamburger Genossenschaftsmitglieder unter der Schirmherrschaft von Dr. Bosse vom Mieterverein zu Hamburg und die Autoren von inspirierenden Schriften und Vorträgen Daniel Brunner, Prof. Volker Beuthin, Prof. Ernst-Bernd Blümle, Hartmut Glenk, Prof. Jürgen Keßler, Prof. Manfred Kühnberger, Günther Ringle, Georg Scheumann, Prof. Reinbert Schauer und Jozef Zolk, .