Einige historische Prägungen der Wohnungsgenossenschaften in Deutschland

Ohne Anspruch auf Vollständigkeit und in Ergänzung meines Artikels vom Juli zeige ich hier einige historische Festlegungen auf, die auch heute noch in vielen Wohnungsgenossenschaften Deutschlands eine Rolle spielen. Es ergeben sich im Verlauf einige interessante Erkenntnisse für die gute Führung von Wohnungsgenossenschaften und für eine freiwillige Mäßigung der Politik in ihrem Einfluss auf Wohnungsgenossenschaften in Deutschland.

Dividende und Erlösverteilung bei Auflösung 

Bereits 1901(!) gibt es einen Erlaß preußischer Minister mit Vorgaben für eine kommunale Wohnungspolitik. Nach dem Erlass konnten Gemeinden gemeinnützige Baugesellschaften und Baugenossenschaften unterstützen. "Die Unterstützung war davon abhängig zu machen, daß ausschließlich der Zweck verfolgt wird, "gering  bemittelten Familien Wohnungen zu niedrigen Preisen zu verschaffen. Außerdem durfte die Dividende höchstens 4. v. H. betragen und bei Auflösung nur der Nennwert der Anteile ausgeschüttet werden. Verbleibendes Vermögen war für gemeinnützige Zwecke zu binden." [2] zitiert nach [1] Seite 18

Während die enge Beschränkung der Zielgruppe heute keine Rolle mehr spielt, finden sich die Bestimmungen zur Dividende und zur Auflösung so oder ähnlich noch heute in vielen Satzungen von deutschen Wohnungsgenossenschaften.

Unternehmereingenschaft von Genossenschaftsmitgliedern

Wie schon in einem Abschnitt "Hintergrund" unter dem Artikel hier erklärt, legt auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz von 1930 -1989 (WGG) fest, dass darin steuerbefreite Unternehmen bei Auflösung nur Nennbeträge an die Kapitalgeber zurückzahlen durften und das sonstige Liquidationsvermögen an eine gemeinnützige Stiftung zu überführen sei. Ich schreibe dazu in meinem Blog vom 22.8.2022: "Der Genossenschaftswissenschaftler Karl Hildebrand meinte bereits in seinem Hauptwerk "Die betriebswirtschaftlichen Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmen" 1927, dass das Recht auf den Liquidationserlös einer von drei Genossenschaften "konstituierenden" [ausmachenden bzw. ihr Wesen festlegenden] Aspekten sei. Insoweit hatte der Gesetzgeber in Deutschland die Mitunternehmereigenschaft der Mitglieder von Genossenschaften auf Jahrzehnte seinen eigenen politischen Zielen geopfert, und sie in ihrem Potential verstümmelt, um es einmal drastisch auszudrücken." Interessant ist in diesem Zusammenhang die Begründung des WGG von 1930 zitiert in [1] Seite 91:"...Gleichzeitig dienten die Maßnahmen [diverse weiter oben aufgeführte des gemeinnützigen Wohnungsbaus, Anmerkung von mir] und die ganze Einrichtung der Bauvereinigungen, insbesondere der Genossenschaften, dazu, die Mitglieder nicht nur zu höherer Wohnkultur und zur Hebung ihres Familienlebens, sondern zu sozialem Gemeinschaftsgefühl und zu gemeinsamer Verantwortung zu erziehen." Auch wenn es heute unangemessen wirkt, erwachsene Menschen erziehen zu wollen, ist die Fähigkeit, gemeinsam Verantwortung zu übernehmen, positiv. Es passt dazu allerdings gar nicht, wenn die Unternehmereigenschaft gleich wieder stark eingeschränkt wird, indem den Unternehmern der Liquidationserlös bei Auflösung bis auf das Nennkapital vorenthalten wird. 

Dass es eine enge Verbindung von Politik und Wohnungsgenossenschaften  gab und oft noch gibt, wie zum Beispiel innerhalb des Bündnisses für Wohnen in Hamburg, das die SPD-Bauministerin auf Deutschland ausweiten will, mit zum Beispiel Zielvorgaben über die Anzahl der zu bauenden Wohnungen, ist ebenfalls ein Widerspruch zum Mitgliederfokus von Genossenschaften und deren Mitunternehmereigenschaft. Der Wille der Politik, selbst gestalten zu wollen, ist zwar verständlich und die politischen Absichten sind wahrscheinlich auch in der Mehrzahl der Fälle zumindest gut gemeint, aber die gesellschaftlichen Stärken von Genossenschaften und deren ihr größtes Potential, zu einer guten Welt beizutragen, liegen in deren unternehmerischen Selbstbestimmung und Selbstorganisation. Wenn man das nicht möchte, sollte man kommunale Wohnungsunternehmen oder Stiftungsunternehmen betreiben. Im Zweifel könnte es sogar eine Option sein, eine starker politischer Instrumentalisierung ausgesetzte und vielleicht sehr groß gewordene  Wohnungsgenossenschaft zu teilen in eine echte Wohnungsgenossenschaft und ein Stiftungsunternehmen, gerade wenn sich unter den Mitgliedern jeweils viele Befürworter für beide Linien fänden. Solange ein Unternehmen unter den Unternehmern keine Einigkeit über ihre Ziele hat bzw. im Unternehmen Widersprüche strukturell verankert sind durch eine Unternehmenspolitik, die nicht der eigenen Unternehmensform entspricht, sei dies so aus historisch gewachsenen Gründen oder aus anderen, wird dies immer wieder zu Konflikten führen und mehr Energie als nötig kosten und die zielgemäße Entwicklung des Unternehmens unnötig beeinträchtigen.

echter oder vermeintlicher Egoismus von Genossenschaftsmitgliedern

Auch an einer weiteren Stelle wird ein Interessenskonflikt zwischen einer an der Allgemeinheit orientierten Wohnungspolitik und den Interessen von Mitgliedern von Wohnungsgenossenschaften deutlich. Das Hofbauer-Gutachten [1] zitiert auf Seite 55/56 nach Bodien [4] die Begründung des WGG von 1930 mit "es sei...vielfach dazu gekommen, daß eine kleine Anzahl von Einzelpersonen die Form einer Personenvereinigung  dazu benutzte, um steuerfrei zu persönlichen Vorteilen, insbesondere zu einer billigen Wohnung zu gelangen. Nachdem die zunächst Beteiligten ihr Ziel erreicht hätten, hätten sie weitere Personenkreise ausgeschlossen, indem sie entweder satzungsgemäß oder durch die praktische Handhabung den Beitritt weiterer Mitglieder verhinderten."

Zu einer billigen Wohnung zu gelangen, ist ja gerade der Zweck einer Wohnungsgenossenschaft. § 1 Genossenschaftsgesetz nennt für Fördergenossenschaften, wozu Wohnungsgenossenschaften gehören, als deren Zweck die Förderung der Wirtschaft der Mitglieder. Je niedriger der Preis für die Nutzung einer Wohnung, umso mehr wird deren Wirtschaft gefördert. [gut erklärt auch im Gabler Online Lexikon siehe hier] Bei der Steuerfreiheit handelt es sich um Befreiung von Gewinnsteuern, insbesondere von Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer. Wenn Personen als Gruppe selbstverwaltet Wohneigentum bilden, mit sich selbst abrechnen und dabei buchhalterisch ein Gewinn erzielt wird und dieser nicht versteuert werden muss, werden sie insoweit nicht besser gestellt als Personen, die das individuell für sich tun, indem sie für sich Wohneigentum schaffen. Es wird aus der Begründung des WGG nicht klar, wozu genau es "vielfach gekommen" ist und ob es sich formell um Wohnungsgenossenschaften gehandelt hat. Genossenschaften sind nach § 1 Genossenschaftsgesetz Gesellschaften mit nicht geschlossener Mitgliederzahl. Dies geschieht aber nicht aus politischen oder ideellen Gründen, sondern aus dem wohlverstandenen Eigeninteresse der Mitglieder und ist Bestandteil des Genossenschaftsgedankens und dieser Unternehmensform: Da Genossenschaften auf Dauer angelegt sind und von der Bündelung der Kräfte vieler leben, sind sie zwingend darauf angewiesen, dass nicht über unkluge Bestimmungen in der Satzung oder über unkluge Geschäftspraktiken nach und nach durch gesundheitliche Beeinträchtigungen und letztlich durch Tod vieler Mitglieder diese als aktiver Faktor vermindert werden und schließlich ganz ausfallen,  dass die Leistungsfähigkeit der Genossenschaft dadurch  abnimmt und schließlich ganz zugrunde geht. Gerade in Wohnungsgenossenschaften braucht es immer wieder neue Mitglieder, die durch den Tod von Mitgliedern in frei werdende Wohnungen einziehen.

Interessant ist, dass die Passage von 1930  in dem Gutachten aus 1985 [1] zitiert wird, verfasst von einer Kommission, die vom CDU Finanzminister Gerhard Stoltenberg eingesetzt wurde. Ich verstehe das so, dass nicht nur in linken sondern auch in bürgerlichen Lagern in Deutschland das Verständnis und Interesse für Genossenschaften nicht immer sehr ausgeprägt ist, nach meiner Einschätzung jedenfalls deutlich geringer als in der historisch sehr liberalen Schweiz. Als Eidgenossenschaft sind die Schweizer sich des besonderen Potentials des Genossenschaftsgedankens vermutlich in besonderer Weise bewusst. Nach meinem Verständnis sind Genossenschaften von ihrer Idee her liberal, nachhaltig und sozial, eine Mischung, die sich nicht jedem erschließt, am wenigsten vielleicht Menschen, die ideologisch bzw. politisch bereits in einer bestimmten Weise stark geprägt bzw. motiviert sind.

In der Praxis gibt es Wohnungsgenossenschaften, die als politische Manövriermasse gesehen werden und mitunter auch so geführt werden. Es werden Nutzungsentgelte von den Mitgliedern erhoben, die höher als nötig sind und es wird am Bedarf der eigenen Mitglieder vorbei gebaut. Darüber entscheiden Vorstände und Aufsichtsräte im Schulterschluss mit Politikern und der Deckung von Verbandsfunktionären, von denen die meisten vermutlich überdurchschnittliche Einkommen erzielen und vermutlich auch in Wohneigentum leben und ihre so erzielten Einsparungen auch nicht zum Bau weiterer Wohnungen für die Allgemeinheit einsetzen. Dies dann von Genossenschaftsmitgliedern zu verlangen, widerspricht dann nicht nur den Aussagen der Genossenschaftswissenschaft, es wäre auch ein Beispiel für Doppelmoral, selbst wenn dahinter gute Absichten stehen. Bei Wohnungsgenossenschaften können im Rahmen guter Unternehmensführung zu einem geringen Anteil auch finanzielle Zuwendungen für die Allgemeinheit geleistet werden (good governance), aber der ganz überwiegende Teil des wirtschaftlichen Förderpotentials muss zwingend genau den Menschen zugute kommen, die zum Zeitpunkt, der jeweils zu fällenden Entscheidung Mitglied sind.

Quellen: 

Das Gutachten der sogenannten Hofbauer-Kommission aus dem Jahr 1985 enthält eine historischen Abriss des staatlich geförderten und zum Teil gelenkten Wohnungsbaus in Deutschland. Es ist für die Politik geschrieben und nimmt selbst eine politische Perspektive ein. Wohnungsgenossenschaften kommen darin vor, werden aber als Teil einer größeren Gruppe von Wohnungsunternehmen gesehen, sogenannte gemeinnützige Wohnungsunternehmen, die man fördern und lenken will für politische Ziele. Dazu gehören neben Wohnungsgenossenschaften noch kommunale Wohnungsunternehmen, Stiftungsunternehmen, Unternehmenssparten mit Werkswohnungen und sonstige Wohnungsunternehmen, die sich am Bau öffentlich geförderter Wohnungen beteiligen. Historisch ist dies alles zur Einordnung der Gegenwart interessant. Es wird deutlich, dass die Politik in Deutschland sich der Wohnungsgenossenschaften für eigene politische Interessen bedient hat und nicht ausreichend Interesse bzw. Verständnis für das besondere Wesen und Potential von Genossenschaften aufgebracht hat. 

Hinweis:  

Das Gutachten enthält eine Reihe von Wohnungsgenossenschaften und deren Mitglieder stärkenden Feststellungen. Insgesamt war es ein wichtiger Faktor in der Beendigung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes zu Ende 1989 und dem Erhalt der Steuerbefreiungen für Vermietungsgenossenschaften. Dadurch können heute Wohnungsgenossenschaften freier agieren, auch wenn zumindest einige diese Möglichkeiten verschmähen. Eventuell werde ich zu diesen positiven Feststellungen noch einen gesonderten Artikel schreiben.

Literatur

[1] Gutachten zur Prüfung der steuerlichen Regelungen für gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsunternehmen, Bundesministerium der Finanzen, Schriftenreihe, Heft 35, 1985, berufen in die unabhängige Kommission zu dieser Prüfung: Franz Bassler, Dr. Walter Hesberg, Max A. Hofbauer, Theodor Karg, Dr. Werner Schmidt, Prof. Hans K. Schneider, Prof. Dr. Klaus Tipke,

[2] Preußisches Ministerialblatt der Handels- und Gewerbeverwaltung 1901, S. 12 ff.

[3] Hildebrand, Karl, "Die betriebswirtschaftlichen Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmung", 1927

[4] Bodien, Ernst "Das Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen", 1952, S.61

Verbesserungsvorschlag an den Stiftungsrat der Hamburger Öffentlichen Bücherhallen

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit schlage ich ein Projekt vor,  das untersucht, ob es sinnvoll ist, die Jahresgebühr für Erwachsene von derzeit 45 € auf 20 € zu senken. 

Begründung:

als Diplom-Betriebswirt (FH) befasse ich mich mit Preistheorie und Preispolitik von bedarfswirtschaftlichen Unternehmen. Dazu gehören zum Beispiel Wohnungsgenossenschaften, öffentliche Unternehmen und Stiftungsunternehmen. Mir ist aufgefallen, dass die Preispolitik der Hamburger Öffentlichen Bücherhallen in einem zentralen Punkt  wahrscheinlich deutlich verbessert werden kann, nämlich bei der Jahresgebühr von 45,- € für Erwachsene,  die älter als 26 Jahre sind. Damit erzielen Sie wahrscheinlich eine suboptimale Wirkung, die nicht Ihren Zielen entspricht:

Sie bieten ein öffentliches Gut an, das möglichst von all denen genutzt werden soll, die eine Nachfrage danach haben. Wirtschaftswissenschaftlich kommt hier die sogenannte Ausgleichsfunktion des Preises ins Spiel, also die möglichst optimale Zusammenführung von Angebot und Nachfrage (siehe unten). 

Ein Beispiel für ein vergleichbares Unternehmen, das hier besser aufgestellt ist, ist die Münchner Stadtbibliothek mit 20,- € Jahresgebühr. Die New York Public Library verlangt 0$. Ich bewerte hier nicht welche dieser beiden Optionen für die Hamburger Bücherhallen langfristig besser wäre. Hier kommt die Erziehungsfunktion und die Selektionsfunktion ins Spiel (siehe Tabelle).

Preise haben ökonomisch sechs Funktionen, die mal mehr mal weniger wichtig sind. Ich liste diese hier auf ergänzt um Hinweise, inwieweit dies im Kontext einer öffentlichen Bibliothek relevant ist:

Es soll hier angenommen werden, dass Menschen mit einem hohen Ausleihebedarf (>= 10 Bücher pro Jahr) in diesem Alterssegment die 45,.- € bereitwillig bezahlen (bei Lastschrift 40,-). Bei Menschen, die nur wenige Bücher im Jahr ausleihen würden, zum Beispiel, weil sie selbst viele haben und/oder kaufen und deshalb einen niedrigeren Bedarf nach Ausleihe haben oder weil sie wenig Interesse an Büchern haben, soll angenommen werden, dass der Preis dazu führt, dass mit einem Anteil von 10-50% diese keine Jahersmitgliedschaft abschließen, obwohl sie eigentlich daran Interesse haben, das heißt eine Nachfrage besteht. Ein weiterer Grund dafür, dass Menschen mit einer Nachfrage nach Ausleihungen dies nicht bei Kosten von 45 € tun ist, dass Fachbücher auch in anderen Hamburger Bibliotheken günstiger ausleihbar sind: In der Universitätsbibliothek Hamburg kostet die Mitgliedschaft 20,- € pro Jahr, in der Wirtschaftsbibliothek ZBW des Leibnitz-Instituts an der Binnenalster (ehemals HWWA) ist sie kostenlos. Dadurch wird der Kreis der Bücher, die sie in der öffentlichen Bücherhalle ausleihen würden, noch kleiner und das Kosten-/Nutzenverhältnis schlechter. Zur Not lesen sie Bücher einfach vor Ort, um die Jahresgebühr zu vermeiden, auch wenn sie sie eigentlich gerne ausleihen würden. Es wird also angenommen, dass zumindest ein Teil der Erwachsenen in Hamburg mit einer Nachfrage nach Buchleihen auf eine Preisänderung reagiert. Ökonomisch ausgedrückt heist das, dass die Preiselastizität der Nachfrage nicht null ist, also dass die Nachfage nicht vollkommen unelastisch ist.

Nach meinem jetzigen Kenntnisstand führt der status quo zum einen dazu, dass ein Teil der Nachfrage von Hamburgerinnen ungedeckt bleibt und zum anderen, dass dadurch die Bücherhallen weniger relevant sind, als sie sein könnten und die Gefahr besteht, dass dies eher zunimmt als abnimmt.

Preis-Funktion	Erklärung	relevant für Bücherhallen
Signalfunktion	macht deutlich, ob ein Produkt knapp ist	nein, die Bereitstellung kostet Geld, weniger die Tatsache, ob Wenig-Ausleiher daran teilnehmen
Lenkungsfunktion	die Produktionsfaktoren sollen nach ihren Kosten effizient genutzt werden	nein, das Angebot wird als Ganzes bereit gehalten unabhängig von Jahrsgebühren
Ausgleichsfunktion	Angebot und Nachfrage sollen möglichst weitgehend zusammengeführt werden	ja, da das Angebot für alle als Ganzes bereit gestellt wird, sollte möglichst die ganze Nachfrage abgedeckt werden, soweit dadurch keine Verluste entstehen (Grenzkosten)
Erziehungsfunktion	um Verschwendung zu vermeiden	evtl., man könnte auch Achtungsfunktion sagen, ein Preis >0, zB 20€, macht deutlich, dass Kosten entstehen und dass ein guter Umgang als Nutzer angezeigt ist
Selektionsfunktion	in der Konkurrenz mit anderen sollte man nicht zu teuer sein, sonst scheidet man aus dem Makrt aus	ja, wenn andere Bibliotheken oder das Internet kostenlos sind, sollte man schauen, dass man nicht zu teuer ist, auch nicht für einzelne Nutzergruppen, sonst wird man weniger relevant
Zuteilungsfunktion	Steuerung der Konsumfunktion der Haushalte	ja, auch hier will man gerne, dass alle Haushalte, die Interesse habe, Ausleihungen nutzen

Wie groß die Fehllenkung ist, könnte man untersuchen, indem man ermittelt, ob es Unterschiede gibt in der Nutzerstuktur zu anderen öffentlichen Bibliotheken mit niedrigerem Preis und im Vergleich wie viel % der Einnahmen jeweils aus der Jahresgebühr Erwachsene stammen. Hat man hier Zahlen, sind diese mit Umsicht einzuordnen. Meine Vermutung ist, dass 20€ Jahresgebühr dazu führen würde, dass bis auf Ausnahmen alle Nachfrager das Angebot annehmen würden, man also eine signifikant höhere Ausgleichsfunktion über den Preis erhält als derzeit.

Als Stiftungsrat schauen Sie auf die Stiftungsziele. Ein Vorstand hat den Druck, das umgesetzt zu bekommen und da sind 45 € statt 20,- € Jahresgebühr erst einmal verlockend. Wenn das zu einer suboptimalen Bedienung der Nachfrage führt, braucht er Ihre Unterstützung, dass Alternativen entwickelt werden, damit er kostendeckend arbeiten kann. Zum einen kann das eine höhere öffentliche Zuwendung sein, zum anderen private Spenden. Beim ersten Faktor ist es sinnvoll, den Wohlfahrtsverlust abzuschätzen, der durch die jetzige mehr als doppelt so hohe Preisgestaltung wie bei einem vergleichbaren Unternehmen entsteht, als auch die Risiken zu untersuchen und ausgewogen zu bewerten, die sich dadurch langfristig ergeben. Dadurch bekommt man valide Argumente an die Hand, die eine höhere öffentliche Förderung rechtfertigen. Ich vermute, beim zweiten Faktor können wir alle von der amerikanischen Gesellschaft etwas lernen, sowohl als private Mäzene, als auch in der Kommunikation als Stiftung Spenden zu akquirieren. Anbei zur Inspiration ein link zur New York Public Library "Make a Memberhsip Gift".

 https://secure.nypl.org/site/Donation2?7823.donation=form1&df_id=7823&mfc_pref=T&s_src=FRQXXZZ_QAGO 

Anmerkung: Eine Preissenkung von 45 € auf 20 € wird wahrscheinlich nicht zu einem proportionalen Einnahmeverlust führen, sondern zu einem niedrigeren, da dadurch wahrscheinlich mehr Menschen einen Jahresbeitrag zahlen. Aber da insgesamt die Preiselastizität nicht allzu hoch sein wird, wird der Umsatz aus diesem Bereich wahrscheinlich zurückgehen. Es wird also unter sonst gleichen Bedingungen (keine Kostensenkungen oder Einnahmensteigerungen aus anderen Bereichen) notwendig, über die Faktoren 1 und/oder 2 weitere Einnahmen zu generieren.