Warum Renditekennzahlen öffentliche und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen in die Irre führen

Dieser Beitrag ist Teil der Werkstattartikel des Blogs und dient der offenen, theoriegeleiteten Auseinandersetzung mit betriebswirtschaftlichen Fragestellungen an der Schnittstelle von Wissenschaft und Praxis.  

 

Die Überlegungen entstehen aus der Verbindung wissenschaftlicher Analyse mit Beratungserfahrungen in bedarfswirtschaftlich orientierten Organisationen.

 

Einleitung

Renditekennzahlen werden in betriebswirtschaftlicher Ratgeberliteratur für die Praxis von Wohnungsunternehmen den Lesern ganz selbstverständlich an die Hand gegeben [1]. Eine Differenzierung, ob es sich um erwerbswirtschaftliche Unternehmen oder bedarfswirtschaftliche handelt, findet dabei nicht statt. Selbst ein Text, der für bedarfswirtschaftliche Entscheider geschrieben wurde, führt Renditekennzahlen ohne einschränkende Kommentierung auf [2]. 

 

1. Bedarfswirtschaftliche Rationalität und die Grenzen von Renditekennzahlen

Dass auch bedarfswirtschaftliche Unternehmen dauerhaft keine Verluste erwirtschaften dürfen und auch für sie zum Beispiel Eigenfinanzierung aus Gewinnen vorangehender Rechnungsperioden ein Finanzierungsinstrument ist, das grundsätzlich in Betracht kommt, ergibt sich aus ihrer Natur als Wirtschaftsunternehmen. Sie sind darauf angelegt auf Dauer leistungsfähig zu bleiben, um ihren Zweck der Bedarfsdeckung der Leistungsabnehmer bestmöglich zu erfüllen. Und sie sollten sich alle Finanzierungsoptionen grundsätzlich offen halten, um situationsadäquat die jeweils kostengünstigsten, risikoärmsten und die eigene unternehmerische Freiheit am wenigsten einschränkenden nutzen zu können.

Sind dafür aber Renditekennzahlen geeignet, um zum Beispiel Aufsichtsräten oder Anteilseignern einen schnellen Einblick in die Geschäftssituation und in die Zweckmäßigkeit der aktuellen Geschäftspolitik zu geben?

Folgt man der bedarfswirtschaftlichen Rationalität der phasenweisen Abfolge der grundlegenden Wirtschaftsplanung auf Unternehmensebene bzw. Spartenebene (siehe Schmidt/Terberger [3] S. 14 und Giebel [4]) ergibt sich folgendes Bild:

Die vier Phasen bedarfswirtschaftlicher Wirtschaftsplanung sind:

Bedarfsanalyse der Nutzer ->

Planung der Produktionsanlagen/-kapazität und des Produktionsprogramms ->

Planung der dafür erforderlichen Investitionen ->

Planung der dafür erforderlichen Finanzmittel

Hierfür ist eine Renditekennzahl nicht Teil der Planung und deshalb ohne Erkenntnisgewinn. Statt dessen geht es um absolute Zahlen für die jeweiligen Rechnungsperioden. Da bestandshaltende Wohnungsunternehmen langfristig in ihren Wohnungsbestand investieren, sind vieljährige Betrachtungszeiträume sinnvoll, bei der die Wirtschaftspläne revolvierend fortgeschrieben werden.

Die wichtigsten Renditekennzahlen, die die Literatur nennt, sind:

Eigenkapitalrentabilität als das prozentuale Verhältnis von Jahresüberschuss aus der Gewinn- und Verlustrechnung ins Verhältnis gesetzt zum Eigenkapital

Gesamtkapitalrentabilität als das prozentuale Verhältnis von Jahresüberschuss zuzüglich Fremdkapitalzinsen ins Verhältnis gesetzt zum Eigen- plus Fremdkapital

Return on Investment (ROI) als Jahresüberschuss ins Verhältnis gesetzt zum Eigen- plus Fremdkapital

Die BWL hat auch für erwerbswirtschaftliche Unternehmen erkannt, dass diese Renditekennzahlen in die Irre führen, wenn man sie absolut setzt. Wollte man für ein Unternehmen zum Beispiel die Eigenkapitalrendite maximieren, dürfte man nur in das Projekt investieren bzw. das Gut/die Dienstleistung für den Kunden herstellen und verkaufen, das die höchste Rendite abwirft. Siehe Hering [5] Seite 16ff. Bei bedarfswirtschaftlichen Unternehmen geht die Kritik aber tiefer und die für erwerbswirtschaftliche Unternehmen diskutierten Alternativen zu obigen Renditekennzahlen wie zum Beispiel das Capital Asset Pricing Model (CAPM) greifen für bedarfswirtschaftliche Unternehmen genausowenig, weil sie ebenfalls auf die Einkommens- und Vermögensmaximierung der Eigenkapitalinvestoren ausgerichtet sind (siehe weiter unten Pape [12]).

Weitere wohnungswirtschaftliche, objektbezogene vorgeschlagene Renditekennzahlen sind zum Beispiel eine "Netto-Cash-Flow-Rendite" unter IFRS als Zahlungsmittelüberschuss einer Rechnungsperiode ins Verhältnis gesetzt zum Verkehrswert des Objektes und eine Wertänderungsrendite als der positiven oder ggf. auch negative Differenz zwischen dem Zeitwert eines Objektes (einer Wohnanlage) am Ende und am Anfang einer Rechnungsperiode ins Verhältnis gesetzt zum deren Zeitwert am Anfang der Rechnungsperiode. Die Vorschläge stammen aus einer Dissertation von Christian Jaeger [6](S. 243), der sie ausgewählt als geeignet, weil sie einem "auf expliziten Wachstumsannahmen beruhende prognoseorientierte Ertragswertverfahren" entsprechen (Seite 248). Ein Kernelement ist dabei "der Barwert aus künftigen Reinerträgen" (ebd.). Auch hier gilt wieder. je höher die Erträge, um so besser schneiden die Kennzahlen ab.

 

2. Warum renditebasierte Zielvorgaben bedarfswirtschaftlich unsinnig sind

Eine bedarfswirtschaftliche Wirtschaftsplanung, die zum Beispiel darin mündet, die Preise so zu kalkulieren, dass eine bestimmte Eigenkapitalrentabilität erzielt wird, wäre aus der Luft gegriffen. Es könnte zufällig passen oder es könnte zu Überfinanzierung oder zu Unterfinanzierung führen. Es bliebe offen, woher man den Maßstab nehmen soll, die Zielhöhe dieser Rendite zu bestimmen. Wirtschaftlichkeit im Sinne eines effizienzoptimierten Einsatzes von Finanzmitteln als einem zentralen Produktionsfaktor im Sinne einer bestmöglichen Ressourcenallokation wäre nicht gegeben oder zufällig.

 

3. Vertiefung I: Finanzielles Gleichgewicht als dienende Nebenbedingung

Sowohl erwerbswirtschaftliche als auch bedarfswirtschaftliche Unternehmen, mithin jedes Wirtschaftsunternehmen benötigt ein finanzielles Gleichgewicht. Nach Gutenberg [7] bedeutet das: Die Gesamtheit der finanziellen Mittel, die einem Unternehmer zur Verfügung stehen (Gutenberg nennt dies den Kapitalfonds - S. 123) "muss mithin ausreichen, zu jedem Zeitpunkt das aus der zeitlichen Verwerfung der Auszahlungs- und Einzahlungsreihen resultierende Volumen des Kapitalbedarfs zu decken." (S. 274) Im Kern bedeutet dies, dass die Finanzmittel eine dienende Funktion haben, um den reibungslosen Ablauf der Beschaffung der Produktionsfaktoren, der betrieblichen Leistungserstellung und der Leistungsverwertung (Vertrieb) sicherzustellen. (Gutenberg [7] S.1.) Olaf Korn, BWL-Professor aus Göttingen, verglich das in einer Vorlesung mit einer Badewanne, die nicht trockenlaufen darf. Daraus wird deutlich, dass es unwirtschaftlich wäre, wenn die Badewanne (der Kapitalfonds) über eine lange Zeit einen hohen Wasserstand hat, das Wasser (die Geldmittel) nicht in den Güterkreislauf von Beschaffung, Leistungserstellung und Leistungsverwertung abfließen d.h. dort zu keiner Kapitalbindung führen, die sich direkt aus der zielorientierten Wirtschaftsplanung bedingen. Noch seltsamer ist es, wenn die hohen Finanzmittelbestände Druck auf die Geschäftsführung ausüben, die Wirtschaftsplanung anzupassen und die Produktion auszuweiten. Dies ist in bedarfswirtschaftlichen Unternehmen sehr unterschiedlich zu erwerbswirtschaftlichen Unternehmen. In ersteren bestimmt die Bedarfsanalyse die Größe des Produktionsprogramms, in letzteren die langfristigen maximalen Gewinn- und Wertschöpfungsmöglichkeiten für die Eigenkapitalgeber. In ersteren sind Finanzierungsfragen dienend. In letzteren können sie betriebliche Entscheidungen dominieren.

 

4. Vertiefung II: Haushaltsökonomische Fundierung bedarfswirtschaftlicher Kalküle

Letztlich hat dies mit dem grundlegenden verschiedenen Charakteren von bedarfswirtschaftlichen und erwerbswirtschaftlichen Unternehmenszwecken zu tun. Der Endzweck allen wirtschaftlichen Handels führt irgendwann zu einer Sinnwirkung bei Privathaushalten. Hier gibt es zwei grundsätzliche Möglichkeiten wirtschaftlich positiv Einfluss zu nehmen. Entweder man steigert Einkommen und Vermögen des Haushaltes oder man schafft es, relevanten Bedarf möglichst günstig in der benötigen Qualität einzukaufen oder zu geringerem Aufwand selbst als Haushalt herzustellen. Die erste Funktion entspricht der Ausprägung des Wirtschaftsprinzip in der Form des Maximalprinzips - mit bestehenden Mitteln das Maximale erreichen - die zweite Funktion dem Minimalprinzip - das definierte Ergebnis mit minimalen Mitteln erreichen. Der Haushalt als Investor will sein Einkommen aus Gewinnzahlungen an Unternehmensbeteiligungen und über Wertsteigerung an Vermögensanteilen an Unternehmen maximieren und als Haushalt mit einem begrenzten Einkommen und Vermögen will er seine Bedürfnisse und Wünsche jeweils zu minimalen Kosten einkaufen oder zu noch geringerem Aufwand selbst herstellen. Denn dies lässt ihm das maximale mögliche Resteinkommen und Restvermögen zur Deckung anderer Bedürfnisse und Wünsche. Bedarfswirtschaftliche Unternehmen sind insoweit eine Art gemeinschaftlicher Herstellungsorganisationen für wichtige, in Haushalten benötigter Güter, als Alternative zum individeullen Einkauf bei erwerbswirtschaftlichen dh. gewinnmaximierenden Unternehmen. Deshalb spielen in den Entscheidungskalkülen bedarfswirtschaftlicher Unternehmen haushaltsökonomische Erwägungen mit Haushalten als einkaufende bzw. selbst herstellende Einheiten eine Rolle, während in erwerbswirtschaftlichen Unternehmen die einkommensmaximierenden und vermögensmaximierenden Aspekte für die am Unternehmen beteiligten Haushalte eine dominierende Rolle spielen. Die Betrachtung von bedarfswirtschaftlichen Unternehmen in einer marktwirtschaftlichen Ordnung ist Thema für einen eigenen Artikel. Historisch musste sich die BWL zunächst emanzipieren von dem Druck, dass alle Unternehmen gemeinwirtschaftlich zu planen hätten. Nachdem ihr das gelungen ist und zeitgeistbedingt es ab den 1980er Jahren eher zu Überreaktionen kam, ist es an der Zeit, das besondere Potential bedarfswirtschaftlicher Unternehmen herauszuarbeiten und in der Praxis zu integrieren.

 

5. Implikationen für Satzungen, Planung und Selbstfinanzierung

Viele Wohnungsgenossenschaften haben in ihrer Satzung bei der Bestimmung der Höhe der Preise für die den Mitgliedern zur Verfügung gestellten Wohnungen (Nutzungsentgelte) Klauseln, die von einer angemessenen Verzinsung der Eigenkapitals schreiben. Dies legt nahe, dass es hier Sinn macht, mit einem bestimmten Prozentsatz in der Wirtschaftsplanung als Eigenkapitalrendite zu rechnen. Dies ist wie gezeigt irrig. Die Klausel setzt Geschäftsführer unnötig unter Druck, eine Vorgabe zu machen, die für eine bestmöglichen Erreichung der Unternehmensziele im besten Fall irrelevant ist und im schlechteren Fall ablenkt und zu Unwirtschaftlichkeit beim finanziellen Mitteleinsatz führt. Damit zusammen hängt im Ergebnis, mit wie viel Gewinnen zur Eigenfinanzierung geplant wird. Dass es hier regelmäßig zu Interessenkonflikten zwischen Geschäftsführung und Unternehmenseigentümern kommt bzw. kommen kann, hat Bernhard Bellinger bereits 1964 in seinem Buch Langfristige Finanzierung [8] festgestellt. Bellinger untersucht nicht die Unterschiede zwischen erwerbswirtschaftlichen und bedarfswirtschaftlichen Unternehmen und berichtet aus einer Zeit vor 60 Jahren. Er legt dabei keine statistisch aussagefähige empirische Untersuchung vor. Er ist sich seiner Sache aber sehr sicher, wenn er formuliert: "In der Tat zeigt die Vergangenheit, daß die Geschäftsleitungen der Unternehmungen unabhängig von der jeweiligen Rechtsform die Selbstfinanzierung gewöhnlich so weit treiben, wie es ihnen möglich ist". [Seite 89]. Diesen Punkt in der Praxis zu reflektieren, ist auch heute noch interessant. Zurückkommend auf bedarfswirtschaftliche Unternehmen besteht hier, soweit ich es derzeit beurteilen kann, eine Forschungslücke. Es gab zwar vor einigen Jahren mit der Dissertation von Katja Lepper zur Förderberichterstattung in Wohnungsgenossenschaften eine empirische, betriebswirtschaftliche Arbeit [9]. Diese hat sich aber zum einen auf Wohnungsgenossenschaften beschränkt. Zum zweiten schaute sich Lepper das Endergebnis der wirtschaftlichen Tätigkeit an, das Reporting. Wie bereits Walter Eucken [10] erkannt hat, ist es zentral zum Verstehen des wirtschaftlichen Handelns von Haushalten und Unternehmen deren Planung zu betrachten. Wenn schon die Planung mit teilweise irrigen Parametern operiert, muss man sich nicht wundern, wenn ein bedarfswirtschaftlicher Zweck nicht bestmöglich erreicht wird. Dies heißt natürlich nicht, dass in der unternehmerischen Praxis nicht noch viele zusätzliche Faktoren zu managen sind, die auch methodische Kompromisse rechtfertigen. Aber es ist vermutlich hilfreich, auch bedarfswirtschaftlich zu rechnen. So lassen sich praxistaugliche Lösungen finden, die die methodischen Erkenntnisse der BWL als Wissenschaft, sozusagen als geronnene empirische Erkenntnis immer wieder für die Praxis fruchtbar machen. Das Rad muss nicht jedes mal neu erfunden werden. Man gerät in eine Sackgasse, wenn die Planung für bedarfswirtschaftliche Unternehmenszwecke Konzepten folgt, die für erwerbswirtschaftliche Zwecke konzipiert wurden. Je bewusster man hier methodisch wählt, um so reibungsloser und befriedigender gestaltet sich der betriebliche Alltag.

 

6. Berichtspraxis und Prüfungsberichte als methodisches Problem

Als zwei Beispiele seien hier sehr oberflächlich Geschäfts- und Wirtschaftsprüfungsberichte von einem kommunalen Wohnungsunternehmen und von einer Wohnungsgenossenschaft betrachtet zu ihrer Bezugnahme auf Renditekennzahlen.

Als ein Positivbeispiel allerdings auch mit einem Fragezeichen versehen zeigt sich die Praxis der SAGA Unternehmensgruppe, dem kommunalen Wohnungsunternehmen der Stadt Hamburg. Positiv ist, es wird im Geschäftsbericht 2024 [11] tatsächlich nicht auf die Eigenkapitalrendite oder die Gesamtkapitalrendite abgestellt sondern der Gewinn wird in absoluten Zahlen berichtet innerhalb des Lageberichts des Vorstandes (Seite 30). Allerdings heißt es im Konzern-Lagebericht zur Geschäftsentwicklung: Die strikte Ausrichtung der Investitionstätigkeit auf die erforderliche Mindestrentabilität auf Grundlage des betriebswirtschaftlich etablierten CAPM-Verfahrens soll auch in Zukunft negative Cashflows vermeiden und die nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens unter Risikogesichtspunkten absichern. (S. 34). Auch bedarfswirtschaftlich sollte keine Wohnanlage Verluste produzieren und über die Nutzungsdauer keinen negativen Kapitalfluss generieren. Dafür ist aber die Verwendung des CAPM- Modells und die Ermittlung einer Mindestrendite bedarfswirtschaftlich fraglich.

Auch wenn das CAPM im Sinne von Herings Kritik an einperiodigen Renditekennzahlen mit beliebig kleiner Basis (Nenner) (s.o.) als Verbesserungsvorschlag anzuerkennen ist, und es für erwerbswirtschaftliche Unternehmen valide Argumente für das CAPM gibt (es gibt tatsächlich auch Gegenargumente auch bezüglich der Anwendung für erwerbswirtschaftliche Unternehmen, dies führt aber hier zu weit), ist das CAPM gerade nicht für bedarfswirtschaftliche Unternehmen geeignet. Es stellt auf die Maximierung des Wohlstandes der Eigenkapitalgeber ab. Siehe die Erläuterung bei Pape [12] Seiten 423ff, und auch Schneider [13]. Das CAPM interessiert sich somit für die Bedarfsdeckung der Leistungsabnehmer nicht bzw. nur als Mittel zum Zweck der Wohlstandsmaximierung der Investoren. Wäre dieser steigerbar durch eine sofortige Betriebsschließung würde das CAPM dies als die bessere Investitionsalternative erfordern. Bedarfswirtschaftlich ist das völlig unsinnig. Allerdings hilft das CAPM besser zu verstehen, was bedarfswirtschaftliche Investitionen sinnvoll macht und wo sie angebracht sind und wo nicht. Im CAPM werden über Informationen aus Aktienmärkten (sogenanntes Beta, siehe Pape [12] Seite 426, Informationen bezogen, welche Unternehmen und ggf. Branchen hohe und welche niedrige Investitionsrisiken bergen in dem Sinn, dass die geschaffenen Produktionskapazitäten starkem oder weniger starkem Wettbewerb ausgesetzt sind, also auch über den Nutzungszeitraum sicher oder unsicher ausreichend nachgefragt werden. Je höher das Risiko, dass eine Produktionsanlage Produkte erstellt, die nicht mehr nachgefragt werden und die Anlagen auch nicht über einen Umbau angepasst werden können, um so höher die vom CAPM geforderte Eigenkapitalrendite. Daraus lässt sich folgern wie wichtig bei der bedarfswirtschaftlichen Wirtschaftsplanung der erste Schritt, die Bedarfsanalyse, ist. Bedarfswirtschaftliche Unternehmen sind wahrscheinlich nur da eine Antwort, wo es um gut standardisierbare, wichtige Grundbedarfe großer Teile der Bevölkerung geht, die auch über lange Zeiträume mit einer entsprechenden Grundversorgung zufrieden sind und nicht zu anderen Marktangeboten abwandern. 

Im Beispiel einer großen Wohnungsgenossenschaft enthält der Prüfungsbericht der jährlichen Wirtschaftsprüfung durch die Prüfer des genossenschaftlichen Prüfverbandes die Angabe der Eigen- und Gesamtkapitalrendite unkommentiert im Anhang aufgelistet und ihre Entwicklung über die letzten 5 Jahre. Ihnen wird dadurch Relevanz gegeben, ohne dass dies mit Blick auf die bedarfswirtschaftliche Zielerreichung des Unternehmens angemessen eingeordnet wird. Aufsichtsräte erhalten diesen Bericht und sind gehalten, ihn bei der Beurteilung der Geschäftslage und der Unternehmenspolitik zu berücksichtigen. Sie werden hier in die Irre geführt.

 

7. Ausblick: zur Rolle von Kennzahlen in bedarfswirtschaftlicher Steuerung

Wenn diese Renditekennzahlen nicht helfen, welche Kennzahlen helfen dann in der internen Steuerung eines bedarfswirtschaftlichen Wohnungsunternehmens? Ein Stück weit ist diese Frage falsch gestellt. Kennzahlen sind immer nur eine Krücke im Vergleich zur Erstellung und Umsetzung der Wirtschaftspläne. Wenn Entscheider die bedarfswirtschaftlich zweckmäßigsten Planungsmethoden anwenden, können Sie direkt diese Pläne berichten. Ein schlüssige, bedarfswirtschaftliche Wirtschaftsplanung auf Spartenebene ist deshalb sicher wichtiger als ein passende Zusammenstellung von Kennzahlen im Rahmen des Unternehmenscontrollings. Dennoch ist es legitim, betriebswirtschaftliche Kennzahlen in bedarfswirtschaftlichen Unternehmen zur internen Kontrolle zu nutzen. Sie sollten aber keine erwerbswirtschaftlichen Kennzahlen beinhalten. Betriebswirtschaftliche Kennzahlen, die sowohl für erwerbswirtschaftliche als auch bedarfswirtschaftliche Unternehmen der Wohnungswirtschaft sinnvoll sind, sind zum Beispiel die Tilgungskraft, also der Cashflow nach DVFA/SG ins Verhältnis gesetzt zur planmäßigen Tilgung der Objektfinanzierungsmittel (in der Regel der Kredite für die Wohnanlagen im Bestand). Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen, die für beide Unternehmensformen sinnvoll sind, sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnungsfläche, die Verwaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche, die Leerstandquote und die Fluktuationsquote. Darüber hinaus macht es Sinn bedarfswirtschaftliche Kennzahlen zu entwickeln. ggf. unterschiedlich für Wohnungsgenossenschaften mit ihrem Förderauftrag gegenüber den Mitgliedern und für öffentliche Unternehmen mit ihrem gemeinwirtschaftlichen Zweck. Dies sprengt aber den Rahmen dieses Artikels.

 

8. Fazit und Forschungsperspektive

Letztlich ist hier im bedarfswirtschaftlichen Bereich noch eine Forschungslücke. Hering [5] setzt zum Beispiel in seinem Lehrbuch sehr gut auseinander, was Investitionstheorie grundsätzlich bedeutet in seinem Kapitel Gegenstand der Investitionstheorie Seiten 3-6. Bereits bei der Zielsetzung ab Seite 7f. kümmert er sich dann aber explizit nur um erwerbswirtschaftliche Ziele/Unternehmen. Diese Lücke gilt es zu füllen.

Wenn die Forschung hier nichts bietet, ist es nur folgerichtig, dass die universitäre Lehre und die Ratgeberliteratur ebenfalls Lücken aufweisen. Die bedarfswirtschaftliche Praxis wird allein gelassen, sei es in der Geschäftsführung, im internen Planungs- und Rechnungswesen oder seien es die Aufsichtsräte und Wirtschaftsprüfer. 

 

Die hier entwickelten Überlegungen zielen auf reale Entscheidungszusammenhänge in bedarfswirtschaftlich orientierten Organisationen. Betriebliche Praxis ist dabei kein Experimentierfeld für Theorie, sondern der Ort, an dem sich betriebswirtschaftliche Konzepte bewähren oder korrigiert werden müssen. Beratung und wissenschaftliche Arbeit stehen insofern gleichermaßen in der Verantwortung gegenüber den Organisationen, ihren Stakeholdern und den Menschen, für deren Bedarfe sie wirtschaften. 

Literatur

[1] Bleiber, Reinhard , Controlling in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, 2021, Freiburg, online, Seite 44f.

[2] GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Skript Seminar zum Sachkundenachweis von Aufsichsratsmitgliedern nach dem Kreditwesengesetz (KWG) , 2015, Seite 125 [Zielgruppe des Seminars laut dem Vorwort: ehrenamtliche und nebenamtliche Aufsichtsräte von Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung]

[3] Schmidt, Reinhard H., Terberger, Eva, Grundzüge der Investitions- und Finanzierungstheorie, 4. Aufl., Wiesbaden 1997, Seite 42 

[4] Giebel, Frank, Was ist bedarfswirtschaftliche Unternehmensführung und was nicht?, Blog liberal und kooperativ, 2025, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2026/01/was-ist-bedarfswirtschaftliche.html

[5] Hering, Thomas, Investitionstheorie, 5. Auflage, Berlin, 2017

[6] Jaeger, Christian, IFRS-Controlling von Wohnungsunternehmen - ein Beitrag zum wertorientierten Bestandsmanagement von Wohnungsunternehmen, Dissertation, Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät der Universität Karlsruhe, 2009

[7] Gutenberg, Erich, Grundlagen der Betriebswirtschaftslehre, Dritter Band, Die Finanzen. 7. Auflage, Berlin, 1975

[8] Bellinger, Bernhard, Langfristige Finanzierung, Wiesbaden, 1964

[9] Lepper, Katja, Social Accounting in der Theorie und der wohnungsgenossenschaftlichen Praxis. Dissertation, Universität zu Köln, 2019

[10] Eucken, Walter, Grundlagen der Nationalökonomie, Godesberg, 5. Auflage, 1947, S. 141ff. und S. 221 ff.

[11] Saga Unternehmensgruppe Hamburg, Geschäftsbericht 2024, abgerufen am 11.02.2026 unter https://www.saga.hamburg/unternehmensgruppe/wir-fuer-hamburg/saga-in-zahlen

[12] Pape, Ulrich, Grundlagen der Finanzierung und Investition, 4. Auflage, Berlin, 2018

[13] Schneider, Dieter, Investition, Finanzierung und Besteuerung, Wiesbaden, 7. Auflage, 1992, Seite 66

 

Kostenkalkulation in Wohnungsgenossenschaften zu Anschaffungspreisen oder Tagespreisen

Einführung

Während es zur Kostenrechnung sehr viel wissenschaftliche Literatur gibt, finden sich bei Recherchen zur Kombination Kostenrechnung und Wohnungsgenossenschaften jenseits dieses Blogs gar keine Treffer. Auch die breiter gefasste Kombination Kostenrechnung und Wohnungswirtschaft fällt sehr mager aus. Gefundene Texte aus diesem Feld werden weiter unten vorgestellt und eingeordnet. Im Literaturüberblick überwiegt eine finanzwirtschaftliche beziehungsweise investitionstheoretische Perspektive.

Während die Zielsetzung einer Investitionstheorie darin besteht, zum Zeitpunkt einer anstehenden Investition Informationen bereitzustellen, ist es Aufgabe der Kostenrechnung, auf Dauer in gewissen Abständen Informationen für die Geschäftsführung des Unternehmens zu liefern – und zwar zu den Hauptzwecken Kostenkontrolle, Kostenmanagement und Preisgestaltung.

Ein Hinweis auf eine dominierende finanzwirtschaftliche Perspektive gibt ein Artikel von Karl Schneider (3). In dem Artikel von Schneider heißt es über ein vom Bundesbauminister in Auftrag gegebenes Gutachten zur Novellierung der zweiten Berechnungsverordnung: „Nach Auffassung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Wohnungswirtschaft weitgehend finanzwirtschaftlicher Art. Sie will dem Grundstückseigentümer die Miete in solcher Höhe zukommen lassen, dass er in der Lage ist, mit den Einnahmen aus dem Objekt seine Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.“

Die finanzwirtschaftliche Ausrichtung der Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Wohnungswirtschaft zeigt sich deutlich bei den Kapitalkosten. Sie werden in gleichbleibender Höhe gerechnet, obwohl die Kapitalkosten (Zinsen) sinken. Der Eigentümer erhält also unter dem Titel „Kosten“ Beträge, die der Vermögensmehrung (Entschuldung) dienen. Die II. BV gestattet sogar den Ansatz der Zinsen aus dem ersten Jahr für die Folgejahre, zu denen der Kredit bereits vollständig getilgt ist.

Begrifflich sind das natürlich keine Kosten, und betriebswirtschaftlich-kostenrechnerisch ist das unsinnig. Möglicherweise liegt hier ein Fall dafür vor, dass durch gesetzliche Vorgaben über Jahrzehnte Einfluss auf die Berechnungspraxis in vielen Wohnungsunternehmen genommen wurde – seien es erwerbswirtschaftliche, öffentliche oder genossenschaftliche Gesellschaften.

Der Text von Flender enthält viele auch heute noch interessante methodisch richtige Hinweise. Allerdings geht bei ihm auch noch vieles durcheinander bzw. ist noch nicht so weit entfaltet wie in der späteren betriebswirtschaftlichen Kostenrechnung. So trennt Flender strikt die periodische Kostenträgerrechnung auf Basis der Verteilung der Kosten über den Betriebsabrechnungsbogen von der Preiskalkulation, die er Selbstkostenrechnung nennt.

Im Nachhinein könnte man das als Versuch deuten, zwischen Istkostenrechnung und Plankostenrechnung bzw. zwischen Kostenträgerrechnung im Ist und im Plan zu unterscheiden.

Zur Preiskalkulation stellt Flender dennoch richtig fest, dass die Berechnung der Selbstkosten für alle an extern abgegebenen Produkte/Dienstleistungen als Preisuntergrenze im Rahmen der Betriebssteuerung wichtig ist. Bei der Berechnung hält er allerdings aktuelle Tagespreise für richtig im Gegensatz zu Preisen, die auf Kosten basieren, die sich auf der Basis von Anschaffungspreisen errechnen.

Flender schreibt auf Seite 187: „Es kommt … darauf an, die Kosten entsprechend dem realen Wert im Zeitpunkt der Leistungserstellung oder der Leistungshingabe anzusetzen (Bewertung zu Tagespreisen).“ Als Beispiel bringt Flender die hohen Wertsteigerungen eines Grundstücks vom Zeitpunkt des Grundstückskaufs bis zur Fertigstellung des Gebäudes und dem Verkauf der Wohnungen und interne niedrige Architektenkosten im Vergleich mit den Preisen, die ein externer Architekt gekostet hätte.

Flender fordert jeweils die höheren aktuellen Marktpreise anzusetzen. Er bezieht sich hierbei auf Wohnungsunternehmen, die die Wohnungen verkaufen. Zu Wohnungsbewirtschaftung schreibt er nur, dass die Ermittlung der Selbstkosten schwieriger sei. Es fragt sich, ob Flender recht hat.

Man könnte hier auf den Gedanken kommen, dass es betriebswirtschaftlich notwendig ist, auch bei Wohnungsunternehmen, die ihre Wohnungen nicht verkaufen, sondern bewirtschaften, die jeweiligen Wiederbeschaffungspreise am Markt in die Preiskalkulation einfließen zu lassen, um Produkte am Markt nicht unter Wert abzugeben. Dieser Gedanke findet sich bei Eugen Schmalenbach in Bezug auf marktorientierte Unternehmen (8).

An dieser Stelle gilt es zu betrachten, wie dies bei Wohnungsgenossenschaften aussieht. Diese haben den Zweck, die Wirtschaft ihrer Mitglieder bestmöglich zu fördern. (Der preiskalkulatorische Umgang mit Grunddstückskäufen ist dabei ein besonderer Fall, der hier zurückgestellt wird, obwohl es für diesen eine Lösung gibt.)

Gerhard Weisser schreibt mit Bezug auf Wohnungsgenossenschaften "Je niedriger auf Dauer der Preis ist, um so erfolgreicher haben sie gewirtschaftet." (9). Das heißt der Nutzen von Genossenschaften besteht darin, die Ersparnis gegenüber den Marktpreisen für ihre Mitglieder zu maximieren (auf der Basis des dauerhaften Angebotes von Leistungen in angemessener Qualität bei einer dauerhaften Wohnungsbewirtschaftung seitens der Genossenschaft bzw. auf Basis eines möglichst niedrigen Preises beim Verkauf der Wohnung an die Mitglieder. Es wäre dann geradezu absurd bei der Preiskalkulation zu verlangen, dass alle Kostenkomponeten eines hergestellten und gelieferten Produktes zu aktuellen Marktpreisen bepreist werden statt die erreichten Preisvorteile in Form von niedrigen Nutzungsentgelten oder niedrigen Verkaufspreisen an die Mitglieder der Genossenschaft weiter zu geben. Die Aussage Flenders kann also allenfalls für erwerbswirtschaftliche Wohnungsunternehmen gelten. (weitere Hintergründe mit Bezug zu Schmalenbach siehe ganz unten (X1).

möglicher Einwand Inflation

Flender hat nicht eine hohe Inflation im Blick bei seiner Aussage. Dennoch gibt es in der BWL den Ansatz bei hoher Inflation mit der Orientierung an den Tagespreisen zu antworten. Insbesondere Fritz Schmidt mit seiner organischen Tageswertbilanz (10) ist hier zu nennen aber auch viele andere haben sich in Deutschland in den Zeiten der Hochinflation nach dem ersten Weltkrieg damit befasst, siehe zB Schmalenbach (11) und die Kommentierung und Einordnung der verschiedenen Substanzerhaltungstheorien siehe Stützel (12). Müssten in Zeiten hoher Inflation bei Wohnungsgenossenschaften die Preise doch mit Tageswerten kalkuliert werden? In Bezug auf die hergestellten oder angeschaften Wohnanlagen gilt hier weiterhin, dass es besser ist die Preise auf Basis der Herstellkosten/Anschaffungspreise zu kalkulieren, da die Genossenschaft ja gerade nicht dem Inflationsdruck unterliegt, da die Wohnanlagen Sachwerte sind. Steigende Verwaltungskosten und steigende Instandhaltungskosten können entsprechend der Inflationshöhe relativ leicht berechnet werden. Die Planung und preiskalkulatorische Abbildung von rechnerischen Sanierungs- und Modernisierungsrücklagen muss wahrscheinlich stark angepasst werden und kann dazu führen, dass sich der Bedarf ergibt, die Nutzungsentgelte anzuheben. Dies musss dann aber konkret an der einzelnen Wohnanlage berechnet werden und bedeutet nicht vollständig auf Marktpreise für die Erst-Herstellungskosten bzw. auf  Wiederbeschaffungspreise für die Wohnanlagen selbst als Berechnungsbasis zu wechseln.

Fazit:

In Wohnungsgenossenschaften sollte bei der Kalkulation der Nutzungsentgelte im Rahmen einer Plankostenrechnung Anschaffungspreise die Ausgangsbasis bilden. 

Flenders Text ist ein frühes Beispiel dafür, dass betriebswirtschaftliche Methoden allein auf ein erwerbswirtschaftliches Kalkül ausgerichtet werden unter Missachtung des Vorhandenseins eines spezifisch bedarfswirtschaftlichen Kalküls, das in bedarfswirtschaftlichen Unternehmen durch ihre Zwecksetzung angelegt ist und das von frühen Vertretern der genossenschaftlichen Betriebswirtschaftslehre zumindest in Ansätzen bereits wahrgenommen wurde (insbesondere Karl Hildebrand, "Die betriebswirtschaftlichen Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmung"), auch wenn es erst in meinen Artikeln hier auf dem Blog weiter konkretisiert und mit dem Minimalprinzip in Verbindung gebracht wurde, siehe (12), (13), (14).

Weiterführendes

(X1) Schmalenbach macht in (8) die Unterscheidung von martkverbundenen Betrieben und geschlossenen Betrieben (S.146ff.). Beschaffungsgenossenschaften sind auf der Einkaufseite mit den Märkten verbunden aber als Förderselbsthilfevereine für Privathaushalte auf der Abnehmerseite nicht mit dem Markt verbunden. Hier könnte man deshalb weiter prüfen inwieweit Schmalenbachs Unterscheidungen für Genossenschaften und ggf. Bedarfswirtschaften insgesamt nutzbar gemacht werden kann. Ebenso unterscheidet Schmalenbach in (8) zwischen den Grenzkosten als Bestimmungsgrund für die Ermittlung von Betriebswerten von  Güterkomponten und dem Grenznutzen. Auch dies wäre zu prüfen.

(X2) Es gibt eine Dissertation, die in diesen Themenbereich fällt, die ich hier nicht weiter geprüft habe, weil die dort behandelte Deckungsbeitragsrechnung für die Wohnungswirtschaft abwegig erscheint vor dem Hintergrund, dass Wohnanlagen mit langfristiger Perspektive bewirtschaftet werden und Deckungsbeitragsrechnungen in der Industrie verwendet werden für kurzfristige Betrachtungen bei Kapazitätsauslastungsproblemen (16).

Literatur

(1) Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Ludwina Kühne-Bünig, Volker Nordalm, Lieselotte Steveling (Hrsg.) 4. Auflage, 2005. Seite 576ff.

(2) Kosten und Kostenrechnung in der Wohnungswirtschaft, August Flender, in :"Beiträge zur Theorie und Praxis des Wohnungsbaus", Fischer-Dieskau, Joachim (Hrsg.), 1959. S170-200

(3) Karl Schneider, Die Neufestsetzung der Instanhaltungssquote, in: Der langfristige Kredit,1963, S. 372-375.

(4) Gabler Online Lexikon schreibt zu Finanzwirtschaft https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/finanzwirtschaft-51975, abgerufen am 07.09.2024

 (5) Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV), https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/BJNR017190957.html , abgerufen am 07.09.2024

(6) H.G.Pergande, Miete und Wirtschaftlichkeit bei neuen Wohnungen - Die Neuregelung nach den Durchführungsvorschriften zum Bundes-Wohnungsbaugesetz, 1951, Oldenburg, S. 130

(7) Hans-Günther Pergande, Werner Schwender, Die Zweite Berechnungsverordnung, Köln-Braunsfeld, 1963. S. 239 und S. 252f.

(8) Eugen Schmalenbach, Kostenrechnung und Preispolitik, 1963, 8. Auflage, Köln und Opladen, S.150

(9) Gerhard Weisser, "Genossenschaft und Gemeinschaft - Bemerkungen zum 'Kulturellen Optimum' der Genossenschaftsgröße", Gemeinnütziges Wohnungswesen, Dezember 1954, Heft 12, Seite 565-572, dort Seite 565.

(10) Fritz Schmidt, Die organische Tageswertbilanz, Gabler, Wiesbaden 1951. Unveränderter Nachdr. der 3. Auflage

(11) Eugen Schmalenbach, Die steuerliche Behandlung der Scheingewinne, Jena, 1922 und dort der Anhang Geldwertausgleich in der bilanzmässigen Erfolgsrechnung 

(12) Wolfgang Stützel, Bemerkungen zur Bilanztheorie, Zeitschrift für Betriebswirtschaft, 1967, Seite 314-314, hier S. 328

(13) Frank Giebel, Mehr bedarfsdeckende Unternehmen als Teil einer nachhaltigen, lebenswerten Zukunft , Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2020/12/mehr-bedarfsdeckende-unternehmen-als.html , 2020

(14) Frank Giebel, Meine Auseinandersetzung mit "Grundlagen der Betriebswirtschaftslehre unter Rationalitätsaspekten - Grundfragen der Betriebswirtschaftslehre" von Marcell Schweitzer und Marcus Schweitzer, Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2020/10/rezension-allgemeine.html  , 2020

(15) Frank Giebel, kleiner Diskursbeitrag zur genossenschaftlichen Betriebswirtschaftslehre, Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2023/06/kleiner-diskursbeitrag-zur.html , 2023

(16) Henri Lüdeke, Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags- und Deckungsbeitragsflussrechnung Eine Konzeption für die unternehmerische Wohnungswirtschaft, Dissertation TU Berlin, 2016

Betriebswirtschaftliche Beurteilung der Eigenkapitalverzinsung im Rahmen der Preiskalkulation von Wohnungsgenossenschaften als bedarfswirtschaftliche Unternehmen

Zusammenfassung:
Der Artikel untersucht im Rahmen der bedarfswirtschaftlichen
Betriebswirtschaftslehre inwieweit Eigenkapitalzinsen bei der Festlegung
der Nutzungsentgelte von Wohnungsgenossenschaften zu kalkulieren
sind. Es zeigt sich, dass im Grundsatz bei Wohnungsgenossenschaften
keine kalkulatorischen Zinsen für das verwendete Eigenkapital
anzusetzen sind. Die Vorstellung von Opportunitätskosten, die in der
Betriebswirtschaft die wesentliche Begründung für das Ansetzen von
kalkulatorischen Eigenkapitalzinsen liefern, greifen hier nicht. Der Artikel
geht neben der Kostenrechnung auch auf die Notwendigkeit einer diese
begleitende Liquiditätsrechnung ein und gibt dazu Hinweise für die Praxis.

 Abstract:
The article examines, within the framework of needs-based business
economics, to what extent interest on equity should be calculated in
determining the usage fees of housing cooperatives. The article finds
that, in principle, no imputed interest rates for the equity capital used
should be applied to housing cooperatives. The notion of opportunity
costs, which in business economics provide the primary rationale for
applying imputed equity interest rates, does not apply here. In addition
to cost accounting, the article also addresses the necessity of
accompanying liquidity accounting and provides practical guidance on this matter.

Zu meinem Artikel bitte den link nutzen, da das Format mit einigen Fußnoten so leichter zu nutzen ist

      Link

Autor: Frank Giebel, Hamburg, veröffentlicht am  01.09.2024, 

Diplom-Betriebswirt (FH),  B.A.Hons. European Business Administration

Geschäftsführer der Woge Wohnungsgenossenschaftliche Initiative UG (haftungsbeschränkt)

Interessensausgleich in Wohnungsgenossenschaften bei Wohnungssanierungen in Zeiten der Erderhitzung

Um die Interessen der Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften bei Sanierungsmaßnahmen gut zu berücksichtigen, ist es sinnvoll, die Bewohner auf eine qualifizierte Weise einzubeziehen. Eine Schweizer Studie von Blaser et al. aus dem Jahr 1976 befasste sich ausführlich mit diesem Thema und zeigte erheblichen Verbesserungsbedarf auf [1]. Heutzutage sind Wohnungssanierungen technisch noch komplexer geworden. Hinzu kommt der Druck, den Wohnungsbestand klimaneutral zu gestalten und gleichzeitig die Nutzungsentgelte (Mieten) attraktiv zu halten. Viele Wohnungsgenossenschaften haben möglicherweise noch keinen effektiven Weg gefunden, Mitglieder in solche komplexen Entscheidungen einzubeziehen. Blaser et al. schrieben 1976: "Eine erste Kritik an der heutigen Entscheidungspraxis zielt auf das Ausklammern des Mieters in beinahe allen Phasen der Erneuerung. ... Sollen bei einer Erneuerung von Altwohnungen die Bewohnerinteressen berücksichtigt werden, müssen die Mieter mitentscheiden können, und zwar begonnen bei der Bedürfnisabklärung, über bauliche Erneuerungsmaßnahmen, zu tragbaren Mieten, bis hin zu Organisationsfragen während der Bauzeit." "Wo kämen wir (Planer, Hauseigentümer) hin, wenn wir die Mieter fragen würden? ist eine rhetorische Frage. Die Mieter wissen, was sie wollen, wenn sie richtig gefragt werden." (Seite 10)

Blaser et al. schreiben zu den unterschiedlichen Interessenlagen: "Vereinfacht gesagt streben Hauseigentümer, Stadtbehörden, Baugewerbe und meistens auch Architekten weitgehende Modernisierungsinvestitionen an, d.h. eine Verwandlung der Altwohnung in eine 'attraktive' neubaukonforme Wohnung... Der einkommensschwache Mieter wünscht lediglich eine Instandsetzung der durch vernachlässigten Unterhalt defekten Bauteile und Einrichtungen, weil er zurecht Angst hat, bei weitgehender Modernisierung 'hinaussaniert' zu werden." (Seite 54). In Wohnungsgenossenschaften geht es wohl kaum um das Hinaussanieren von Mitgliedern, aber die Versuchung, einer allgemeinen wohnungswirtschaftlichen Renditeorientierung zu folgen, ist auch hier nicht immer leicht abzuschütteln. Mitglieder von Genossenschaften sind faktisch Miteigentümer. Es besteht daher grundsätzlich die Möglichkeit, dass wenn die Bewohner einbezogen werden, Antworten gefunden werden, die unnötig teure Sanierungen vermeiden, aber auch notwendige Erneuerungen nicht scheuen, selbst wenn dies zu höheren Mietkosten führt.

Es ist sinnvoll, als Entscheidungsbasis die Ist-Kostenmiete vor der Sanierung im Rahmen einer Kostenträgerrechnung zu ermitteln und zu berechnen, wie viele Rücklagen die jeweilige Wohnanlage bereits aus Nutzungsentgelten angesammelt hat, die über der Kostenmiete lagen. Die oben genannte Studie erwähnt das Konzept des Erneuerungsfonds (Seite 56). Sie schreibt, er "sollte als Rückstellungen der Miete gebildet werden, um die Finanzierung werterhaltender Erneuerungen (Instandsetzung) sicherzustellen." Weiter heißt es: "Weniger die tiefen Altmieten als die Verwendung der Profite für fremde Zwecke (Landkäufe, Neubauten etc.) führte dazu, dass heute auch Genossenschaften und kommunale Bauträger Instandsetzungskosten (werterhaltende Investitionen) zum Teil fremdfinanzieren müssen." Nicht nur in der Schweiz der 1970er Jahre, auch in Deutschland in den 2020er Jahren ist es für Wohnungsgenossenschaften nicht immer einfach und selbstverständlich, eine Kostenträgerrechnung und eine Liquiditätsrechnung mit Hilfe von wohnanlagespezifischen Erneuerungsfonds aufzubauen und transparent zu halten.

Solche Berechnungen bieten jedoch das Potenzial, notwendige Entscheidungen auf eine solide Erkenntnisbasis zu stellen und somit langfristig nachhaltig und sparsam im Interesse der Mitglieder zu wirtschaften, die Mietkosten fair zu kalkulieren und den bestmöglichen Interessenausgleich zwischen gegenwärtiger Förderung der Mitglieder durch niedrige Nutzungsentgelte und dem langfristigen Erhalt des Wohnungsbestands zu finden. Dabei gilt es zusätzlich, den erforderlichen Umbau des Wohnungsbestands zur Klimaneutralität zeitnah zu erfüllen. Selbst wenn die Kosten- und Liquiditätsrechnung der Genossenschaft stimmt, bleibt die Herausforderung, wie Mitglieder in großen Genossenschaften effektiv einbezogen werden können. Am erfolgversprechendsten scheint es, Erfahrungen mit Micro-Mitgliederjurys zu sammeln. Über Mitgliederjurys für Genossenschaften, analog zu den in der Politik mehr und mehr eingesetzten losbasierten, repräsentativen Bürgerräten, hatte ich bereits 2019 geschrieben [2]. Wolfgang Scheffler et al. haben mit dem Microbürger*innenrat aktuell eine vereinfachte Methodik vorgestellt [3], die ohne externe Moderatoren auskommt und von Mitgliedergruppen selbständig durchgeführt werden kann. Microbürger*innenräte lassen sich analog zu Bürgerräten in Genossenschaften mit vielen Mitgliedern anwenden.

 

[1] "Die Baukosten bei der Erneuerung von Wohnraum und ihre Einfluss auf die Mietzinse", ETH Zürich im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen, Sektion Forschung, Jürg Blaser (beteiligt), 1976

[2] " Es ist an der Zeit für Mitgliederjurys in Genossenschaften, vielleicht auch in anderen Unternehmen", Frank Giebel, Blog liberal und kooperativ, 2019

[3] "Wir alle sind Demokratie - Micro-Bürger*innenrat", Wolfgang Scheffler, Sabine Kraus, Beat Sandkühler, 2024, online verfügbar unter https://meetingdemocracy.net/wp-content/uploads/2024/05/Wir-alle-sind-Demokratie-Mikro-Buergerinnenrat.pdf

Das Potential von Wohnungsgenossenschaften für einen nachhaltigen Konsum

2021 erschien der Sammelband "Nachhaltiger Konsum" [1] herausgegeben von Wanja Wellbrock und Daniela Ludin. Das Buch gibt interessante Hinweise, die mich für Feststellungen mit Bezug zu Wohnungsgenossenschaften (Woges) inspiriert haben.

1. Die Autoren/innen schreiben:"Nachhaltigkeit ist nach wie vor eines der Schlüsselwörter des 21. Jahrhunderts. Wirtschaftliche Entscheidungen können nicht mehr ausschließlich anhand von Preis, Qualität und Service getroffen werden. Gerade Nachhaltigkeitsaspekte - ökologische, soziale und ökonomische - gewinnen immer mehr an Bedeutung. Für eine wirkungsvolle Bekämpfung des Klimawandels benötigt es aber eine ebenso verantwortungsvolle und starke Macht auf der Konsumentenseite, die Unternehmen auch aus einer ökonomischen Perspektive keine andere Wahl mehr lässt als nachhaltig zu produzieren. Nachhaltiger Konsum spielt somit als Anreizmittel eine immer bedeutendere Rolle. Nachhaltig zu konsumieren bedeutet, bewusster und gelegentlich auch weniger zu kaufen, auf jeden Fall mit Blick auf die soziale und ökologische Seite der Produkte und Dienstleistungen." Das Buch befasst sich dabei sowohl mit dem privaten Konsum wie auch dem öffentlichen Konsum, also dem von Staat und Kommunen. Und es begrenzt den Begriff Nachhaltigkeit nicht nur auf ökologische Aspekte sondern stellt "alle drei Säulen der sogenannten Tripple Bottom Line - Ökologie, Soziales und Ökonomie" - in seinen Mittelpunkt. [1] Vorwort Seite VII.

Beschaffungsgenossenschaften für Privathaushalte, wozu Woges gehören, haben die Besonderheit, dass sie die Konsumentendimension und die Produzentendimension, die Haushaltsebene und die  Unternehmensebene integrieren, da sie gemeinschaftlich den privaten Bedarf der Mitglieder organisieren und befriedigen. Sie können also sowohl als Nachfrager als auch als Anbieter nachhaltig agieren und damit einen Beitrag zu einer nachhaltigen Lebenswelt leisten. So können Mitglieder in Woges selbst Wohnraum bewusst konsumieren, also zum Beispiel nach Auszug der Kinder in eine kleinere Wohnung umziehen oder zum Beispiel als Einzelpersonen gar nicht erst sehr große Wohnungen in Anspruch nehmen. Sie können sich aber auch im Rahmen der genossenschaftlichen Demokratie einbringen, damit die Unternehmenspolitik nachhaltig ausgestaltet wird, zum Beispiel in dem sie von der Geschäftsführung einfordern, dass Neubauten nur bei gesicherter von CO2-Neutralität über die gesamte Nutzungszeit erstellt werden und CO2 Neutralität bis zu einem festen Zeitpunkt bei der Bewirtschaftung des gesamten Wohnungsbestandes erreicht wird, der notwendig ist, um die Ziele der Begrenzung der Erderwärmung auf deutlich unter 2 Grad noch erreichen zu können (Pariser Klimaabkommen). Aber auch die Leitungsebene von Woges kann von sich aus die Unternehmenspolitik nachhaltig ausrichten, wobei sie versuchen muss, alle Mitglieder mitzunehmen. 

2. Interessant ist auch, dass die Autoren Nachhaltigkeit nicht nur in Bezug auf Ökologie verstehen, sondern auch auf Soziales und Ökonomie beziehen. Das heißt auch im sozialen Miteinander und in Wirtschaftsdingen sollten wir so vorgehen, dass auch künftige Generationen in ihren Möglichkeiten, ihre Bedürfnisse zu befriedigen, nicht durch unser heutiges Handeln eingeschränkt werden.(Zur Herleitung der Bedeutung des Begriffes Nachhaltigkeit in [1] siehe [2]). Woges können Wohnungsbestände für künftige Generationen in einem guten Zustand erhalten und weiter ökologisch instandhalten. Sie können sich auf kommunaler Ebene dafür einsetzen, dass Naturräume erhalten werden, indem sie zum Beispiel eher Quartiere durch Dachaufstockungen nachverdichten statt sich an Bauprojekten auf der Grünen Wiese zu beteiligen und sie können für eine effiziente Wohnraumnutzung sorgen, indem sie Regeln anwenden, dass der Raumbedarf je Bewohner sich in einem angemessenen Rahmen hält, zum Beispiel durch Fehlbelegungsabgaben, Wohnungsvergaberegeln wie die +1 Regel, (d.h maximal ein Raum mehr pro Wohnung als Bewohner) und sicherstellen, dass bei Neubezug einer Wohnung die Mieten nicht steigen, damit es für Mitglieder kostengünstig ist in kleinere Wohnungen umzuziehen. Siehe zum Beispiel die Zürcher Genossenschaft "mehr als wohnen".

3. Auf Seite 3 von [1] heißt es zum Plan des Buches: "Vor den Hintergrund der prinzipiellen Konsumtensouveränität werden Informationsdefizite bei Verbrauchern im Hinblick auf einen nachhaltigen Konsum identifiziert und die Notwendigkeit einer staatlichen Verbraucherpolitik herausgearbeitet. Eine nachhaltige Verbraucherpolitik muss neben Verbraucherschutz (Verbraucherrecht) und Verbraucherbildung vor allem die Verbraucherinformation umfassen."

Das lässt sich auch auf Woges übertragen. Mitglieder in Woges sind sowohl Kunden/Produktnutzer als auch Kapitalgeber und Mitunternehmer. Sie sind in ihren Kosumentscheidungen als Individuum souverän und in ihren Unternehmensentscheidungen als Kollektiv. Umso wichtiger ist, dass die Mitglieder  um ihre Rechte und ihre Bedeutung innnerhalb der Genossenschaft wissen. Das ist in großen Woges bei vielen Mitglidern verloren gegangen. Die Geschäftsführung in großen Woges hat hier großen Einfluss durch ihre Kommunikation an die Mitglieder, dass alle ihre Möglichkeiten verstehen. Sie kann alle drei der oben erwähnten Dimensionen als Mitgliederrechte, -bildung -und -information zum integralen Bestandteil ihrer Unternehmenspolitik machen. So sollte es Standard sein, in Genossenschaftswohnungen Einziehende eine Broschüre an die Hand zu geben über das, was Genossenschaften ausmacht und wie man sich dort einbringen kann. Bei Standardschreiben an die Mitglieder zum Beispiel anlässlich notwendiger Erhöhungen der Nutzungsentgelte sollte Bezug genommen werden auf die Satzung der Genossenschaft bzw. auf deren konkretisierende Beschlüsse und Richtlinien und nicht nur auf das Mietrecht, wie es leider oft gängige Praxis ist. Das gleiche gilt bei der Entscheidung über die Vergabe von Wohnungen. Eine weitere Möglichkeit der Geschäftsführung von Großgenossenschaften ist es Mitglieder über losbasierte Jurys themenspezifisch einzubeziehen. Siehe dazu zum Beispiel mein Artikel hier. Außerdem könnten Mitglieder selbst im Rahmen der genossenschaftlichen Prinzipien von Selbstverantwortung und Selbsthilfe ihre Mitgenossen weiterbilden zum Beispiel über Beiträrge in Mitgliederzeitschriften und Mitgliederforen. In der Praxis gibt es zwar solche Zeitschriften, zum Beispiel in Hamburg die Zeitschrift "bei uns" eines Kreises traditioneller Hamburger Wohnungsgenossenschaften. Dort sind aber keine eigenständigen Beiträge oder gar kontroverse Diskussionsbeiträge von Mitgliedern zu finden, sondern professionelle Journalisten schreiben Artikel, die der Imagepflege der Unternehmen dient.

4. Auch auf der konkreten Ebene nachhaltigen Konsums von Wohnen gibt das Buch ein Beispiel mit einem Kapitel über das nachhaltige Bauen mit Holz im Geschosswohnungsbau [Seite 537-556). Die behandelte Wohnungsgesellschaft, die Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH  ist allerdings eine städtisch-kommunale GmbH und keine Genossenschaft.

[1] Wellbrok Wanja, Ludin Daniela,  "Nachhaltiger Konsum - Best Practices aus Wissenschaft, Unternehmenspraxis, Gesellschaft, Verwaltung und Politik", 2021, Springer Gabler

[2] Die Autoren verweisen auf Seite 4 auf die Herkunft des Begriffes Nachhaltigkeit, nämlich der Forstwirtschaft wo er impliziere, "dass Wald nur dann sinnvoll bewirtschaftet wird, wenn lediglich so viel Holz gefällt wird, wie auch wieder nachwächst" (zitiert nach v. Carlowitz 1713 [3]) und weiter auf die Definition von Nachhaltigkeit durch die Weltkommission für Umwelt und Entwicklung der Vereinten Nationen 1987 im sogenannten Brundtland Bericht [4] mit "...development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs.

[3] Carlowitz C. v. "Sylvicultura Oeconomica: Die Naturgemäße Anweisung zur Wilden Baum-Zucht" oekom Verlag, Leipzig, 1713

[4] World Commission on Environment and Development (WCED), "Our commo future", WCED, Oxforn, 1987

Einige historische Prägungen der Wohnungsgenossenschaften in Deutschland

Ohne Anspruch auf Vollständigkeit und in Ergänzung meines Artikels vom Juli zeige ich hier einige historische Festlegungen auf, die auch heute noch in vielen Wohnungsgenossenschaften Deutschlands eine Rolle spielen. Es ergeben sich im Verlauf einige interessante Erkenntnisse für die gute Führung von Wohnungsgenossenschaften und für eine freiwillige Mäßigung der Politik in ihrem Einfluss auf Wohnungsgenossenschaften in Deutschland.

Dividende und Erlösverteilung bei Auflösung 

Bereits 1901(!) gibt es einen Erlaß preußischer Minister mit Vorgaben für eine kommunale Wohnungspolitik. Nach dem Erlass konnten Gemeinden gemeinnützige Baugesellschaften und Baugenossenschaften unterstützen. "Die Unterstützung war davon abhängig zu machen, daß ausschließlich der Zweck verfolgt wird, "gering  bemittelten Familien Wohnungen zu niedrigen Preisen zu verschaffen. Außerdem durfte die Dividende höchstens 4. v. H. betragen und bei Auflösung nur der Nennwert der Anteile ausgeschüttet werden. Verbleibendes Vermögen war für gemeinnützige Zwecke zu binden." [2] zitiert nach [1] Seite 18

Während die enge Beschränkung der Zielgruppe heute keine Rolle mehr spielt, finden sich die Bestimmungen zur Dividende und zur Auflösung so oder ähnlich noch heute in vielen Satzungen von deutschen Wohnungsgenossenschaften.

Unternehmereingenschaft von Genossenschaftsmitgliedern

Wie schon in einem Abschnitt "Hintergrund" unter dem Artikel hier erklärt, legt auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz von 1930 -1989 (WGG) fest, dass darin steuerbefreite Unternehmen bei Auflösung nur Nennbeträge an die Kapitalgeber zurückzahlen durften und das sonstige Liquidationsvermögen an eine gemeinnützige Stiftung zu überführen sei. Ich schreibe dazu in meinem Blog vom 22.8.2022: "Der Genossenschaftswissenschaftler Karl Hildebrand meinte bereits in seinem Hauptwerk "Die betriebswirtschaftlichen Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmen" 1927, dass das Recht auf den Liquidationserlös einer von drei Genossenschaften "konstituierenden" [ausmachenden bzw. ihr Wesen festlegenden] Aspekten sei. Insoweit hatte der Gesetzgeber in Deutschland die Mitunternehmereigenschaft der Mitglieder von Genossenschaften auf Jahrzehnte seinen eigenen politischen Zielen geopfert, und sie in ihrem Potential verstümmelt, um es einmal drastisch auszudrücken." Interessant ist in diesem Zusammenhang die Begründung des WGG von 1930 zitiert in [1] Seite 91:"...Gleichzeitig dienten die Maßnahmen [diverse weiter oben aufgeführte des gemeinnützigen Wohnungsbaus, Anmerkung von mir] und die ganze Einrichtung der Bauvereinigungen, insbesondere der Genossenschaften, dazu, die Mitglieder nicht nur zu höherer Wohnkultur und zur Hebung ihres Familienlebens, sondern zu sozialem Gemeinschaftsgefühl und zu gemeinsamer Verantwortung zu erziehen." Auch wenn es heute unangemessen wirkt, erwachsene Menschen erziehen zu wollen, ist die Fähigkeit, gemeinsam Verantwortung zu übernehmen, positiv. Es passt dazu allerdings gar nicht, wenn die Unternehmereigenschaft gleich wieder stark eingeschränkt wird, indem den Unternehmern der Liquidationserlös bei Auflösung bis auf das Nennkapital vorenthalten wird. 

Dass es eine enge Verbindung von Politik und Wohnungsgenossenschaften  gab und oft noch gibt, wie zum Beispiel innerhalb des Bündnisses für Wohnen in Hamburg, das die SPD-Bauministerin auf Deutschland ausweiten will, mit zum Beispiel Zielvorgaben über die Anzahl der zu bauenden Wohnungen, ist ebenfalls ein Widerspruch zum Mitgliederfokus von Genossenschaften und deren Mitunternehmereigenschaft. Der Wille der Politik, selbst gestalten zu wollen, ist zwar verständlich und die politischen Absichten sind wahrscheinlich auch in der Mehrzahl der Fälle zumindest gut gemeint, aber die gesellschaftlichen Stärken von Genossenschaften und deren ihr größtes Potential, zu einer guten Welt beizutragen, liegen in deren unternehmerischen Selbstbestimmung und Selbstorganisation. Wenn man das nicht möchte, sollte man kommunale Wohnungsunternehmen oder Stiftungsunternehmen betreiben. Im Zweifel könnte es sogar eine Option sein, eine starker politischer Instrumentalisierung ausgesetzte und vielleicht sehr groß gewordene  Wohnungsgenossenschaft zu teilen in eine echte Wohnungsgenossenschaft und ein Stiftungsunternehmen, gerade wenn sich unter den Mitgliedern jeweils viele Befürworter für beide Linien fänden. Solange ein Unternehmen unter den Unternehmern keine Einigkeit über ihre Ziele hat bzw. im Unternehmen Widersprüche strukturell verankert sind durch eine Unternehmenspolitik, die nicht der eigenen Unternehmensform entspricht, sei dies so aus historisch gewachsenen Gründen oder aus anderen, wird dies immer wieder zu Konflikten führen und mehr Energie als nötig kosten und die zielgemäße Entwicklung des Unternehmens unnötig beeinträchtigen.

echter oder vermeintlicher Egoismus von Genossenschaftsmitgliedern

Auch an einer weiteren Stelle wird ein Interessenskonflikt zwischen einer an der Allgemeinheit orientierten Wohnungspolitik und den Interessen von Mitgliedern von Wohnungsgenossenschaften deutlich. Das Hofbauer-Gutachten [1] zitiert auf Seite 55/56 nach Bodien [4] die Begründung des WGG von 1930 mit "es sei...vielfach dazu gekommen, daß eine kleine Anzahl von Einzelpersonen die Form einer Personenvereinigung  dazu benutzte, um steuerfrei zu persönlichen Vorteilen, insbesondere zu einer billigen Wohnung zu gelangen. Nachdem die zunächst Beteiligten ihr Ziel erreicht hätten, hätten sie weitere Personenkreise ausgeschlossen, indem sie entweder satzungsgemäß oder durch die praktische Handhabung den Beitritt weiterer Mitglieder verhinderten."

Zu einer billigen Wohnung zu gelangen, ist ja gerade der Zweck einer Wohnungsgenossenschaft. § 1 Genossenschaftsgesetz nennt für Fördergenossenschaften, wozu Wohnungsgenossenschaften gehören, als deren Zweck die Förderung der Wirtschaft der Mitglieder. Je niedriger der Preis für die Nutzung einer Wohnung, umso mehr wird deren Wirtschaft gefördert. [gut erklärt auch im Gabler Online Lexikon siehe hier] Bei der Steuerfreiheit handelt es sich um Befreiung von Gewinnsteuern, insbesondere von Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer. Wenn Personen als Gruppe selbstverwaltet Wohneigentum bilden, mit sich selbst abrechnen und dabei buchhalterisch ein Gewinn erzielt wird und dieser nicht versteuert werden muss, werden sie insoweit nicht besser gestellt als Personen, die das individuell für sich tun, indem sie für sich Wohneigentum schaffen. Es wird aus der Begründung des WGG nicht klar, wozu genau es "vielfach gekommen" ist und ob es sich formell um Wohnungsgenossenschaften gehandelt hat. Genossenschaften sind nach § 1 Genossenschaftsgesetz Gesellschaften mit nicht geschlossener Mitgliederzahl. Dies geschieht aber nicht aus politischen oder ideellen Gründen, sondern aus dem wohlverstandenen Eigeninteresse der Mitglieder und ist Bestandteil des Genossenschaftsgedankens und dieser Unternehmensform: Da Genossenschaften auf Dauer angelegt sind und von der Bündelung der Kräfte vieler leben, sind sie zwingend darauf angewiesen, dass nicht über unkluge Bestimmungen in der Satzung oder über unkluge Geschäftspraktiken nach und nach durch gesundheitliche Beeinträchtigungen und letztlich durch Tod vieler Mitglieder diese als aktiver Faktor vermindert werden und schließlich ganz ausfallen,  dass die Leistungsfähigkeit der Genossenschaft dadurch  abnimmt und schließlich ganz zugrunde geht. Gerade in Wohnungsgenossenschaften braucht es immer wieder neue Mitglieder, die durch den Tod von Mitgliedern in frei werdende Wohnungen einziehen.

Interessant ist, dass die Passage von 1930  in dem Gutachten aus 1985 [1] zitiert wird, verfasst von einer Kommission, die vom CDU Finanzminister Gerhard Stoltenberg eingesetzt wurde. Ich verstehe das so, dass nicht nur in linken sondern auch in bürgerlichen Lagern in Deutschland das Verständnis und Interesse für Genossenschaften nicht immer sehr ausgeprägt ist, nach meiner Einschätzung jedenfalls deutlich geringer als in der historisch sehr liberalen Schweiz. Als Eidgenossenschaft sind die Schweizer sich des besonderen Potentials des Genossenschaftsgedankens vermutlich in besonderer Weise bewusst. Nach meinem Verständnis sind Genossenschaften von ihrer Idee her liberal, nachhaltig und sozial, eine Mischung, die sich nicht jedem erschließt, am wenigsten vielleicht Menschen, die ideologisch bzw. politisch bereits in einer bestimmten Weise stark geprägt bzw. motiviert sind.

In der Praxis gibt es Wohnungsgenossenschaften, die als politische Manövriermasse gesehen werden und mitunter auch so geführt werden. Es werden Nutzungsentgelte von den Mitgliedern erhoben, die höher als nötig sind und es wird am Bedarf der eigenen Mitglieder vorbei gebaut. Darüber entscheiden Vorstände und Aufsichtsräte im Schulterschluss mit Politikern und der Deckung von Verbandsfunktionären, von denen die meisten vermutlich überdurchschnittliche Einkommen erzielen und vermutlich auch in Wohneigentum leben und ihre so erzielten Einsparungen auch nicht zum Bau weiterer Wohnungen für die Allgemeinheit einsetzen. Dies dann von Genossenschaftsmitgliedern zu verlangen, widerspricht dann nicht nur den Aussagen der Genossenschaftswissenschaft, es wäre auch ein Beispiel für Doppelmoral, selbst wenn dahinter gute Absichten stehen. Bei Wohnungsgenossenschaften können im Rahmen guter Unternehmensführung zu einem geringen Anteil auch finanzielle Zuwendungen für die Allgemeinheit geleistet werden (good governance), aber der ganz überwiegende Teil des wirtschaftlichen Förderpotentials muss zwingend genau den Menschen zugute kommen, die zum Zeitpunkt, der jeweils zu fällenden Entscheidung Mitglied sind.

Quellen: 

Das Gutachten der sogenannten Hofbauer-Kommission aus dem Jahr 1985 enthält eine historischen Abriss des staatlich geförderten und zum Teil gelenkten Wohnungsbaus in Deutschland. Es ist für die Politik geschrieben und nimmt selbst eine politische Perspektive ein. Wohnungsgenossenschaften kommen darin vor, werden aber als Teil einer größeren Gruppe von Wohnungsunternehmen gesehen, sogenannte gemeinnützige Wohnungsunternehmen, die man fördern und lenken will für politische Ziele. Dazu gehören neben Wohnungsgenossenschaften noch kommunale Wohnungsunternehmen, Stiftungsunternehmen, Unternehmenssparten mit Werkswohnungen und sonstige Wohnungsunternehmen, die sich am Bau öffentlich geförderter Wohnungen beteiligen. Historisch ist dies alles zur Einordnung der Gegenwart interessant. Es wird deutlich, dass die Politik in Deutschland sich der Wohnungsgenossenschaften für eigene politische Interessen bedient hat und nicht ausreichend Interesse bzw. Verständnis für das besondere Wesen und Potential von Genossenschaften aufgebracht hat. 

Hinweis:  

Das Gutachten enthält eine Reihe von Wohnungsgenossenschaften und deren Mitglieder stärkenden Feststellungen. Insgesamt war es ein wichtiger Faktor in der Beendigung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes zu Ende 1989 und dem Erhalt der Steuerbefreiungen für Vermietungsgenossenschaften. Dadurch können heute Wohnungsgenossenschaften freier agieren, auch wenn zumindest einige diese Möglichkeiten verschmähen. Eventuell werde ich zu diesen positiven Feststellungen noch einen gesonderten Artikel schreiben.

Literatur

[1] Gutachten zur Prüfung der steuerlichen Regelungen für gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsunternehmen, Bundesministerium der Finanzen, Schriftenreihe, Heft 35, 1985, berufen in die unabhängige Kommission zu dieser Prüfung: Franz Bassler, Dr. Walter Hesberg, Max A. Hofbauer, Theodor Karg, Dr. Werner Schmidt, Prof. Hans K. Schneider, Prof. Dr. Klaus Tipke,

[2] Preußisches Ministerialblatt der Handels- und Gewerbeverwaltung 1901, S. 12 ff.

[3] Hildebrand, Karl, "Die betriebswirtschaftlichen Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmung", 1927

[4] Bodien, Ernst "Das Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen", 1952, S.61

Sind die Vorteile niedriger Mieten Schweizer Wohnungsgenossenschaften auf deutsche Verhältnisse übertragbar?

Ein veränderungsunwilliger Aufsichtsrat einer traditionellen deutschen Wohnungsgenossenschaft lehnte es einmal mir gegenüber ab, sich die niedrigen Nutzungsentgelte Schweizer Wohnungsgenossenschaften zum Vorbild zu nehmen mit dem Hinweis, die Schweizer Verhältnisse seien nicht mit den deutschen vergleichbar. Das nehme ich zum Anlasse etwas genauer zu schauen:

Der Wikipedia-Artikel zu Wohnungsgenossenschaften Stand 13.08.2022 nennt im Kapitel Schweiz Ersparnisvorteile beim Wohnen für die Mitglieder gegenüber dem Marktpreis von 15%. Der Schweizer Verband wohnbaugenossenschaften schweiz schreibt in seiner Informationsbroschüre  "Leben in einer Genossenschaft - Ein Leitfaden der Schweizer Wohnbaugenossenschaften" von 2012 auf Seite 5: "Die Mietzinse von Genossenschaftswohnungen sind im Durchschnitt tatsächlich zwanzig Prozent tiefer als im übrigen Wohnungsmarkt. In grossen Städten wie Zürich bezahlt man bei Genossenschaften sogar bis zu einem Drittel weniger Miete. Dabei sind die Wohnungen nicht schlechter, im Gegenteil Sie werden sogar besser unterhalten, als diejenigen vieler anderer Immobilienverwaltungen." Nach meiner Erfahrung und ganz grob geschätzt sind in Deutschland Genossenschaftswohnungen im Durchschnitt circa 5% günstiger als der durchschnittliche angemessene Marktpreis. Nach meiner Einschätzung ist es nicht mehr, weil die im GDW organisierten Woges sich nicht mehr an der Kostenmiete orientieren, wie es die Schweizer tun. Dies wird deutlich am Wikipedia Artikel Wohnungsbaugenossenschaft, wo nur unter Schweiz auf die Kostenmiete als genossenschaftlichem Grundprinzip verlinkt wird. Auf der anderen Seite sind in der Schweiz Wohnungsgenossenschaften [abgekürzt ab jetzt hier als Woges] in der Regel sehr viel kleiner als in Deutschland. Kann es sein, dass sie zwar günstigere Mieten hinbekommen, aber nicht so viele Wohnungen anbieten wie das deutsche Woges leisten? Dann wären sie volkswirtschaftlich vielleicht sogar weniger hilfreich als die deutschen Woges. Wenn auch dies nicht das Problem der einzelnen Woge und ihrer Mitglieder wäre, könnte es auch Woges geben, die tatsächlich mit der Mehrheit der Mitglieder gemeinnützig zulasten der Ersparnis ihrer selbst so agieren wollen. Ein interessanter historischer Hintergrund ist, dass in Deutschland mit dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz aus den 1930er Jahren Woges ein Stück weit für staatliche baupolitische Zwecke instrumentalisiert wurden. Es war zum Beispiel bis zur Beendigung dieses Gesetzes Ende 1989 verbindlich, dass Genossenschaften, falls sie sich auflösen, ihr Vermögen mit Ausnahme des Nennkapitals nicht an die Mitglieder ausschütten, sondern an eine gemeinnützige Stiftung überführen, wenn sie von Gewinnsteuern befreit sein wollten. Der Genossenschaftswissenschaftler Karl Hildebrand meinte bereits in seinem Hauptwerk "Die betriebswirtschaftlichen Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmen" 1927, dass das Recht auf den Liquidationserlös einer von drei Genossenschaften "konstituierenden" [ausmachenden bzw. ihr Wesen festlegenden] Aspekte sei. Insoweit hatte der Gesetzgeber in Deutschland die Mitunternehmereigenschaft der Mitglieder von Genossenschaften auf Jahrzehnte seinen eigenen politischen Zielen geopfert, und sie in ihrem Potential verstümmelt, um es einmal drastisch auszudrücken. Der Verband Gdw und sein Vorläuferverband Ggw kommt aus dieser Geschichte und hatte sogar entgegen der Politik den Status Quo zu erhalten wie siehe. Viele Woges in Deutschland haben dieses Passus für den Fall einer Auflösung immer noch in ihrer Satzung stehen und führen diese Selbstschädigung der Mitunternehmereigenschaft ihrer Mitglieder wahrscheinlich mehr unbewusst als willentlich fort.

Die enge und selbstgewisse Verbindung von Politik und Genossenschaften in Deutschland über den Gdw und seine Unterverbände wird exemplarisch deutlich an einer Pressemitteilung des Verbandes Norddeutscher Wohnungsunternehmen, einem Tochterverband Gdw. Dort heißt es unter der Überschrift "VNW und IFB Hamburg feiern gemeinsame Erfolgsgeschichte": "Ohne die Zusammenarbeit zwischen der Bank, der Stadt und den sozialen Vermietern wäre Hamburg heute eine sozial gespaltene Stadt“, sagte VNW-Direktor Andreas Breitner am Rande der Ausstellung über die mehr als 100-jährige Geschichte des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). „Viele Menschen mit mittlerem und geringem Einkommen könnten sich ohne die IFB und die sozialen Vermieter das Leben in einer prosperierenden Metropole wie Hamburg nicht leisten.“ Die IFB ist im Eigentum der Stadt Hamburg und ihre Förderbank. Hier wird mit dem Szenario der Spaltung bewusst oder unbewusst Angst erzeugt. Das kann den freien Blick auf Alternativen, wie sie die Schweiz bietet, behindern. Ich persönlich habe nicht den Eindruck, dass die Schweiz insgesamt oder Zürich gespalten sind. Die Schweiz liegt nach dem Index der menschlichen Entwicklung  der Vereinten Nationen mit 0,955 vor Deutschland mit 0,947 siehe hier und hier jeweils in der rechten Spalte. Die Schweiz trägt als "Eidgenossenschaft" das Genossenschaftliche im Namen und lebt mit ihrer Konkordanzdemokratie und ihrer Direkten Demokratie das Genossenschaftliche im Alltag.

Kann man also aus wohnungspolitischer gemeinnütziger Sichtweise argumentieren, dass deutsche Woges der einzelnen Wohnungsnutzerin zwar weniger Ersparnis bringen, aber die volkswirtschaftliche Wirkung über die größere Anzahl von Wohnungen in dieser Bewirtschaftungsform ausgeglichen wird? Hintergrund ist, dass in Deutschland viele Woges viele Wohnanlagen im Rahmen staatlicher Förderprogramme des sozialen Wohnungsbaus gebaut haben.

Dies ist eine volkswirtschaftliche Fragestellung und der Schwerpunkt dieses Blogs liegt auf betriebswirtschaftlichen Fragestellungen. Ich will hier Antworten geben für Woges, die  weniger Politik machen als gemeinsam bestmöglich ihre Ziele erreichen wollen. Da Woges aber nicht im luftleeren Raum operieren, sondern Teil unserer Gesellschaft sind, ist es auch als Betriebswirt und Leiter, Aufsichtsrat oder Mitglied einer Woge gut, ab und an die volkswirtschaftliche Brille aufzusetzen. So verstanden stellen sich betriebswirtschaftlich bestmöglich geführte Woges ihrer gesellschaftlichen Verantwortung. 

Die Frage stellt sich also, gibt es in Deutschland vergleichsweise mehr Genossenschaftswohnungen als in der Schweiz und wie hoch ist jeweils der volkswirtschaftliche Nutzen zu bewerten bzw. ergäbe es einen zusätzlichen Wohlstandsgewinn in Deutschland, wenn es deutsche Woges insbesondere gelingen würde, ähnlich niedrige Nutzungsentgelte anzubieten wie die Schweizer Woges? Wenn dem so wäre, könnte das ja an der anderen Preispolitik vieler deutscher Woge liegen, dass sie zwar weniger Ersparnis für den Einzelnen bringen, aber mehr bauen und mehr neue Mitglieder aufnehmen können.

Nach meiner vorläufigen Schätzungen, deren Annahmen und Quellen ich in einem Anhang unten erläutere, ergibt sich:

Ergebnis:

In der Schweiz schätze ich 5,1% aller Wohnungen als Genossenschaftswohnungen, in Deutschland 5,8%. Eine Ersparnis von 5% in Deutschland je Wohnung entspricht für alle In Summe aller genossenschaftlichen Wohnungsnutzer 682 Millionen € pro Jahr. Würden deutsche Woges ähnlich günstig werden wie Schweizer Woges, könnten sie die Ersparnis für ihre Mitglieder um 1007 Mio € steigern. Betrachtet man es je Wohnungsnutzer,,ist die Ersparnis pro Jahr bei deutschen Woges bei 273 €. Dies wäre erhöhbar auf 1092 €. In Metropolen wären entsprechend der Aussage von wohnbaugenossenschaften schweiz auch höhere Ersparnisse möglich.

Bewertung:

Sind 1092 € jährliche Ersparnis für Mitglieder individuell und volkswirtschaftlich eine relevante Größe?  Da gehen vermutlich die Meinungen auseinander. Selbst bei einem unterdurchschnittlichen Einkommen von zum Beispiel jährlich netto 25.000 € entsprechen 1092 € nur 4,4 % des Haushaltseinkommens. Dennoch, würde 1092 €  jedes Jahr angespart oder in einem Aktienfonds oder in einer Genossenschaft investiert werden, könnte es über Jahrzehnte einen guten Beitrag zur Altersvorsorge leisten. Meine Bewertung ist deshalb, ja, es ist eine relevante Größe, noch verstärkt dann, wenn Woges Wege finden, Mitglieder gut zu unterstützen, auf diesem Weg Vermögen aufzubauen, denen dies eigenlich nicht so liegt.  Eigentlich  gehört nach meiner Einschätzung ein gewisses "bürgerliches Mindset" dazu, dass so zu sehen:

Zum einen mag es Menschen mit einem soziologischen Hintergrund geben, die es ablehnen so langfristig zu denken und denen es unangenehm ist überhaupt "Geldfragen" so viel Gewicht zu  geben. Wenn man diese Einschätzung teilt, wären Woges auch Institutionen, die eine gewisse Bildungsarbeit leisten und diese Dinge in der Kommunikation mit Mitgliedern, zum Beispiel in Mitgliederzeitschriften thematisieren. Nach meinem Eindruck liegt dies in Deutschland bei den im Gdw organisierten Woges eher brach. Es gibt zwar Mitgliederzeitschriften mit einem sehr professiollen Layout und Redakteuren aber eher im Sinne marktwirtschaflticher Kundenbindungsstrategien.  

Zum anderen sind Woges als Selbsthilfevereine Einzelinteressen von Menschen verpflichtet, wenn diese auch gemeinschaftich behandelt werden und nicht einem gesamtgesellschaftlichen Interesse verpflichtet sind über die Grundsätze guter Unternehmensführung hinaus. Dieses Missverständnis hat die Genossenschaftswissenschaft eindeutig geklärt und die mangelhafte praktische Umsetzung des Fördergedankens in der Praxis in Deutschand auch ausreichend deutlich benannt. Es gibt oft Mitglieder in Genossenschaften, die davon nicht wissen und es gibt Mitglieder, die gar nicht mehr selbst in Genossenschaftswohnungen wohnen, die Woges für gesellschaftliche Zwecke nutzen wollen und deshalb nicht nur ein Steigern der Ersparnis als Ablenkung und Schwächung ihrer gesellschaftlicher Ziele verstehen können, sondern es auch ihren Wertvorstellungen widersprechen kann. Diese Wertvorstellungen sind gerade im linken politischen Spektrum grundsätzlich an Kollektivität orientiert. Dann wird versucht Genossenschaften als Möglichkeit der Kollektivierung zu organisieren entgegen der eigentlichen genossenschaftlichen Idee der Hilfe zur Selbsthilfe. Gerade bei den in Deutschland häufigen sehr großen Woges, wo viele Mitglieder gar nicht mehr bewusst ist, dass es ein Erparnispotential gibt oder wo viele Mitglieder den Eindruck haben, sie können sich nicht einbringen oder es ist zu schwer gehört zu werden, kann dies eine Thema sein.

Abhilfe können hier losbasierte, repräsentative, themenspezifische, neutral moderierte und ergebnisoffene Mitgliederjurys schaffen, bei denen normale Mitglieder auf Augenhöhe mit einer Aufwandsentschädigung und unter Anhörung von Experten partizipativ einen guten Input geben können. siehe https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2019/11/es-ist-der-zeit-fur-mitgliederjurys-in.html

Hinsichtlich der Erderhitzung, in der wir uns befinden und der noch nicht co2-neutralen Bauweise ist eine  Zurückhaltung beim Neubau notwendig und sollten Dachaufstockungen und bessere Wohnflächennutzung bevorzugt werden. Auch das zeigt, dass die starke Tendenz zum Bauen wie sie in Deutschland in Metropolen von Politik und Verbänden gewählt wurde, nicht der optimale Weg ist.

Letztlich kann man auch fragen, wie zeitgemäss ist der Eigeninteressen verfolgende, rational denkende Mensch überhaupt noch angesichts von sozialen Problemen, der Klimakrise und Artensterben. In seiner  "Theoriegeschichte der Betriebswirtschaftslehre", 1977 erwähnt Sönke Hundt ein Buch von Werner Sombart "Der Bourgeois - Zur Geistesgeschichte des modernen Wirtschaftsmenschen", 1923. Mir sind ab und an Menschen begegnet, für die "bürgerlich" etwas sehr Negatives im Sinne von sozialen Egoisten ausdrückte. Ich denke Menschen, dürfen individuell und kollektiv sein und sind es auch immer beides. Das belegt zum Beispiel Rutger Bregmann mit seinem Buch "Im Grunde gut". Wir können also zuversichtlich, gemeinsam und kooperativ Genossenschaften und unsere Gesellschaft insgesamt gestalten und sollten dabei lernen zu verstehen, dass auch Pflanzen und Tiere unsere Mitgeschöpfe sind und uns bemühen auch mit ihnen zu einem Interessensausgleich zu kommen bzw. die gemeinsamen Interessen besser wahrzunehmen und in unser Handeln besser zu integrieren. Insoweit sind wir alle eine Weggemeinschaft.

Anhang  

Annahmen: 

Wohnungen in Deutschland insgesamt 42.803.737.Stand 2020, Wohnfläche 3.937.971.000, je Wohnung 92,04 qm, je Einwohner, 47,32 qm, 2700 Woges, Anzahl Genos.wohnungen 2.500.000, durchschnittliche Wohnfläche von Genos.wohnungen 70 qm, durchschnittlicher Miete nettokalt 6,5€, Einwohner in Deutschland 83.237.124

Schweiz , 1500 Woges, Anzahl Genos.wohnungen160.000, Einwohner 8.606.033

Quellen :

Statistisches Bundesamt     https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/07/PD21_326_31231.html;jsessionid=A5C0353682BBBB1D2CA5810F6FF925F8.live732

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungsbaugenossenschaft 

Bei Fragen zur genauen Berechnung der Schätzung email an frankgiebel[at]web.de 

Wohnungsgenossenschaftliches aus der Schweiz und Deutschland berührt sich

Was für eine spannende Entwicklung: als Intendant der Stuttgarter Internationalen Bauausstellung 2027 wurde der Schweizer Genossenschaftsexperte und Architekt Andreas Hofer ausgewählt, unter dessen Beteiligung das nachhaltige und genossenschaftliche Züricher Hunziker Areal entwickelt wurde. Die Ausstellung kommt genau 100 Jahre nach der Ausstellung von 1927, als die heute noch spannende Weißenhofsiedlung konzipiert wurde.

siehe https://www.competitionline.com/de/news/menschen/offen-bestimmt-und-hart-im-nehmen-2170.html

 

Hofer ist Mitgründer einer Züricher "Genossenschaft der Genossenschaften" mit dem Namen mehr als wohnen. An dieser sind 55 Züricher Wohnungsgenossenschaften beteiligt, aber auch rund 1400 Menschen direkt als dort wohnende Mitglieder. Hier kommt nach meinem Eindruck Nachhaltigkeit, Genossenschaft, lebenswerte Quartiere und echte Partizipation zwischen Experten und der "normalen" Bevölkerung auf Augenhöhe zusammen.

 

Ich habe etwas auf der Seite der Genossenschaft gestöbert und bin auf ein spannendes Leitbild gestossen (siehe https://www.mehralswohnen.ch/dokumente/ ). Sie fordern dort einiges von den Genossenschaftsmitgliedern, aber bieten für diese auch viel. Und sie bekennen sich sowohl zur Kostenmiete als auch zu solidarischen Rücklagen für die gemeinsame Weiterentwicklung der Genossenschaft. Zur mangelhaften Anwendung der Kostenmiete in Deutschland im Unterschied zur Schweiz hatte ich gestern gebloggt.

 

Sehr gut hat mir auch gefallen das Vorhandensein einer Ombudsstelle bei mehr als wohnen. Das kann besser funktionieren als zum Beispiel ein Schlichtungsausschuss eines Aufsichtsrates einer Genossenschaft, wenn dort über die Jahre zu viel Nähe zum Vorstand entstanden ist und kein echter Intergrationswillen bezüglich Kritik oder Vorschlägen von Mitgliedern vorhanden ist.

 

Das scheint mir viel Anschauungsmaterial und Inspiration für deutsche Wohnungsgenossenschaften in Metropolen und verdichteten Räumen zu bieten, dahingehend wie man Themen wie Quartiersentwicklung, genossenschaftliche Potentialentfaltung, Mitgliederbeteiligung und Nachhaltigkeit und auch lokale baupolitische und entwicklungspolitische Aspekte integrieren kann.

 

Gestossen bin ich auf die Seite über einen Newsletter des Genossenschaftsforums Berlin.

 

Quellen:

https://www.mehralswohnen.ch/genossenschaft/mehr-als-wohnen/

https://www.berliner-genossenschaftsforum.de/

 

ergänzende ökonomische Hinweise zu Wohnungsgenossenschaften als Beschaffungsgenossenschaften

Timm Gudehus beginnt sein Buch "Dynamische Märkte, Grundlagen und Anwendungen der analytischen Ökonomie", 2. Auflage 2015, mit einer klaren Einführung zu Märkten in einer freien Marktwirtschaft. Diese ist auch erhellend für die Rolle und Zielsetzung von Wohnungsgenossenschaften als Selbsthilfevereine zur Beschaffung des Gutes Wohnraum für private Haushalte. Gudehus schreibt auf Seite 2: "Mit den monetären Nutzwerten, die das Gut für die einzelnen Nachfrager hat, lassen sich deren individuelle Einkaufsgewinne und in der Summe der Nachfragergewinn berechnen. Der Marktpreis, die Absatzmengen, Umsätze und Gewinne sowie deren Verteilungen sind kollektive Marktergebnisse, die von der Marktordnung,  der Marktkonstellation, der Marktmechanik und vom Verhalten der Akteure bestimmt werden." Wohnungsgenossenschaften sind als Beschaffungsgenossenschaften von und für ihre Mitglieder geschaffen, um als Alternative zu den Märkten gemeinschaftlich Wohnmöglichkeiten zu schaffen, dauerhaft zu bewirtschaften und mit den Mitgliedern abzurechnen. Dies geschieht in Deutschland in einer Situation von rechtlich reglementierten Märkten mit einem gewissen Mieterschutz auch in Bezug auf die Miethöhe über das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (zB. ortsübliche Vergleichsmiete, Mietpreisbremse) und über die Rechtsprechung und mit öffentlich-rechtlicher Gestaltung von Teilen des Wohnungsmarktes über die Finanzierung und Bezuschussung preisgünstigen Wohnens über staatliche Investitionsbanken und über direkte Angebote von Wohnraum in gewisser Anzahl über öffentlich-rechtliche Wohnungsunternehmen. Bei Gudehus wird ganz generell deutlich, dass es dabei nicht nur um die Versorgung mit dem Wohnraum selbst geht, sondern dass für die Nachfrager der Aspekt des Einkaufsgewinnes und für alle Mitglieder in Summe der Nachfragergewinn eine wesentliche Größe ist. In der Praxis wird das in Deutschland oft nicht mehr gelebt und viele Genossenschaftsmitglieder fällt dies nicht auf. Sie haben  mitunter sogar ein schlechtes Gewisses, wenn sie sich für diese Gewinne interessieren oder tun es ab, weil sie stolz darauf sind, es nicht nötig zu haben, hier genauer zu schauen und es ihnen ausreicht, ihr Nutzungsentgelt mit den Preisen auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu vergleichen. 

Die Nennung der Einkaufsgewinne auf der Nachfragerseite fehlen zum Beispiel in dem Artikel über Wohnungsgenossenschaften in Deutschland bei Wikipedia Stand heute und nach meiner Erfahrung auch in der Kommunikation zu diesem Thema des in Deutschland dominierenden Verbandes Gdw., in dem die meisten alten Wohnungsgenossenschaften zusammen mit gewinnorientierten Wohnungsunternehmen und kommunalen Wohnungsunternehmen organisiert sind. Bei Wikipedia heißt es zum Wesen der Wohnungsbaugenossenschaft in Deutschland:

"Die Genossenschaft ist ein gemeinschaftliches Wirtschaftsunternehmen, dessen oberstes Ziel die Förderung seiner Mitglieder z. B. mit gutem und sicherem Wohnraum ist. Es geht darum, die Mitglieder mit dem „Produkt“ des gemeinsamen Unternehmens zu versorgen – bei Wohnungsbaugenossenschaften mit einer guten und sicheren Wohnung – und das auf Dauer. Deshalb ist das Handeln der Genossenschaft auf langfristigen Erfolg und nicht auf kurzfristige Gewinne ausgerichtet.^"

Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungsbaugenossenschaft#Situation_im_21._Jahrhundert_aus_Sicht_des_gr%C3%B6%C3%9Ften_deutschen_Verbandes_GDW

Mit "es geht darum "wird so getan, als ob diese Aussage alles Wesentliche beinhaltet, was wie gezeigt ökonomischer Unsinn ist.

Erstaunlich ist die prominente Platzierung des GDW in dem Wikipedia Artikel ganz am Anfang.

Unter dem Kapitel Schweiz  heißt es dagegen: "Der größte Teil der Genossenschaftswohnungen gehört Mitgliedergenossenschaften (Selbsthilfe; Mieter sind zugleich Mitglied), welche zudem der Gemeinnützigkeit verpflichtet sind (Prinzip der Kostenmiete, dauerhafter Spekulationsentzug)."

Zur Kostenmiete heißt es bei Wikipedia:

"Mit Kostenmiete bezeichnet man in Deutschland einen Mietzins, der zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten erforderlich ist (§ 72 Abs. 1 Zweites Wohnungsbaugesetz (2. WoBauG) in Verbindung mit dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der II. Berechnungsverordnung (II. BV) und der Neubaumietenverordnung (NMV) von 1970)."

und "Damit soll erreicht werden, dass Finanzierungsvorteile, die ein Eigentümer im sozialen Wohnungsbau genießt, ungeschmälert an die Mieter weitergegeben werden."

Das ist auch der Grundsatz, der  für Beschaffungsgenossenschaften gilt, siehe zB Geschwandtner, Marcus, "Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft: warum früher, warum heute?", Zeitschrift für das gesamte Genossenschaftswesen, 2009, S. 152-163

zitiert hier auf Seite 3 https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2021/02/kostenmiete-oder-wohnwertmiete-in.html

Natürlich kennt die Genossenschaftsidee sowie auch die Wirtschaftswissenschaft keine nationalen Grenzen. Insoweit macht der Wikipedia Artikel deutlich, welches ökonomische Potential viele Wohnungsgenossenschaften in Deutschland noch für ihre Mitglieder entfalten können, wenn sie sich daran erinnern, was in ihnen angelegt ist. Ein erster Schritt wäre vielleicht eine Koalition der Willigen, die Gründung eines bundesweiten Verbandes für Genossenschaften eventuell in Kooperation mit den Schweizer Wohnungsgenossenschaften.

Gudehus schreibt weiter auf Seite 3 und 4: "Mit den Gesetzen der Marktmechanik lassen sich Beschaffungsstrategien entwickeln, nach denen die Käufer ihren Bedarf mit der gewünschten Qualität zu minimalem Preis decken können, und Absatzstrategien, nach denen die Anbieter ihre Güter mit maximalem Gewinn verkaufen und eine optimale Auslastung erreichen können. Veränderungen der Beschaffungs- und Absatzstrategien und deren Rückkopplung auf andere Marktteilnehmer bewirken einen dynamischen Markt." 

Auch die Organisation von Wohnraum innerhalb einer Genossenschaft ist eine Beschaffungsstrategie mit Blick auf bestimmte Bedarfe nach Größe, Lage und Wohnqualität der jeweiligen Mitglieder und dem Ziel eines minimalen Preises für jeden Einzelnen und alle zusammen. Mitglieder können auch immer schauen, ob sie selbst bauen, eine Wohnung kaufen oder anderweitig mieten. Je effizienter und kostenbewusster die Genossenschaft wirtschaftet, umso attraktiver kann ihr Angebot für die Mitglieder sein. 

Wohnungsbaupolitik Zürichs mit Vorbildfunktion für deutsche Metropolen?

Im Programm Wohnen der Stadt Zürich in der aktuellen Fassung von 2017 heißt es:: 

"Stoßrichtungen:

I. Mehr gemeinnütziger und preisgünstiger Wohnungsbau

Die Stadt Zürich setzt auf die Bereitstellung preisgünstiger Wohnungen durch gemeinnützige Wohnbauträgerschaften mit dem Prinzip der Kostenmiete, deren Anteil sie gemäss dem in der Volksabstimmung vom 27.11.2011 angenommenen Grundsatzartikel in der Gemeindeordnung bis zum Jahr 2050 auf einen Drittel der Mietwohnungen ausbauen soll.

Massnahmen

1. Die Stadt kauft auch in Zukunft Bauland beziehungsweise Häuser für den kommunalen Wohnungsbau und für die günstige Abgabe an andere gemeinnützige Wohnbauträgerschaften zum Richtlinienlandwert. Dabei strebt sie unter dem Strich einen Ausbau des gemeinnützigen Portfolios an. (Liegenschaftenverwaltung)"

Hervorzuheben ist dabei der Bezug zur Kostenmiete. Obwohl dies bei Wohnungsgenossenschaften auch in Deutschland eine Selbstverständlichkeit sein sollte, ist es dies in der Praxis nicht. Oft gibt es in der ein oder anderen Form eine Orientierung an lokalen Mietenspiegeln.

Würden auch deutsche Metropolen dieses Prinzip anwenden, könnte damit ein Teil des Wohnungsbedarfs komplett dem Markt entzogen werden, ohne sinnvolle Investionen in die Bausubstanz zu gefährden, wie dies durch die Mietobergrenzen im Rahmen des "Mietendeckelsgesetzes" aktuell in Berlin riskiert wird. Sie müssten dazu aber die beteiligten Unternehmen zum Selbstkostenprinzip verpflichten.

Die Zielformulierung der Wohnpolitik wurde der Bevölkerung Zürichs 2011 zum Entscheid vorgelegt und  angenommen. Zur Kostenmiete heist es darin "Sie [die Stadt Zürich] sorgt dafür, dass sich die Zahl der Wohnungen im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen oder Wohnbauträgern, die ohne Gewinnabsichten dem Prinzip kostendeckender Mieten verpflichtet sind, stetig erhöht." siehe Seite 30 in der Masterarbeit von Martin Broder "Umsetzung des Volksentscheides der Stadt Zürich von 2011 für
‚Bezahlbare Wohnungen für Zürich‘ Eine Standortbestimmung sowie die Untersuchung von möglichen Massnahmen und Risiken der angestrebten Ziele bis 2050"

Um das Potential der Zürcher Wohnbaupolitk für deutsche Metropolen angemessen beurteilen zu können, braucht es jedoch einen genaueren Blick, der so arbeitsintensiv ist, dass ich ihn hier nicht leisten kann. Soweit zeigt sich jedoch, dass sich eine genauere Analyse lohnen würde. Sie sollten sowohl Bezug nehmen auf die kritischen Fragen der hier verlinkten Masterarbeit von Martin Broder, auf den aktuellen Bericht des Zürcher Stadtrates zur Zielerreichung vom September 2020 und auf die Betrachtung grundlegender statistischer Größen wie Baupreisentwicklung, Bautätigkeit und Mietzinsentwicklung. Sie sollte auch eine aktuelle Literaturrecherche beinhalten und Interviws mit beteiligten Wohnungsunternehmen und Mitarbeitern der Stadt Zürich.

Nutzenmaximierung in Wohnungsgenossenschaften neu gedacht

Im folgenden Beitrag werde ich zeigen, wie die genossenschaftliche Nutzenmaximierung für die Mitglieder so erweitert werden kann, dass damit soziale Aspekte besser integriert werden können. Der Konflikt zwischen einer parternalistischen, sozialdemokratischen Interpretation der Genossenschaftsidee bzw. deren Umsetzung in einer Wohnungsgenossenschaft und ihrer sozialliberalen Verwirklichung, wie ich ihn hier http://liberalundkooperativ.blogspot.com/2020/08/was-genossenschaften-von-der-schweizer.html beschrieben habe, kann damit aufgehoben werden.

genossenschaftliche Nutzenmaximierung

Wohnungsgenossenschaften sind Wirtschaftsunternehmen, deren Zweck nach § 1 Genossenschaftsgesetz es ist, die Wirtschaft ihrer Mitglieder zu fördern. Da sie keinem anderen Zweck dienen, ist dieser bestmöglich zu erfüllen. Das heißt, es sollte eine Nutzenmaximierung für die Mitglieder stattfinden im Rahmen guter Unternehmensführung, also unter einer fairen Berücksichtigung der Interessen betroffener Gruppen wie Mitarbeiter, Lieferanten, der Gemeinde, des Staates und der natürlichen Umwelt und aller Lebenwesen.

sozialdemokratische Genossenschaft versus sozialliberale Genossenschaft

In der Praxis kann es vorkommen, dass sich eine "sozialdemokratische Unternehmenskultur" herausbildet, die die Genossenschaft wie eine Stiftung betreibt und zum Beispiel höhere Nutzungsentgelte verlangt und höhere Gewinne erwirtschaftet als es betriebswirtschaftlich erforderlich wäre und auf dieser Basis mehr baut und schneller wächst als diese eine konsequent an den Interessen der Mitglieder ausgerichtete Genossenschaft tun würde. Sie baut dann für die lokale Bevölkerung statt für den engeren Kreis der eigenen Mitglieder. ¹

Wie man diesen Gegensatz auflösen kann

Die klassische Vorstellung, die der Wirtschaftswissenschaft in ihrem Hauptstrom zugrunde liegt, geht vom homo ökonomicus aus, das heißt der Vorstellung, dass dieser rational handelt und wirtschaftswissenschaftlich formuliert "seinen Nutzen maximiert".²

Allerdings hat die Ökonomie wie auch die Gesellschaft insgesamt mehrheitlich angenommen, dass der Mensch im Grund egoistisch ist und seinen Nutzen nur auf sich selbst und sein engstes persönliches Umfeld bezieht.³  Dass ist eine Fehlannahme, die empirisch nicht belegt ist. Empirisch belegbar ist, dass der Mensch im Grunde gut ist. Das zeigt der niederländsiche Historiker in seinem Buch "Im Grunde gut." https://www.amazon.de/Im-Grunde-gut-Geschichte-Menschheit/dp/3498002007/ref=sr_1_1?dchild=1&keywords=im+grunde+gut&link_code=qs&qid=1597389798&sourceid=Mozilla-search&sr=8-1&tag=firefox-de-21 . Dies entspricht auch meiner eigenen Lebenserfahrung in vielen Zusammenhängen. ⁴ Auch in  Genossenschaften nehme ich das im Grunde gutmütige Verhalten als das Normale wahr. Geht man vom Menschen aus als einem Wesen, das sich zugleich als Individuum (the right to persue its own happiness) als auch als Kollektivwesen versteht, kann man ermitteln, wie seine Präferenzen bei der Gestaltung der Geschäftspolitik einer Wohnungsgenossenschaft sind: Wie viel des jährlichen Aufwandes und seines Anteiles daran möchte er verwenden, um über seinen individuellen Nutzen und den seiner Familie hinauszugehen, um über den mehr oder weniger großen Kreis der Genossenschaftsmitglieder hinaus Wohnungen für die lokale Bevölkerung zur Verfügung zu stellen? Dies gilt es repräsentativ zu erheben und in geeigneter Form zusammenzufassen (zu aggregieren) und in angemessenen Abständen, zum Beispiel alle 10 Jahre, zu überprüfen, ob es noch die Präferenzen der Mitglieder richtig erfasst. Auf dieser Basis lässt sich dann die Unternehmenspolitik grundsätzlich ausrichten. 

Korrektur Einschub vom 20.08.2020 zur Frage, ob es in Woges möglich ist, in größerem Umfang auch für Nichtmitglieder zu bauen:

Die ist eindeutig mit Nein zu beantworten: selbst wenn eine Wirtschaftsgenossenschaft sich in der Satzung ein soziales Ziel setzt, siehe zum Beispiel hier https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/erwerbs-und-wirtschaftsgenossenschaften-36223 , kann es auf diesem diesem Weg nicht für Nichtmitglieder bauen, da auch bei sozialen oder kulturellen Zielen der Zweck darin besteht, die Mitglieder zu fördern. Will man wirklich alle Menschen fördern, muss man entweder eine Stiftung gründen oder dies als öffentliche Aufgabe angehen wie es ja mit kommunalen Wohnungsunternehmen geschieht. Der folgende Abschnitt Reflektion verliert damit an Aktualität und wird von mir aus dokumentarischen Gründen als älterer Diskussionsstand stehen gelassen.

Reflektion

Wenn man im Wesen einer Wirtschaftsgenossenschaft die Förderung der Wirtschaft der Mitglieder akzeptiert, ist es dann nicht schon eine Zumutung für die Mitglieder, ihre Präferenzen zu erfragen hinsichtlich der Entscheidung, ob sie altruristisch handeln wollen? Grundsätzlich würde ich sagen ja, außer, wenn es in der Praxis Hinweise gibt, dass der Altruismus mehrheitlich gewollt ist, zum Beispiel entsprechende Aussagen im Rahmen der Gründung getroffen wurden oder weil sich eine entsprechende Geschäftspolitik über die Jahre herausgebildet wird, die mehrheitlich gebilligt wird. Dreh-und Angelpunkt wird allerdings sein, den tatsächlichen Willen der Mitglieder korrekt zu ermitteln und sich hier nicht auf Interpretationen oder Wunschdenken zu verlassen. Oder anders ausgedrückt: solange Mitglieder nicht sicher mehrheitlich ihren Nutzen  altruristisch erweitern, ist in Wirtschaftsgenossenschaften die Förderung der Wirtschaft der Mitglieder das Ziel des Unternehmens und sollte nur in Bezug auf den Rahmen gute Unternehmensführung ganzheitlich ausgestaltet werden. Die Chancen, dass sich eine gewisse altruistische Komponente ermitteln lässt, stehen aber nicht schlecht und es kann sehr viel Spaß machen und zu einem Zusammenwachsen führen und zu einem  belebendem Faktor werden für die eigene Identität als Genossenschaft, wenn man diesen Prozess angeht.

______________________________

1 Durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz von 1930 -1989 habe viele deutsche Woges eine Prägung in diese Richtung erfahren, während ich zum Beispiel in der Schweiz insgesamt eine stärkere Orientierung am direkten Mitgliedernutzen wahrnehme. So ist zum Beispiel das Prinzip der Nutzungsentgelte auf Basis der tatsächlichen Kosten der Wohnanlagen in der Schweiz der Regelfall, während dies in Deutschland deutlich weniger Gewicht hat. Die Züricher Wohnungsgenossenschaften senkten zum Beispiel 2016 ihre Nutzungsentgelte (Nettokaltmieten) im Durchchnitt um 10%, weil niedrige Kapitalmarktzinsen dies möglich machten. In Deutschland sind mir ähnliche Fälle nicht zu Ohren gekommen.

2 Zum Beispiel Frank H Knight in "Risk, Uncertainty and Profit", 1921. S.25ff.: Das Gebahren des Menschen (conduct) gehe dahin, seine Bedürfnissse zu befriedigen. Darin liegt eine gewisses Benehmen und innere Führung und Gestaltung, die über Verhalten (behavior) und die reine impulshafte Reaktion auf äußere Reize hinausgeht, obwohl natürlich über Werbung, Verpackung und Warenpräsentation versucht wird, auf Kaufentscheidungen Einfluss zu nehmen. George J. Stigler führt zum Beispiel in "The Theory of Price" 1987 S.1 ff. eine empirische Messung an, dass Menschen im Durchschnitt bei höherwertigen Gütern (Autos) mehr unterschiedliche Angebote einholen als bei günstigeren (Waschmaschinen) und damit rational handeln, da das Verhältnis von Suchaufwand und Geldersparnis hier vielversprechender ist. (Mit dem Internet hat sich die "Ökonomie der Suche" massiv verändert und viele Geschäftsmodelle massiv gestört und viele neue gebohren). Einen exzellenten Vortrag zur Auflösung der Dichotomie von quantitativer mathematischer Ökonomie und ethisch- politischer Ökonomie hat Karl-Heinz Brodbeck gehalten, in dem er die der mathematischen Ökonomie impilizite d.h nicht direkt erkennbare Ethik erkennbar macht, siehe https://www.youtube.com/watch?v=6Q1lAQFWe74&t=4527s

3 siehe auch Fassadentheorie https://lexikon.stangl.eu/29336/fassadentheorie/

4 Zwei Beispiele aus meinem Leben: in meiner langjährigen beruflichen Tätigkeit als von Amtsgerichten bestellter rechtlicher Betreuer für Menschen mit Behinderung kenne ich viele Kolleginnen und Kollegen, die über Jahre sehr gute Arbeit leisten und ist mir kein grobes Versagen bekannt geworden. Dennoch werde ich aus meinem Bekanntenkreis immer mal wieder auf Berichte aus den Medien angesprochen, dass irgendwo ein rechtlicher Betreuer grob gegen den Willen der betreuten Person gehandelt hätte und eigene Interessen verfolgt hätte. Es bedient Ängste von Menschen, wenn sie ein Stück ihrer Autonomie teilen müsssen und erzielt hohe Aufmerksamtkeit wenn Medien über solche Skandale berichten. Bei allen hitzigen Diskussionen im Rahmen von Corona/Covid19 zwischen Leugnern der Pandemie und übertriebener Vorsicht erlebte ich, dass der überwiegende Teil der Bevölkerung eine mittlere Position einnahm vorsichtig war und gelassen blieb.