Kostenkalkulation in Wohnungsgenossenschaften zu Anschaffungspreisen oder Tagespreisen

Einführung

Während es zur Kostenrechnung sehr viel wissenschaftliche Literatur gibt, finden sich bei Recherchen zur Kombination Kostenrechnung und Wohnungsgenossenschaften jenseits dieses Blogs gar keine Treffer. Auch die breiter gefasste Kombination Kostenrechnung und Wohnungswirtschaft fällt sehr mager aus. Gefundene Texte aus diesem Feld werden weiter unten vorgestellt und eingeordnet. Im Literaturüberblick überwiegt eine finanzwirtschaftliche beziehungsweise investitionstheoretische Perspektive.

Während die Zielsetzung einer Investitionstheorie darin besteht, zum Zeitpunkt einer anstehenden Investition Informationen bereitzustellen, ist es Aufgabe der Kostenrechnung, auf Dauer in gewissen Abständen Informationen für die Geschäftsführung des Unternehmens zu liefern – und zwar zu den Hauptzwecken Kostenkontrolle, Kostenmanagement und Preisgestaltung.

Ein Hinweis auf eine dominierende finanzwirtschaftliche Perspektive gibt ein Artikel von Karl Schneider (3). In dem Artikel von Schneider heißt es über ein vom Bundesbauminister in Auftrag gegebenes Gutachten zur Novellierung der zweiten Berechnungsverordnung: „Nach Auffassung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Wohnungswirtschaft weitgehend finanzwirtschaftlicher Art. Sie will dem Grundstückseigentümer die Miete in solcher Höhe zukommen lassen, dass er in der Lage ist, mit den Einnahmen aus dem Objekt seine Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.“

Die finanzwirtschaftliche Ausrichtung der Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Wohnungswirtschaft zeigt sich deutlich bei den Kapitalkosten. Sie werden in gleichbleibender Höhe gerechnet, obwohl die Kapitalkosten (Zinsen) sinken. Der Eigentümer erhält also unter dem Titel „Kosten“ Beträge, die der Vermögensmehrung (Entschuldung) dienen. Die II. BV gestattet sogar den Ansatz der Zinsen aus dem ersten Jahr für die Folgejahre, zu denen der Kredit bereits vollständig getilgt ist.

Begrifflich sind das natürlich keine Kosten, und betriebswirtschaftlich-kostenrechnerisch ist das unsinnig. Möglicherweise liegt hier ein Fall dafür vor, dass durch gesetzliche Vorgaben über Jahrzehnte Einfluss auf die Berechnungspraxis in vielen Wohnungsunternehmen genommen wurde – seien es erwerbswirtschaftliche, öffentliche oder genossenschaftliche Gesellschaften.

Der Text von Flender enthält viele auch heute noch interessante methodisch richtige Hinweise. Allerdings geht bei ihm auch noch vieles durcheinander bzw. ist noch nicht so weit entfaltet wie in der späteren betriebswirtschaftlichen Kostenrechnung. So trennt Flender strikt die periodische Kostenträgerrechnung auf Basis der Verteilung der Kosten über den Betriebsabrechnungsbogen von der Preiskalkulation, die er Selbstkostenrechnung nennt.

Im Nachhinein könnte man das als Versuch deuten, zwischen Istkostenrechnung und Plankostenrechnung bzw. zwischen Kostenträgerrechnung im Ist und im Plan zu unterscheiden.

Zur Preiskalkulation stellt Flender dennoch richtig fest, dass die Berechnung der Selbstkosten für alle an extern abgegebenen Produkte/Dienstleistungen als Preisuntergrenze im Rahmen der Betriebssteuerung wichtig ist. Bei der Berechnung hält er allerdings aktuelle Tagespreise für richtig im Gegensatz zu Preisen, die auf Kosten basieren, die sich auf der Basis von Anschaffungspreisen errechnen.

Flender schreibt auf Seite 187: „Es kommt … darauf an, die Kosten entsprechend dem realen Wert im Zeitpunkt der Leistungserstellung oder der Leistungshingabe anzusetzen (Bewertung zu Tagespreisen).“ Als Beispiel bringt Flender die hohen Wertsteigerungen eines Grundstücks vom Zeitpunkt des Grundstückskaufs bis zur Fertigstellung des Gebäudes und dem Verkauf der Wohnungen und interne niedrige Architektenkosten im Vergleich mit den Preisen, die ein externer Architekt gekostet hätte.

Flender fordert jeweils die höheren aktuellen Marktpreise anzusetzen. Er bezieht sich hierbei auf Wohnungsunternehmen, die die Wohnungen verkaufen. Zu Wohnungsbewirtschaftung schreibt er nur, dass die Ermittlung der Selbstkosten schwieriger sei. Es fragt sich, ob Flender recht hat.

Man könnte hier auf den Gedanken kommen, dass es betriebswirtschaftlich notwendig ist, auch bei Wohnungsunternehmen, die ihre Wohnungen nicht verkaufen, sondern bewirtschaften, die jeweiligen Wiederbeschaffungspreise am Markt in die Preiskalkulation einfließen zu lassen, um Produkte am Markt nicht unter Wert abzugeben. Dieser Gedanke findet sich bei Eugen Schmalenbach in Bezug auf marktorientierte Unternehmen (8).

An dieser Stelle gilt es zu betrachten, wie dies bei Wohnungsgenossenschaften aussieht. Diese haben den Zweck, die Wirtschaft ihrer Mitglieder bestmöglich zu fördern. (Der preiskalkulatorische Umgang mit Grunddstückskäufen ist dabei ein besonderer Fall, der hier zurückgestellt wird, obwohl es für diesen eine Lösung gibt.)

Gerhard Weisser schreibt mit Bezug auf Wohnungsgenossenschaften "Je niedriger auf Dauer der Preis ist, um so erfolgreicher haben sie gewirtschaftet." (9). Das heißt der Nutzen von Genossenschaften besteht darin, die Ersparnis gegenüber den Marktpreisen für ihre Mitglieder zu maximieren (auf der Basis des dauerhaften Angebotes von Leistungen in angemessener Qualität bei einer dauerhaften Wohnungsbewirtschaftung seitens der Genossenschaft bzw. auf Basis eines möglichst niedrigen Preises beim Verkauf der Wohnung an die Mitglieder. Es wäre dann geradezu absurd bei der Preiskalkulation zu verlangen, dass alle Kostenkomponeten eines hergestellten und gelieferten Produktes zu aktuellen Marktpreisen bepreist werden statt die erreichten Preisvorteile in Form von niedrigen Nutzungsentgelten oder niedrige Verkaufspreise an die Mitglieder der Genossenschaft weiter zu geben. Die Aussage Flenders kann also allenfalls für erwerbswirtschaftliche Wohnungsunternehmen gelten. (weitere Hintergründe mit Bezug zu Schmalenbach siehe ganz unten (X1).

möglicher Einwand Inflation

Flender hat nicht eine hohe Inflation im Blick bei seiner Aussage. Dennoch gibt es in der BWL den Ansatz bei hoher Inflation mit der Orientierung an den Tagespreisen zu antworten. Insbesondere Fritz Schmidt mit seiner organischen Tageswertbilanz (10) ist hier zu nennen aber auch viele andere haben sich in Deutschland in den Zeiten der Hochinflation nach dem ersten Weltkrieg damit befasst, siehe zB Schmalenbach (11) und die Kommentierung und Einordnung der verschiedenen Substanzerhaltungstheorien siehe Stützel (12). Müssten in Zeiten hoher Inflation bei Wohnungsgenossenschaften die Preise doch mit Tageswerten kalkuliert werden? In Bezug auf die hergestellten oder angeschaften Wohnanlagen gilt hier weiterhin, dass es besser ist die Preise auf Basis der Herstellkosten/Anschaffungspreise zu kalkulieren, da die Genossenschaft ja gerade nicht dem Inflationsdruck unterliegt, da die Wohnanlagen Sachwerte sind. Steigende Verwaltungskosten und steigende Instandhaltungskosten können entsprechend der Inflationshöhe relativ leicht berechnet werden. Die Planung und preiskalkulatorische Abbildung von rechnerischen Sanierungs- und Modernisierungsrücklagen muss wahrscheinlich stark angepasst werden und kann dazu führen, dass sich der Bedarf ergibt, die Nutzungsentgelte anzuheben. Dies musss dann aber konkret an der einzelnen Wohnanlage berechnet werden und bedeutet nicht vollständig auf Marktpreise für die Erst-Herstellungskosten bzw. auf  Wiederbeschaffungspreise für die Wohnanlagen selbst als Berechnungsbasis zu wechseln.

Fazit:

In Wohnungsgenossenschaften sollte bei der Kalkulation der Nutzungsentgelte im Rahmen einer Plankostenrechnung Anschaffungspreise die Ausgangsbasis bilden. 

Flenders Text ist ein frühes Beispiel dafür, dass betriebswirtschaftliche Methoden allein auf ein erwerbswirtschaftliches Kalkül ausgerichtet werden unter Missachtung des Vorhandenseins eines spezifisch bedarfswirtschaftlichen Kalküls, das in bedarfswirtschaftlichen Unternehmen durch ihre Zwecksetzung angelegt ist und das von frühen Vertretern der genossenschaftlichen Betriebswirtschaftslehre zumindest in Ansätzen bereits wahrgenommen wurde (insbesondere Karl Hildebrand, "Die betriebswirtschaftlichen Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmung"), auch wenn es erst in meinen Artikeln hier auf dem Blog weiter konkretisiert und mit dem Minimalprinzip in Verbindung gebracht wurde, siehe (12), (13), (14).

Weiterführendes

(X1) Schmalenbach macht in (8) die Unterscheidung von martkverbundenen Betrieben und geschlossenen Betrieben (S.146ff.). Beschaffungsgenossenschaften sind auf der Einkaufseite mit den Märkten verbunden aber als Förderselbsthilfevereine für Privathaushalte auf der Abnehmerseite nicht mit dem Markt verbunden. Hier könnte man deshalb weiter prüfen inwieweit Schmalenbachs Unterscheidungen für Genossenschaften und ggf. Bedarfswirtschaften insgesamt nutzbar gemacht werden kann. Ebenso unterscheidet Schmalenbach in (8) zwischen den Grenzkosten als Bestimmungsgrund für die Ermittlung von Betriebswerten von  Güterkomponten und dem Grenznutzen. Auch dies wäre zu prüfen.

(X2) Es gibt eine Dissertation, die in diesen Themenbereich fällt, die ich hier nicht weiter geprüft habe, weil die dort behandelte Deckungsbeitragsrechnung für die Wohnungswirtschaft abwegig erscheint vor dem Hintergrund, dass Wohnanlagen mit langfristiger Perspektive bewirtschaftet werden und Deckungsbeitragsrechnungen in der Industrie verwendet werden für kurzfristige Betrachtungen bei Kapazitätsauslastungsproblemen (16).

Literatur

(1) Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Ludwina Kühne-Bünig, Volker Nordalm, Lieselotte Steveling (Hrsg.) 4. Auflage, 2005. Seite 576ff.

(2) Kosten und Kostenrechnung in der Wohnungswirtschaft, August Flender, in :"Beiträge zur Theorie und Praxis des Wohnungsbaus", Fischer-Dieskau, Joachim (Hrsg.), 1959. S170-200

(3) Karl Schneider, Die Neufestsetzung der Instanhaltungssquote, in: Der langfristige Kredit,1963, S. 372-375.

(4) Gabler Online Lexikon schreibt zu Finanzwirtschaft https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/finanzwirtschaft-51975, abgerufen am 07.09.2024

 (5) Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV), https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/BJNR017190957.html , abgerufen am 07.09.2024

(6) H.G.Pergande, Miete und Wirtschaftlichkeit bei neuen Wohnungen - Die Neuregelung nach den Durchführungsvorschriften zum Bundes-Wohnungsbaugesetz, 1951, Oldenburg, S. 130

(7) Hans-Günther Pergande, Werner Schwender, Die Zweite Berechnungsverordnung, Köln-Braunsfeld, 1963. S. 239 und S. 252f.

(8) Eugen Schmalenbach, Kostenrechnung und Preispolitik, 1963, 8. Auflage, Köln und Opladen, S.150

(9) Gerhard Weisser, "Genossenschaft und Gemeinschaft - Bemerkungen zum 'Kulturellen Optimum' der Genossenschaftsgröße", Gemeinnütziges Wohnungswesen, Dezember 1954, Heft 12, Seite 565-572, dort Seite 565.

(10) Fritz Schmidt, Die organische Tageswertbilanz, Gabler, Wiesbaden 1951. Unveränderter Nachdr. der 3. Auflage

(11) Eugen Schmalenbach, Die steuerliche Behandlung der Scheingewinne, Jena, 1922 und dort der Anhang Geldwertausgleich in der bilanzmässigen Erfolgsrechung 

(12) Wolfgang Stützel, Bemerkungen zur Bilanztheorie, Zeitschrift für Betriebswirtschaft, 1967, Seite 314-314, hier S. 328

(13) Frank Giebel, Mehr bedarfsdeckende Unternehmen als Teil einer nachhaltigen, lebenswerten Zukunft , Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2020/12/mehr-bedarfsdeckende-unternehmen-als.html , 2020

(14) Frank Giebel, Meine Auseinandersetzung mit "Grundlagen der Betriebswirtschaftslehre unter Rationalitätsaspekten - Grundfragen der Betriebswirtschaftslehre" von Marcell Schweitzer und Marcus Schweitzer, Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2020/10/rezension-allgemeine.html  , 2020

(15) Frank Giebel, kleiner Diskursbeitrag zur genossenschaftlichen Betriebswirtschaftslehre, Blog liberal und kooperativ, https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2023/06/kleiner-diskursbeitrag-zur.html , 2023

(16) Henri Lüdeke, Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags- und Deckungsbeitragsflussrechnung Eine Konzeption für die unternehmerische Wohnungswirtschaft, Dissertation TU Berlin, 2016

Betriebswirtschaftliche Beurteilung der Eigenkapitalverzinsung im Rahmen der Preiskalkulation von Wohnungsgenossenschaften als bedarfswirtschaftliche Unternehmen

Zusammenfassung:
Der Artikel untersucht im Rahmen der bedarfswirtschaftlichen
Betriebswirtschaftslehre inwieweit Eigenkapitalzinsen bei der Festlegung
der Nutzungsentgelte von Wohnungsgenossenschaften zu kalkulieren
sind. Es zeigt sich, dass im Grundsatz bei Wohnungsgenossenschaften
keine kalkulatorischen Zinsen für das verwendete Eigenkapital
anzusetzen sind. Die Vorstellung von Opportunitätskosten, die in der
Betriebswirtschaft die wesentliche Begründung für das Ansetzen von
kalkulatorischen Eigenkapitalzinsen liefern, greifen hier nicht. Der Artikel
geht neben der Kostenrechnung auch auf die Notwendigkeit einer diese
begleitende Liquiditätsrechnung ein und gibt dazu Hinweise für die Praxis.

 Abstract:
The article examines, within the framework of needs-based business
economics, to what extent interest on equity should be calculated in
determining the usage fees of housing cooperatives. The article finds
that, in principle, no imputed interest rates for the equity capital used
should be applied to housing cooperatives. The notion of opportunity
costs, which in business economics provide the primary rationale for
applying imputed equity interest rates, does not apply here. In addition
to cost accounting, the article also addresses the necessity of
accompanying liquidity accounting and provides practical guidance on this matter.

Zu meinem Artikel bitte den link nutzen, da das Format mit einigen Fußnoten so leichter zu nutzen ist

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Autor: Frank Giebel, Hamburg, veröffentlicht am  01.09.2024, 

Diplom-Betriebswirt (FH),  B.A.Hons. European Business Administration

Geschäftsführer der Woge Wohnungsgenossenschaftliche Initiative UG (haftungsbeschränkt)

Interessensausgleich in Wohnungsgenossenschaften bei Wohnungssanierungen in Zeiten der Erderhitzung

Um die Interessen der Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften bei Sanierungsmaßnahmen gut zu berücksichtigen, ist es sinnvoll, die Bewohner auf eine qualifizierte Weise einzubeziehen. Eine Schweizer Studie von Blaser et al. aus dem Jahr 1976 befasste sich ausführlich mit diesem Thema und zeigte erheblichen Verbesserungsbedarf auf [1]. Heutzutage sind Wohnungssanierungen technisch noch komplexer geworden. Hinzu kommt der Druck, den Wohnungsbestand klimaneutral zu gestalten und gleichzeitig die Nutzungsentgelte (Mieten) attraktiv zu halten. Viele Wohnungsgenossenschaften haben möglicherweise noch keinen effektiven Weg gefunden, Mitglieder in solche komplexen Entscheidungen einzubeziehen. Blaser et al. schrieben 1976: "Eine erste Kritik an der heutigen Entscheidungspraxis zielt auf das Ausklammern des Mieters in beinahe allen Phasen der Erneuerung. ... Sollen bei einer Erneuerung von Altwohnungen die Bewohnerinteressen berücksichtigt werden, müssen die Mieter mitentscheiden können, und zwar begonnen bei der Bedürfnisabklärung, über bauliche Erneuerungsmaßnahmen, zu tragbaren Mieten, bis hin zu Organisationsfragen während der Bauzeit." "Wo kämen wir (Planer, Hauseigentümer) hin, wenn wir die Mieter fragen würden? ist eine rhetorische Frage. Die Mieter wissen, was sie wollen, wenn sie richtig gefragt werden." (Seite 10)

Blaser et al. schreiben zu den unterschiedlichen Interessenlagen: "Vereinfacht gesagt streben Hauseigentümer, Stadtbehörden, Baugewerbe und meistens auch Architekten weitgehende Modernisierungsinvestitionen an, d.h. eine Verwandlung der Altwohnung in eine 'attraktive' neubaukonforme Wohnung... Der einkommensschwache Mieter wünscht lediglich eine Instandsetzung der durch vernachlässigten Unterhalt defekten Bauteile und Einrichtungen, weil er zurecht Angst hat, bei weitgehender Modernisierung 'hinaussaniert' zu werden." (Seite 54). In Wohnungsgenossenschaften geht es wohl kaum um das Hinaussanieren von Mitgliedern, aber die Versuchung, einer allgemeinen wohnungswirtschaftlichen Renditeorientierung zu folgen, ist auch hier nicht immer leicht abzuschütteln. Mitglieder von Genossenschaften sind faktisch Miteigentümer. Es besteht daher grundsätzlich die Möglichkeit, dass wenn die Bewohner einbezogen werden, Antworten gefunden werden, die unnötig teure Sanierungen vermeiden, aber auch notwendige Erneuerungen nicht scheuen, selbst wenn dies zu höheren Mietkosten führt.

Es ist sinnvoll, als Entscheidungsbasis die Ist-Kostenmiete vor der Sanierung im Rahmen einer Kostenträgerrechnung zu ermitteln und zu berechnen, wie viele Rücklagen die jeweilige Wohnanlage bereits aus Nutzungsentgelten angesammelt hat, die über der Kostenmiete lagen. Die oben genannte Studie erwähnt das Konzept des Erneuerungsfonds (Seite 56). Sie schreibt, er "sollte als Rückstellungen der Miete gebildet werden, um die Finanzierung werterhaltender Erneuerungen (Instandsetzung) sicherzustellen." Weiter heißt es: "Weniger die tiefen Altmieten als die Verwendung der Profite für fremde Zwecke (Landkäufe, Neubauten etc.) führte dazu, dass heute auch Genossenschaften und kommunale Bauträger Instandsetzungskosten (werterhaltende Investitionen) zum Teil fremdfinanzieren müssen." Nicht nur in der Schweiz der 1970er Jahre, auch in Deutschland in den 2020er Jahren ist es für Wohnungsgenossenschaften nicht immer einfach und selbstverständlich, eine Kostenträgerrechnung und eine Liquiditätsrechnung mit Hilfe von wohnanlagespezifischen Erneuerungsfonds aufzubauen und transparent zu halten.

Solche Berechnungen bieten jedoch das Potenzial, notwendige Entscheidungen auf eine solide Erkenntnisbasis zu stellen und somit langfristig nachhaltig und sparsam im Interesse der Mitglieder zu wirtschaften, die Mietkosten fair zu kalkulieren und den bestmöglichen Interessenausgleich zwischen gegenwärtiger Förderung der Mitglieder durch niedrige Nutzungsentgelte und dem langfristigen Erhalt des Wohnungsbestands zu finden. Dabei gilt es zusätzlich, den erforderlichen Umbau des Wohnungsbestands zur Klimaneutralität zeitnah zu erfüllen. Selbst wenn die Kosten- und Liquiditätsrechnung der Genossenschaft stimmt, bleibt die Herausforderung, wie Mitglieder in großen Genossenschaften effektiv einbezogen werden können. Am erfolgversprechendsten scheint es, Erfahrungen mit Micro-Mitgliederjurys zu sammeln. Über Mitgliederjurys für Genossenschaften, analog zu den in der Politik mehr und mehr eingesetzten losbasierten, repräsentativen Bürgerräten, hatte ich bereits 2019 geschrieben [2]. Wolfgang Scheffler et al. haben mit dem Microbürger*innenrat aktuell eine vereinfachte Methodik vorgestellt [3], die ohne externe Moderatoren auskommt und von Mitgliedergruppen selbständig durchgeführt werden kann. Microbürger*innenräte lassen sich analog zu Bürgerräten in Genossenschaften mit vielen Mitgliedern anwenden.

 

[1] "Die Baukosten bei der Erneuerung von Wohnraum und ihre Einfluss auf die Mietzinse", ETH Zürich im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen, Sektion Forschung, Jürg Blaser (beteiligt), 1976

[2] " Es ist an der Zeit für Mitgliederjurys in Genossenschaften, vielleicht auch in anderen Unternehmen", Frank Giebel, Blog liberal und kooperativ, 2019

[3] "Wir alle sind Demokratie - Micro-Bürger*innenrat", Wolfgang Scheffler, Sabine Kraus, Beat Sandkühler, 2024, online verfügbar unter https://meetingdemocracy.net/wp-content/uploads/2024/05/Wir-alle-sind-Demokratie-Mikro-Buergerinnenrat.pdf

Das Potential von Wohnungsgenossenschaften für einen nachhaltigen Konsum

2021 erschien der Sammelband "Nachhaltiger Konsum" [1] herausgegeben von Wanja Wellbrock und Daniela Ludin. Das Buch gibt interessante Hinweise, die mich für Feststellungen mit Bezug zu Wohnungsgenossenschaften (Woges) inspiriert haben.

1. Die Autoren/innen schreiben:"Nachhaltigkeit ist nach wie vor eines der Schlüsselwörter des 21. Jahrhunderts. Wirtschaftliche Entscheidungen können nicht mehr ausschließlich anhand von Preis, Qualität und Service getroffen werden. Gerade Nachhaltigkeitsaspekte - ökologische, soziale und ökonomische - gewinnen immer mehr an Bedeutung. Für eine wirkungsvolle Bekämpfung des Klimawandels benötigt es aber eine ebenso verantwortungsvolle und starke Macht auf der Konsumentenseite, die Unternehmen auch aus einer ökonomischen Perspektive keine andere Wahl mehr lässt als nachhaltig zu produzieren. Nachhaltiger Konsum spielt somit als Anreizmittel eine immer bedeutendere Rolle. Nachhaltig zu konsumieren bedeutet, bewusster und gelegentlich auch weniger zu kaufen, auf jeden Fall mit Blick auf die soziale und ökologische Seite der Produkte und Dienstleistungen." Das Buch befasst sich dabei sowohl mit dem privaten Konsum wie auch dem öffentlichen Konsum, also dem von Staat und Kommunen. Und es begrenzt den Begriff Nachhaltigkeit nicht nur auf ökologische Aspekte sondern stellt "alle drei Säulen der sogenannten Tripple Bottom Line - Ökologie, Soziales und Ökonomie" - in seinen Mittelpunkt. [1] Vorwort Seite VII.

Beschaffungsgenossenschaften für Privathaushalte, wozu Woges gehören, haben die Besonderheit, dass sie die Konsumentendimension und die Produzentendimension, die Haushaltsebene und die  Unternehmensebene integrieren, da sie gemeinschaftlich den privaten Bedarf der Mitglieder organisieren und befriedigen. Sie können also sowohl als Nachfrager als auch als Anbieter nachhaltig agieren und damit einen Beitrag zu einer nachhaltigen Lebenswelt leisten. So können Mitglieder in Woges selbst Wohnraum bewusst konsumieren, also zum Beispiel nach Auszug der Kinder in eine kleinere Wohnung umziehen oder zum Beispiel als Einzelpersonen gar nicht erst sehr große Wohnungen in Anspruch nehmen. Sie können sich aber auch im Rahmen der genossenschaftlichen Demokratie einbringen, damit die Unternehmenspolitik nachhaltig ausgestaltet wird, zum Beispiel in dem sie von der Geschäftsführung einfordern, dass Neubauten nur bei gesicherter von CO2-Neutralität über die gesamte Nutzungszeit erstellt werden und CO2 Neutralität bis zu einem festen Zeitpunkt bei der Bewirtschaftung des gesamten Wohnungsbestandes erreicht wird, der notwendig ist, um die Ziele der Begrenzung der Erderwärmung auf deutlich unter 2 Grad noch erreichen zu können (Pariser Klimaabkommen). Aber auch die Leitungsebene von Woges kann von sich aus die Unternehmenspolitik nachhaltig ausrichten, wobei sie versuchen muss, alle Mitglieder mitzunehmen. 

2. Interessant ist auch, dass die Autoren Nachhaltigkeit nicht nur in Bezug auf Ökologie verstehen, sondern auch auf Soziales und Ökonomie beziehen. Das heißt auch im sozialen Miteinander und in Wirtschaftsdingen sollten wir so vorgehen, dass auch künftige Generationen in ihren Möglichkeiten, ihre Bedürfnisse zu befriedigen, nicht durch unser heutiges Handeln eingeschränkt werden.(Zur Herleitung der Bedeutung des Begriffes Nachhaltigkeit in [1] siehe [2]). Woges können Wohnungsbestände für künftige Generationen in einem guten Zustand erhalten und weiter ökologisch instandhalten. Sie können sich auf kommunaler Ebene dafür einsetzen, dass Naturräume erhalten werden, indem sie zum Beispiel eher Quartiere durch Dachaufstockungen nachverdichten statt sich an Bauprojekten auf der Grünen Wiese zu beteiligen und sie können für eine effiziente Wohnraumnutzung sorgen, indem sie Regeln anwenden, dass der Raumbedarf je Bewohner sich in einem angemessenen Rahmen hält, zum Beispiel durch Fehlbelegungsabgaben, Wohnungsvergaberegeln wie die +1 Regel, (d.h maximal ein Raum mehr pro Wohnung als Bewohner) und sicherstellen, dass bei Neubezug einer Wohnung die Mieten nicht steigen, damit es für Mitglieder kostengünstig ist in kleinere Wohnungen umzuziehen. Siehe zum Beispiel die Zürcher Genossenschaft "mehr als wohnen".

3. Auf Seite 3 von [1] heißt es zum Plan des Buches: "Vor den Hintergrund der prinzipiellen Konsumtensouveränität werden Informationsdefizite bei Verbrauchern im Hinblick auf einen nachhaltigen Konsum identifiziert und die Notwendigkeit einer staatlichen Verbraucherpolitik herausgearbeitet. Eine nachhaltige Verbraucherpolitik muss neben Verbraucherschutz (Verbraucherrecht) und Verbraucherbildung vor allem die Verbraucherinformation umfassen."

Das lässt sich auch auf Woges übertragen. Mitglieder in Woges sind sowohl Kunden/Produktnutzer als auch Kapitalgeber und Mitunternehmer. Sie sind in ihren Kosumentscheidungen als Individuum souverän und in ihren Unternehmensentscheidungen als Kollektiv. Umso wichtiger ist, dass die Mitglieder  um ihre Rechte und ihre Bedeutung innnerhalb der Genossenschaft wissen. Das ist in großen Woges bei vielen Mitglidern verloren gegangen. Die Geschäftsführung in großen Woges hat hier großen Einfluss durch ihre Kommunikation an die Mitglieder, dass alle ihre Möglichkeiten verstehen. Sie kann alle drei der oben erwähnten Dimensionen als Mitgliederrechte, -bildung -und -information zum integralen Bestandteil ihrer Unternehmenspolitik machen. So sollte es Standard sein, in Genossenschaftswohnungen Einziehende eine Broschüre an die Hand zu geben über das, was Genossenschaften ausmacht und wie man sich dort einbringen kann. Bei Standardschreiben an die Mitglieder zum Beispiel anlässlich notwendiger Erhöhungen der Nutzungsentgelte sollte Bezug genommen werden auf die Satzung der Genossenschaft bzw. auf deren konkretisierende Beschlüsse und Richtlinien und nicht nur auf das Mietrecht, wie es leider oft gängige Praxis ist. Das gleiche gilt bei der Entscheidung über die Vergabe von Wohnungen. Eine weitere Möglichkeit der Geschäftsführung von Großgenossenschaften ist es Mitglieder über losbasierte Jurys themenspezifisch einzubeziehen. Siehe dazu zum Beispiel mein Artikel hier. Außerdem könnten Mitglieder selbst im Rahmen der genossenschaftlichen Prinzipien von Selbstverantwortung und Selbsthilfe ihre Mitgenossen weiterbilden zum Beispiel über Beiträrge in Mitgliederzeitschriften und Mitgliederforen. In der Praxis gibt es zwar solche Zeitschriften, zum Beispiel in Hamburg die Zeitschrift "bei uns" eines Kreises traditioneller Hamburger Wohnungsgenossenschaften. Dort sind aber keine eigenständigen Beiträge oder gar kontroverse Diskussionsbeiträge von Mitgliedern zu finden, sondern professionelle Journalisten schreiben Artikel, die der Imagepflege der Unternehmen dient.

4. Auch auf der konkreten Ebene nachhaltigen Konsums von Wohnen gibt das Buch ein Beispiel mit einem Kapitel über das nachhaltige Bauen mit Holz im Geschosswohnungsbau [Seite 537-556). Die behandelte Wohnungsgesellschaft, die Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH  ist allerdings eine städtisch-kommunale GmbH und keine Genossenschaft.

[1] Wellbrok Wanja, Ludin Daniela,  "Nachhaltiger Konsum - Best Practices aus Wissenschaft, Unternehmenspraxis, Gesellschaft, Verwaltung und Politik", 2021, Springer Gabler

[2] Die Autoren verweisen auf Seite 4 auf die Herkunft des Begriffes Nachhaltigkeit, nämlich der Forstwirtschaft wo er impliziere, "dass Wald nur dann sinnvoll bewirtschaftet wird, wenn lediglich so viel Holz gefällt wird, wie auch wieder nachwächst" (zitiert nach v. Carlowitz 1713 [3]) und weiter auf die Definition von Nachhaltigkeit durch die Weltkommission für Umwelt und Entwicklung der Vereinten Nationen 1987 im sogenannten Brundtland Bericht [4] mit "...development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs.

[3] Carlowitz C. v. "Sylvicultura Oeconomica: Die Naturgemäße Anweisung zur Wilden Baum-Zucht" oekom Verlag, Leipzig, 1713

[4] World Commission on Environment and Development (WCED), "Our commo future", WCED, Oxforn, 1987

Einige historische Prägungen der Wohnungsgenossenschaften in Deutschland

Ohne Anspruch auf Vollständigkeit und in Ergänzung meines Artikels vom Juli zeige ich hier einige historische Festlegungen auf, die auch heute noch in vielen Wohnungsgenossenschaften Deutschlands eine Rolle spielen. Es ergeben sich im Verlauf einige interessante Erkenntnisse für die gute Führung von Wohnungsgenossenschaften und für eine freiwillige Mäßigung der Politik in ihrem Einfluss auf Wohnungsgenossenschaften in Deutschland.

Dividende und Erlösverteilung bei Auflösung 

Bereits 1901(!) gibt es einen Erlaß preußischer Minister mit Vorgaben für eine kommunale Wohnungspolitik. Nach dem Erlass konnten Gemeinden gemeinnützige Baugesellschaften und Baugenossenschaften unterstützen. "Die Unterstützung war davon abhängig zu machen, daß ausschließlich der Zweck verfolgt wird, "gering  bemittelten Familien Wohnungen zu niedrigen Preisen zu verschaffen. Außerdem durfte die Dividende höchstens 4. v. H. betragen und bei Auflösung nur der Nennwert der Anteile ausgeschüttet werden. Verbleibendes Vermögen war für gemeinnützige Zwecke zu binden." [2] zitiert nach [1] Seite 18

Während die enge Beschränkung der Zielgruppe heute keine Rolle mehr spielt, finden sich die Bestimmungen zur Dividende und zur Auflösung so oder ähnlich noch heute in vielen Satzungen von deutschen Wohnungsgenossenschaften.

Unternehmereingenschaft von Genossenschaftsmitgliedern

Wie schon in einem Abschnitt "Hintergrund" unter dem Artikel hier erklärt, legt auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz von 1930 -1989 (WGG) fest, dass darin steuerbefreite Unternehmen bei Auflösung nur Nennbeträge an die Kapitalgeber zurückzahlen durften und das sonstige Liquidationsvermögen an eine gemeinnützige Stiftung zu überführen sei. Ich schreibe dazu in meinem Blog vom 22.8.2022: "Der Genossenschaftswissenschaftler Karl Hildebrand meinte bereits in seinem Hauptwerk "Die betriebswirtschaftlichen Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmen" 1927, dass das Recht auf den Liquidationserlös einer von drei Genossenschaften "konstituierenden" [ausmachenden bzw. ihr Wesen festlegenden] Aspekten sei. Insoweit hatte der Gesetzgeber in Deutschland die Mitunternehmereigenschaft der Mitglieder von Genossenschaften auf Jahrzehnte seinen eigenen politischen Zielen geopfert, und sie in ihrem Potential verstümmelt, um es einmal drastisch auszudrücken." Interessant ist in diesem Zusammenhang die Begründung des WGG von 1930 zitiert in [1] Seite 91:"...Gleichzeitig dienten die Maßnahmen [diverse weiter oben aufgeführte des gemeinnützigen Wohnungsbaus, Anmerkung von mir] und die ganze Einrichtung der Bauvereinigungen, insbesondere der Genossenschaften, dazu, die Mitglieder nicht nur zu höherer Wohnkultur und zur Hebung ihres Familienlebens, sondern zu sozialem Gemeinschaftsgefühl und zu gemeinsamer Verantwortung zu erziehen." Auch wenn es heute unangemessen wirkt, erwachsene Menschen erziehen zu wollen, ist die Fähigkeit, gemeinsam Verantwortung zu übernehmen, positiv. Es passt dazu allerdings gar nicht, wenn die Unternehmereigenschaft gleich wieder stark eingeschränkt wird, indem den Unternehmern der Liquidationserlös bei Auflösung bis auf das Nennkapital vorenthalten wird. 

Dass es eine enge Verbindung von Politik und Wohnungsgenossenschaften  gab und oft noch gibt, wie zum Beispiel innerhalb des Bündnisses für Wohnen in Hamburg, das die SPD-Bauministerin auf Deutschland ausweiten will, mit zum Beispiel Zielvorgaben über die Anzahl der zu bauenden Wohnungen, ist ebenfalls ein Widerspruch zum Mitgliederfokus von Genossenschaften und deren Mitunternehmereigenschaft. Der Wille der Politik, selbst gestalten zu wollen, ist zwar verständlich und die politischen Absichten sind wahrscheinlich auch in der Mehrzahl der Fälle zumindest gut gemeint, aber die gesellschaftlichen Stärken von Genossenschaften und deren ihr größtes Potential, zu einer guten Welt beizutragen, liegen in deren unternehmerischen Selbstbestimmung und Selbstorganisation. Wenn man das nicht möchte, sollte man kommunale Wohnungsunternehmen oder Stiftungsunternehmen betreiben. Im Zweifel könnte es sogar eine Option sein, eine starker politischer Instrumentalisierung ausgesetzte und vielleicht sehr groß gewordene  Wohnungsgenossenschaft zu teilen in eine echte Wohnungsgenossenschaft und ein Stiftungsunternehmen, gerade wenn sich unter den Mitgliedern jeweils viele Befürworter für beide Linien fänden. Solange ein Unternehmen unter den Unternehmern keine Einigkeit über ihre Ziele hat bzw. im Unternehmen Widersprüche strukturell verankert sind durch eine Unternehmenspolitik, die nicht der eigenen Unternehmensform entspricht, sei dies so aus historisch gewachsenen Gründen oder aus anderen, wird dies immer wieder zu Konflikten führen und mehr Energie als nötig kosten und die zielgemäße Entwicklung des Unternehmens unnötig beeinträchtigen.

echter oder vermeintlicher Egoismus von Genossenschaftsmitgliedern

Auch an einer weiteren Stelle wird ein Interessenskonflikt zwischen einer an der Allgemeinheit orientierten Wohnungspolitik und den Interessen von Mitgliedern von Wohnungsgenossenschaften deutlich. Das Hofbauer-Gutachten [1] zitiert auf Seite 55/56 nach Bodien [4] die Begründung des WGG von 1930 mit "es sei...vielfach dazu gekommen, daß eine kleine Anzahl von Einzelpersonen die Form einer Personenvereinigung  dazu benutzte, um steuerfrei zu persönlichen Vorteilen, insbesondere zu einer billigen Wohnung zu gelangen. Nachdem die zunächst Beteiligten ihr Ziel erreicht hätten, hätten sie weitere Personenkreise ausgeschlossen, indem sie entweder satzungsgemäß oder durch die praktische Handhabung den Beitritt weiterer Mitglieder verhinderten."

Zu einer billigen Wohnung zu gelangen, ist ja gerade der Zweck einer Wohnungsgenossenschaft. § 1 Genossenschaftsgesetz nennt für Fördergenossenschaften, wozu Wohnungsgenossenschaften gehören, als deren Zweck die Förderung der Wirtschaft der Mitglieder. Je niedriger der Preis für die Nutzung einer Wohnung, umso mehr wird deren Wirtschaft gefördert. [gut erklärt auch im Gabler Online Lexikon siehe hier] Bei der Steuerfreiheit handelt es sich um Befreiung von Gewinnsteuern, insbesondere von Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer. Wenn Personen als Gruppe selbstverwaltet Wohneigentum bilden, mit sich selbst abrechnen und dabei buchhalterisch ein Gewinn erzielt wird und dieser nicht versteuert werden muss, werden sie insoweit nicht besser gestellt als Personen, die das individuell für sich tun, indem sie für sich Wohneigentum schaffen. Es wird aus der Begründung des WGG nicht klar, wozu genau es "vielfach gekommen" ist und ob es sich formell um Wohnungsgenossenschaften gehandelt hat. Genossenschaften sind nach § 1 Genossenschaftsgesetz Gesellschaften mit nicht geschlossener Mitgliederzahl. Dies geschieht aber nicht aus politischen oder ideellen Gründen, sondern aus dem wohlverstandenen Eigeninteresse der Mitglieder und ist Bestandteil des Genossenschaftsgedankens und dieser Unternehmensform: Da Genossenschaften auf Dauer angelegt sind und von der Bündelung der Kräfte vieler leben, sind sie zwingend darauf angewiesen, dass nicht über unkluge Bestimmungen in der Satzung oder über unkluge Geschäftspraktiken nach und nach durch gesundheitliche Beeinträchtigungen und letztlich durch Tod vieler Mitglieder diese als aktiver Faktor vermindert werden und schließlich ganz ausfallen,  dass die Leistungsfähigkeit der Genossenschaft dadurch  abnimmt und schließlich ganz zugrunde geht. Gerade in Wohnungsgenossenschaften braucht es immer wieder neue Mitglieder, die durch den Tod von Mitgliedern in frei werdende Wohnungen einziehen.

Interessant ist, dass die Passage von 1930  in dem Gutachten aus 1985 [1] zitiert wird, verfasst von einer Kommission, die vom CDU Finanzminister Gerhard Stoltenberg eingesetzt wurde. Ich verstehe das so, dass nicht nur in linken sondern auch in bürgerlichen Lagern in Deutschland das Verständnis und Interesse für Genossenschaften nicht immer sehr ausgeprägt ist, nach meiner Einschätzung jedenfalls deutlich geringer als in der historisch sehr liberalen Schweiz. Als Eidgenossenschaft sind die Schweizer sich des besonderen Potentials des Genossenschaftsgedankens vermutlich in besonderer Weise bewusst. Nach meinem Verständnis sind Genossenschaften von ihrer Idee her liberal, nachhaltig und sozial, eine Mischung, die sich nicht jedem erschließt, am wenigsten vielleicht Menschen, die ideologisch bzw. politisch bereits in einer bestimmten Weise stark geprägt bzw. motiviert sind.

In der Praxis gibt es Wohnungsgenossenschaften, die als politische Manövriermasse gesehen werden und mitunter auch so geführt werden. Es werden Nutzungsentgelte von den Mitgliedern erhoben, die höher als nötig sind und es wird am Bedarf der eigenen Mitglieder vorbei gebaut. Darüber entscheiden Vorstände und Aufsichtsräte im Schulterschluss mit Politikern und der Deckung von Verbandsfunktionären, von denen die meisten vermutlich überdurchschnittliche Einkommen erzielen und vermutlich auch in Wohneigentum leben und ihre so erzielten Einsparungen auch nicht zum Bau weiterer Wohnungen für die Allgemeinheit einsetzen. Dies dann von Genossenschaftsmitgliedern zu verlangen, widerspricht dann nicht nur den Aussagen der Genossenschaftswissenschaft, es wäre auch ein Beispiel für Doppelmoral, selbst wenn dahinter gute Absichten stehen. Bei Wohnungsgenossenschaften können im Rahmen guter Unternehmensführung zu einem geringen Anteil auch finanzielle Zuwendungen für die Allgemeinheit geleistet werden (good governance), aber der ganz überwiegende Teil des wirtschaftlichen Förderpotentials muss zwingend genau den Menschen zugute kommen, die zum Zeitpunkt, der jeweils zu fällenden Entscheidung Mitglied sind.

Quellen: 

Das Gutachten der sogenannten Hofbauer-Kommission aus dem Jahr 1985 enthält eine historischen Abriss des staatlich geförderten und zum Teil gelenkten Wohnungsbaus in Deutschland. Es ist für die Politik geschrieben und nimmt selbst eine politische Perspektive ein. Wohnungsgenossenschaften kommen darin vor, werden aber als Teil einer größeren Gruppe von Wohnungsunternehmen gesehen, sogenannte gemeinnützige Wohnungsunternehmen, die man fördern und lenken will für politische Ziele. Dazu gehören neben Wohnungsgenossenschaften noch kommunale Wohnungsunternehmen, Stiftungsunternehmen, Unternehmenssparten mit Werkswohnungen und sonstige Wohnungsunternehmen, die sich am Bau öffentlich geförderter Wohnungen beteiligen. Historisch ist dies alles zur Einordnung der Gegenwart interessant. Es wird deutlich, dass die Politik in Deutschland sich der Wohnungsgenossenschaften für eigene politische Interessen bedient hat und nicht ausreichend Interesse bzw. Verständnis für das besondere Wesen und Potential von Genossenschaften aufgebracht hat. 

Hinweis:  

Das Gutachten enthält eine Reihe von Wohnungsgenossenschaften und deren Mitglieder stärkenden Feststellungen. Insgesamt war es ein wichtiger Faktor in der Beendigung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes zu Ende 1989 und dem Erhalt der Steuerbefreiungen für Vermietungsgenossenschaften. Dadurch können heute Wohnungsgenossenschaften freier agieren, auch wenn zumindest einige diese Möglichkeiten verschmähen. Eventuell werde ich zu diesen positiven Feststellungen noch einen gesonderten Artikel schreiben.

Literatur

[1] Gutachten zur Prüfung der steuerlichen Regelungen für gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsunternehmen, Bundesministerium der Finanzen, Schriftenreihe, Heft 35, 1985, berufen in die unabhängige Kommission zu dieser Prüfung: Franz Bassler, Dr. Walter Hesberg, Max A. Hofbauer, Theodor Karg, Dr. Werner Schmidt, Prof. Hans K. Schneider, Prof. Dr. Klaus Tipke,

[2] Preußisches Ministerialblatt der Handels- und Gewerbeverwaltung 1901, S. 12 ff.

[3] Hildebrand, Karl, "Die betriebswirtschaftlichen Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmung", 1927

[4] Bodien, Ernst "Das Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen", 1952, S.61

Sind die Vorteile niedriger Mieten Schweizer Wohnungsgenossenschaften auf deutsche Verhältnisse übertragbar?

Ein veränderungsunwilliger Aufsichtsrat einer traditionellen deutschen Wohnungsgenossenschaft lehnte es einmal mir gegenüber ab, sich die niedrigen Nutzungsentgelte Schweizer Wohnungsgenossenschaften zum Vorbild zu nehmen mit dem Hinweis, die Schweizer Verhältnisse seien nicht mit den deutschen vergleichbar. Das nehme ich zum Anlasse etwas genauer zu schauen:

Der Wikipedia-Artikel zu Wohnungsgenossenschaften Stand 13.08.2022 nennt im Kapitel Schweiz Ersparnisvorteile beim Wohnen für die Mitglieder gegenüber dem Marktpreis von 15%. Der Schweizer Verband wohnbaugenossenschaften schweiz schreibt in seiner Informationsbroschüre  "Leben in einer Genossenschaft - Ein Leitfaden der Schweizer Wohnbaugenossenschaften" von 2012 auf Seite 5: "Die Mietzinse von Genossenschaftswohnungen sind im Durchschnitt tatsächlich zwanzig Prozent tiefer als im übrigen Wohnungsmarkt. In grossen Städten wie Zürich bezahlt man bei Genossenschaften sogar bis zu einem Drittel weniger Miete. Dabei sind die Wohnungen nicht schlechter, im Gegenteil Sie werden sogar besser unterhalten, als diejenigen vieler anderer Immobilienverwaltungen." Nach meiner Erfahrung und ganz grob geschätzt sind in Deutschland Genossenschaftswohnungen im Durchschnitt circa 5% günstiger als der durchschnittliche angemessene Marktpreis. Nach meiner Einschätzung ist es nicht mehr, weil die im GDW organisierten Woges sich nicht mehr an der Kostenmiete orientieren, wie es die Schweizer tun. Dies wird deutlich am Wikipedia Artikel Wohnungsbaugenossenschaft, wo nur unter Schweiz auf die Kostenmiete als genossenschaftlichem Grundprinzip verlinkt wird. Auf der anderen Seite sind in der Schweiz Wohnungsgenossenschaften [abgekürzt ab jetzt hier als Woges] in der Regel sehr viel kleiner als in Deutschland. Kann es sein, dass sie zwar günstigere Mieten hinbekommen, aber nicht so viele Wohnungen anbieten wie das deutsche Woges leisten? Dann wären sie volkswirtschaftlich vielleicht sogar weniger hilfreich als die deutschen Woges. Wenn auch dies nicht das Problem der einzelnen Woge und ihrer Mitglieder wäre, könnte es auch Woges geben, die tatsächlich mit der Mehrheit der Mitglieder gemeinnützig zulasten der Ersparnis ihrer selbst so agieren wollen. Ein interessanter historischer Hintergrund ist, dass in Deutschland mit dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz aus den 1930er Jahren Woges ein Stück weit für staatliche baupolitische Zwecke instrumentalisiert wurden. Es war zum Beispiel bis zur Beendigung dieses Gesetzes Ende 1989 verbindlich, dass Genossenschaften, falls sie sich auflösen, ihr Vermögen mit Ausnahme des Nennkapitals nicht an die Mitglieder ausschütten, sondern an eine gemeinnützige Stiftung überführen, wenn sie von Gewinnsteuern befreit sein wollten. Der Genossenschaftswissenschaftler Karl Hildebrand meinte bereits in seinem Hauptwerk "Die betriebswirtschaftlichen Grundlagen der genossenschaftlichen Unternehmen" 1927, dass das Recht auf den Liquidationserlös einer von drei Genossenschaften "konstituierenden" [ausmachenden bzw. ihr Wesen festlegenden] Aspekte sei. Insoweit hatte der Gesetzgeber in Deutschland die Mitunternehmereigenschaft der Mitglieder von Genossenschaften auf Jahrzehnte seinen eigenen politischen Zielen geopfert, und sie in ihrem Potential verstümmelt, um es einmal drastisch auszudrücken. Der Verband Gdw und sein Vorläuferverband Ggw kommt aus dieser Geschichte und hatte sogar entgegen der Politik den Status Quo zu erhalten wie siehe. Viele Woges in Deutschland haben dieses Passus für den Fall einer Auflösung immer noch in ihrer Satzung stehen und führen diese Selbstschädigung der Mitunternehmereigenschaft ihrer Mitglieder wahrscheinlich mehr unbewusst als willentlich fort.

Die enge und selbstgewisse Verbindung von Politik und Genossenschaften in Deutschland über den Gdw und seine Unterverbände wird exemplarisch deutlich an einer Pressemitteilung des Verbandes Norddeutscher Wohnungsunternehmen, einem Tochterverband Gdw. Dort heißt es unter der Überschrift "VNW und IFB Hamburg feiern gemeinsame Erfolgsgeschichte": "Ohne die Zusammenarbeit zwischen der Bank, der Stadt und den sozialen Vermietern wäre Hamburg heute eine sozial gespaltene Stadt“, sagte VNW-Direktor Andreas Breitner am Rande der Ausstellung über die mehr als 100-jährige Geschichte des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). „Viele Menschen mit mittlerem und geringem Einkommen könnten sich ohne die IFB und die sozialen Vermieter das Leben in einer prosperierenden Metropole wie Hamburg nicht leisten.“ Die IFB ist im Eigentum der Stadt Hamburg und ihre Förderbank. Hier wird mit dem Szenario der Spaltung bewusst oder unbewusst Angst erzeugt. Das kann den freien Blick auf Alternativen, wie sie die Schweiz bietet, behindern. Ich persönlich habe nicht den Eindruck, dass die Schweiz insgesamt oder Zürich gespalten sind. Die Schweiz liegt nach dem Index der menschlichen Entwicklung  der Vereinten Nationen mit 0,955 vor Deutschland mit 0,947 siehe hier und hier jeweils in der rechten Spalte. Die Schweiz trägt als "Eidgenossenschaft" das Genossenschaftliche im Namen und lebt mit ihrer Konkordanzdemokratie und ihrer Direkten Demokratie das Genossenschaftliche im Alltag.

Kann man also aus wohnungspolitischer gemeinnütziger Sichtweise argumentieren, dass deutsche Woges der einzelnen Wohnungsnutzerin zwar weniger Ersparnis bringen, aber die volkswirtschaftliche Wirkung über die größere Anzahl von Wohnungen in dieser Bewirtschaftungsform ausgeglichen wird? Hintergrund ist, dass in Deutschland viele Woges viele Wohnanlagen im Rahmen staatlicher Förderprogramme des sozialen Wohnungsbaus gebaut haben.

Dies ist eine volkswirtschaftliche Fragestellung und der Schwerpunkt dieses Blogs liegt auf betriebswirtschaftlichen Fragestellungen. Ich will hier Antworten geben für Woges, die  weniger Politik machen als gemeinsam bestmöglich ihre Ziele erreichen wollen. Da Woges aber nicht im luftleeren Raum operieren, sondern Teil unserer Gesellschaft sind, ist es auch als Betriebswirt und Leiter, Aufsichtsrat oder Mitglied einer Woge gut, ab und an die volkswirtschaftliche Brille aufzusetzen. So verstanden stellen sich betriebswirtschaftlich bestmöglich geführte Woges ihrer gesellschaftlichen Verantwortung. 

Die Frage stellt sich also, gibt es in Deutschland vergleichsweise mehr Genossenschaftswohnungen als in der Schweiz und wie hoch ist jeweils der volkswirtschaftliche Nutzen zu bewerten bzw. ergäbe es einen zusätzlichen Wohlstandsgewinn in Deutschland, wenn es deutsche Woges insbesondere gelingen würde, ähnlich niedrige Nutzungsentgelte anzubieten wie die Schweizer Woges? Wenn dem so wäre, könnte das ja an der anderen Preispolitik vieler deutscher Woge liegen, dass sie zwar weniger Ersparnis für den Einzelnen bringen, aber mehr bauen und mehr neue Mitglieder aufnehmen können.

Nach meiner vorläufigen Schätzungen, deren Annahmen und Quellen ich in einem Anhang unten erläutere, ergibt sich:

Ergebnis:

In der Schweiz schätze ich 5,1% aller Wohnungen als Genossenschaftswohnungen, in Deutschland 5,8%. Eine Ersparnis von 5% in Deutschland je Wohnung entspricht für alle In Summe aller genossenschaftlichen Wohnungsnutzer 682 Millionen € pro Jahr. Würden deutsche Woges ähnlich günstig werden wie Schweizer Woges, könnten sie die Ersparnis für ihre Mitglieder um 1007 Mio € steigern. Betrachtet man es je Wohnungsnutzer,,ist die Ersparnis pro Jahr bei deutschen Woges bei 273 €. Dies wäre erhöhbar auf 1092 €. In Metropolen wären entsprechend der Aussage von wohnbaugenossenschaften schweiz auch höhere Ersparnisse möglich.

Bewertung:

Sind 1092 € jährliche Ersparnis für Mitglieder individuell und volkswirtschaftlich eine relevante Größe?  Da gehen vermutlich die Meinungen auseinander. Selbst bei einem unterdurchschnittlichen Einkommen von zum Beispiel jährlich netto 25.000 € entsprechen 1092 € nur 4,4 % des Haushaltseinkommens. Dennoch, würde 1092 €  jedes Jahr angespart oder in einem Aktienfonds oder in einer Genossenschaft investiert werden, könnte es über Jahrzehnte einen guten Beitrag zur Altersvorsorge leisten. Meine Bewertung ist deshalb, ja, es ist eine relevante Größe, noch verstärkt dann, wenn Woges Wege finden, Mitglieder gut zu unterstützen, auf diesem Weg Vermögen aufzubauen, denen dies eigenlich nicht so liegt.  Eigentlich  gehört nach meiner Einschätzung ein gewisses "bürgerliches Mindset" dazu, dass so zu sehen:

Zum einen mag es Menschen mit einem soziologischen Hintergrund geben, die es ablehnen so langfristig zu denken und denen es unangenehm ist überhaupt "Geldfragen" so viel Gewicht zu  geben. Wenn man diese Einschätzung teilt, wären Woges auch Institutionen, die eine gewisse Bildungsarbeit leisten und diese Dinge in der Kommunikation mit Mitgliedern, zum Beispiel in Mitgliederzeitschriften thematisieren. Nach meinem Eindruck liegt dies in Deutschland bei den im Gdw organisierten Woges eher brach. Es gibt zwar Mitgliederzeitschriften mit einem sehr professiollen Layout und Redakteuren aber eher im Sinne marktwirtschaflticher Kundenbindungsstrategien.  

Zum anderen sind Woges als Selbsthilfevereine Einzelinteressen von Menschen verpflichtet, wenn diese auch gemeinschaftich behandelt werden und nicht einem gesamtgesellschaftlichen Interesse verpflichtet sind über die Grundsätze guter Unternehmensführung hinaus. Dieses Missverständnis hat die Genossenschaftswissenschaft eindeutig geklärt und die mangelhafte praktische Umsetzung des Fördergedankens in der Praxis in Deutschand auch ausreichend deutlich benannt. Es gibt oft Mitglieder in Genossenschaften, die davon nicht wissen und es gibt Mitglieder, die gar nicht mehr selbst in Genossenschaftswohnungen wohnen, die Woges für gesellschaftliche Zwecke nutzen wollen und deshalb nicht nur ein Steigern der Ersparnis als Ablenkung und Schwächung ihrer gesellschaftlicher Ziele verstehen können, sondern es auch ihren Wertvorstellungen widersprechen kann. Diese Wertvorstellungen sind gerade im linken politischen Spektrum grundsätzlich an Kollektivität orientiert. Dann wird versucht Genossenschaften als Möglichkeit der Kollektivierung zu organisieren entgegen der eigentlichen genossenschaftlichen Idee der Hilfe zur Selbsthilfe. Gerade bei den in Deutschland häufigen sehr großen Woges, wo viele Mitglieder gar nicht mehr bewusst ist, dass es ein Erparnispotential gibt oder wo viele Mitglieder den Eindruck haben, sie können sich nicht einbringen oder es ist zu schwer gehört zu werden, kann dies eine Thema sein.

Abhilfe können hier losbasierte, repräsentative, themenspezifische, neutral moderierte und ergebnisoffene Mitgliederjurys schaffen, bei denen normale Mitglieder auf Augenhöhe mit einer Aufwandsentschädigung und unter Anhörung von Experten partizipativ einen guten Input geben können. siehe https://liberalundkooperativ.blogspot.com/2019/11/es-ist-der-zeit-fur-mitgliederjurys-in.html

Hinsichtlich der Erderhitzung, in der wir uns befinden und der noch nicht co2-neutralen Bauweise ist eine  Zurückhaltung beim Neubau notwendig und sollten Dachaufstockungen und bessere Wohnflächennutzung bevorzugt werden. Auch das zeigt, dass die starke Tendenz zum Bauen wie sie in Deutschland in Metropolen von Politik und Verbänden gewählt wurde, nicht der optimale Weg ist.

Letztlich kann man auch fragen, wie zeitgemäss ist der Eigeninteressen verfolgende, rational denkende Mensch überhaupt noch angesichts von sozialen Problemen, der Klimakrise und Artensterben. In seiner  "Theoriegeschichte der Betriebswirtschaftslehre", 1977 erwähnt Sönke Hundt ein Buch von Werner Sombart "Der Bourgeois - Zur Geistesgeschichte des modernen Wirtschaftsmenschen", 1923. Mir sind ab und an Menschen begegnet, für die "bürgerlich" etwas sehr Negatives im Sinne von sozialen Egoisten ausdrückte. Ich denke Menschen, dürfen individuell und kollektiv sein und sind es auch immer beides. Das belegt zum Beispiel Rutger Bregmann mit seinem Buch "Im Grunde gut". Wir können also zuversichtlich, gemeinsam und kooperativ Genossenschaften und unsere Gesellschaft insgesamt gestalten und sollten dabei lernen zu verstehen, dass auch Pflanzen und Tiere unsere Mitgeschöpfe sind und uns bemühen auch mit ihnen zu einem Interessensausgleich zu kommen bzw. die gemeinsamen Interessen besser wahrzunehmen und in unser Handeln besser zu integrieren. Insoweit sind wir alle eine Weggemeinschaft.

Anhang  

Annahmen: 

Wohnungen in Deutschland insgesamt 42.803.737.Stand 2020, Wohnfläche 3.937.971.000, je Wohnung 92,04 qm, je Einwohner, 47,32 qm, 2700 Woges, Anzahl Genos.wohnungen 2.500.000, durchschnittliche Wohnfläche von Genos.wohnungen 70 qm, durchschnittlicher Miete nettokalt 6,5€, Einwohner in Deutschland 83.237.124

Schweiz , 1500 Woges, Anzahl Genos.wohnungen160.000, Einwohner 8.606.033

Quellen :

Statistisches Bundesamt     https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/07/PD21_326_31231.html;jsessionid=A5C0353682BBBB1D2CA5810F6FF925F8.live732

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungsbaugenossenschaft 

Bei Fragen zur genauen Berechnung der Schätzung email an frankgiebel[at]web.de 

Wohnungsbaupolitik Zürichs mit Vorbildfunktion für deutsche Metropolen?

Im Programm Wohnen der Stadt Zürich in der aktuellen Fassung von 2017 heißt es:: 

"Stoßrichtungen:

I. Mehr gemeinnütziger und preisgünstiger Wohnungsbau

Die Stadt Zürich setzt auf die Bereitstellung preisgünstiger Wohnungen durch gemeinnützige Wohnbauträgerschaften mit dem Prinzip der Kostenmiete, deren Anteil sie gemäss dem in der Volksabstimmung vom 27.11.2011 angenommenen Grundsatzartikel in der Gemeindeordnung bis zum Jahr 2050 auf einen Drittel der Mietwohnungen ausbauen soll.

Massnahmen

1. Die Stadt kauft auch in Zukunft Bauland beziehungsweise Häuser für den kommunalen Wohnungsbau und für die günstige Abgabe an andere gemeinnützige Wohnbauträgerschaften zum Richtlinienlandwert. Dabei strebt sie unter dem Strich einen Ausbau des gemeinnützigen Portfolios an. (Liegenschaftenverwaltung)"

Hervorzuheben ist dabei der Bezug zur Kostenmiete. Obwohl dies bei Wohnungsgenossenschaften auch in Deutschland eine Selbstverständlichkeit sein sollte, ist es dies in der Praxis nicht. Oft gibt es in der ein oder anderen Form eine Orientierung an lokalen Mietenspiegeln.

Würden auch deutsche Metropolen dieses Prinzip anwenden, könnte damit ein Teil des Wohnungsbedarfs komplett dem Markt entzogen werden, ohne sinnvolle Investionen in die Bausubstanz zu gefährden, wie dies durch die Mietobergrenzen im Rahmen des "Mietendeckelsgesetzes" aktuell in Berlin riskiert wird. Sie müssten dazu aber die beteiligten Unternehmen zum Selbstkostenprinzip verpflichten.

Die Zielformulierung der Wohnpolitik wurde der Bevölkerung Zürichs 2011 zum Entscheid vorgelegt und  angenommen. Zur Kostenmiete heist es darin "Sie [die Stadt Zürich] sorgt dafür, dass sich die Zahl der Wohnungen im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen oder Wohnbauträgern, die ohne Gewinnabsichten dem Prinzip kostendeckender Mieten verpflichtet sind, stetig erhöht." siehe Seite 30 in der Masterarbeit von Martin Broder "Umsetzung des Volksentscheides der Stadt Zürich von 2011 für
‚Bezahlbare Wohnungen für Zürich‘ Eine Standortbestimmung sowie die Untersuchung von möglichen Massnahmen und Risiken der angestrebten Ziele bis 2050"

Um das Potential der Zürcher Wohnbaupolitk für deutsche Metropolen angemessen beurteilen zu können, braucht es jedoch einen genaueren Blick, der so arbeitsintensiv ist, dass ich ihn hier nicht leisten kann. Soweit zeigt sich jedoch, dass sich eine genauere Analyse lohnen würde. Sie sollten sowohl Bezug nehmen auf die kritischen Fragen der hier verlinkten Masterarbeit von Martin Broder, auf den aktuellen Bericht des Zürcher Stadtrates zur Zielerreichung vom September 2020 und auf die Betrachtung grundlegender statistischer Größen wie Baupreisentwicklung, Bautätigkeit und Mietzinsentwicklung. Sie sollte auch eine aktuelle Literaturrecherche beinhalten und Interviws mit beteiligten Wohnungsunternehmen und Mitarbeitern der Stadt Zürich.

Ausrichtung auf Renditen bei Wohnungsgenossenschaften, macht das Sinn?

Welche Rolle sollte Rendite in Wohnungsgenossenschaften spielen? Betriebswirtschaftlich bedeutet Rendite den Gewinn, den eine bestimmte Investition im Betrachtungszeitraum abwirft, also Gewinn in Prozent der eingesetzten Summe. Ist es das eigene Kapital, das eingesetzt wird, spricht man von Eigenkapitalrendite, ist es aufgenommenes Kapital, also Kredite, spricht man von Fremdkapitalrendite und betrachtet man beides zusammen, addiert es also, ergibt sich die Gesamtkapitalrendite. Insoweit kann man sowohl Einzelinvesitionen wie zum Beispiel den Bau einer Wohnanlage betrachten als auch ganze Unternehmen, diese mittels Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung.

Da Gewinnerzielung in Genossenschaften kein Selbstzweck ist und nicht gleichrangig mit dem Ziel der Nutzenmaximierung für die Mitglieder ist, machen Gewinne nur insoweit Sinn, wie Sie für die langfristige wirtschaftliche Förderung der Mitglieder sinnvoll sind, indem sich das Unternehmen durch Aufbau von zusätzlichem Eigenkapital - also der Zuführung von Gewinnen eines Jahres in die Bilanz - so gut weiterentwickeln kann, dass der langfristige Nutzen für die Mitglieder maximiert wird. Mitglieder sind dabei jeweils die aktuellen Mitglieder, keine fiktiven, künftigen. Würde man zum Beispiel die Expansion in andere geographische Regionen damit rechtfertigen, dass die künftigen Wohnungsnutzer ebenfalls Mitglieder würden, würde das bedeuten, dass man bereits jetzt Geld nicht mit Blick auf die eigenen Mitglieder ausgibt bzw. auszugeben plant. Dies ist grundsätzlich nicht möglich. Würde es doch getan, wäre das ein sicheres Zeichen, dass die jeweilige Genossenschaft keine Genossenschaft mehr im Sinne des Genossenschaftsgesetzes und vor allem der Genossenschaftsidee ist, sondern nur noch dem Anschein nach.

Die Höhe der Beträge, die jährlich als Gewinne erwirtschaftet und in die Eigenkapital-Rücklagen eingestellt werden, sollten sich daran orientieren, wie viel Eigenkapital für künftige Bautätigkeiten benötigt wird. Dazu muss man den konkreten Bedarf der eigenen Mitglieder kennen hinsichtlich Menge an nachgefragtem Wohnraum, Lage, Ausgestaltung und Preis. Als Erfolgskontrolle sollte die Quote der Wohnungen, die von eigenen Mitgliedern bei Erstbezug eines Neubaus angemietet werden, ermittelt und im folgeden jährlichen Geschäftsbericht veröffentlicht werden.

Mitunter ist das Argument zu hören, dass es wohnungswirtschaftlich geboten sei, mit einer bestimmten Eigenkapitalrendite zu rechnen und dass diese bei mindestens 4,5% läge und sich auch Wohnungsgenossenschaften danach ausrichten müssten, weil sie ja auch wohnungswirtschaftlich solide agieren müssen. Gerade in den aktuellen Zeiten, wenn die Zinsen für Fremdkapital in Europa unter zwei Prozent gefallen sind, macht es einen großen Unterschied, ob ich Nutzungsentgelte (Mieten) so kalkuliere, dass beim Eigenkapital 4,5% erwirtschaftet werden müssen oder 2-2,5%. Mir selbst liegt keine betriebswirtschaftliche Herleitung vor, die zum Ergebnis kommt, dass 4,5% Eigenkapitalrendite wohnungswirtschaftlich geboten ist. Falls jemand eine kennt, wäre ich sehr interessiert, sie inhaltlich zu prüfen. Ein Blick in die Schweiz zeigt allerdings, dass dort eine gesetztliche Regelung existiert, die von allen Vermietern, seien es gewinnorientierte oder gemeinwohlorientierte, verlangt, dass sie Wohnungen zu einer sogenannten Kostenmiete anbieten. Diese wird so kalkuliert, dass zum einen natürlich die Zinsen für aufgenomme Kredite in Ansatz genommen werden dürfen und dass analog dazu Erträge für bereitgestelltes Eigenkapital in Ansatz gebracht werden darf. Dieses muss sich aber in der Höhe am üblichen Marktzins für Fremdkapital orientieren und darf diesen nicht um mehr als 0,5 Prozentpunkte übersteigen:

"Der zulässige Mietzins ergibt sich aus den durch die vermietende Partei zu tragenden Liegenschaftskosten (Fremdkapitalkosten, Unterhaltskosten und Betriebskosten) und der Nettorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital. Das Eigenkapital entspricht der Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Fremdkapital. Auf dem jeweils aktualisierten Eigenkapital darf nach geltender Rechtspraxis eine Rendite erzielt werden, die den mietrechtlichen Referenzzinssatz um nicht mehr als ein halbes Prozent übersteigt. "

Quelle:

https://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20153110 

Aus wohnungsgenossenschaftlicher Sicht ist dies der maxmiale Prozentsatz, der für eine Eigenkapitalrendite angesetzt werden sollte. Kann und darf eine Genossenschaft darunter bleiben? Grundsätzlich ja. Letztlich handelt es sich ja um eine Eigentümergemeinschaft, die sich nur auf ein sinnvolles Verfahren einigen muss, zu welchen Beträgen sie die Nutzung der Wohnungen an ihre Mitglieder innerhalb eines gemeinsamen Geschäftsbetriebes möglich macht, so, dass sie dies auch langfristig gut tun kann. Hierfür ist wie oben hergeleitet Rendite keine sehr sinnvolle Kennzahl und es ist viel sinnvoller, darauf zu achten, dass jedes Jahr in absoluten Beträgen so viel Eigenkapital gebildet wird, dass künftige Bautägigkeiten in einem sinnvollen Mix von Fremd- und Eigenkapital finanziert werden können. Dazu bedarf es neben einer sehr genauen Kenntnis der Bedarfe der eigenen Mitglieder einer ausreichend genauen Liquiditätsplanung über einen längeren Zeitraum, der auch quantitativ Neubauvorhaben und gebenenfalls Ersatzbauten berücksichtigt. Ich halte hier einen Zehnjahreszeitraum für nicht übertrieben. Selbst ein 20-Jahreszeitraum wäre etwas, was eine  Unternehmensführung dahingehend prüfen sollte, ob sie damit zu sinnvollen, d.h. ausreichend genauen Aussagen zu einem vertretbaren Aufwand kommt.

Noch zwei weitergehende Hinweise:

Es wäre interessant zu erfahren, wie der wichtigste Prüfungsverband von Wohnungsgenossenschaften, der GDW und seine Unterverbände zur Frage der Rendite, auch zu den 4,5% stehen.

Im Zusammenhang mit der Diskussion über den Berliner Mietendeckel, scheint mir die Schweizer Lösung der Kostenmiete vom Grundsatz her viel geeigneter, zu nachhaltig verträglichen Entwicklungen im Bereich Wohnen in Metropolen zu kommen, als die Preishammermethode der staatlichen Preisbestimmung, wie er mit dem Berliner Mietendeckel versucht wird. Wenn ich mehr Zeit hätte, würde ich gerne mehr über das Schweizer System lernen, was daran gut funktioniert, was nicht und im Austausch mit anderen schauen, was man für andere Metropolen übernehmen kann. Es ist schade, dass von Seiten des GDW hier kein Initiative kam, die Kostenmiete ins Spiel zu bringen. Da der GDW aber eben nicht nur Genossenschaften vertritt, ist dies letztlich verständlich. Dies zeigt einmal mehr, dass es wichtig wäre, wenn Wohnungsgenossenschaften sich bundesweit in einem eigenen Verband vernetzen und eigenes Know How aufbauen. Letztlich heist dass ja nicht, dass sie nicht auch im GDW Mitglied sein können mit Blick auf Fragen, die alle Wohnungsunternehmen gleichermassen betreffen. Ein solcher Verband könnte zum Beispiel zu Fragen wie dem Mietendeckel oder auch zum Thema Erbaugrundstücke und Vergabe öffentlicher Grundstücke eigene Akzente setzen, die uns als Gesellschaft insgesamt deutlich weiter bringen.

Wohnungsgenossenschaften entfalten ihr Potential über Kulturwechsel

In Deutschland existieren mehr als 2.000 Wohnungsgenossenschaften, von denen viele über 1.000 Wohnungen, manche sogar über 10.000 Wohnungen für ihre Mitglieder gebaut haben und in Schuß halten. Während viele kleine Genossenschaften und Baugemeinschaften ganz natürlich am Nutzen ihrer Mitglieder ausgerichtet sind, hat in großen Genossenschaften über die Jahrzehnte ein hauptberufliches Management immer mehr an Bedeutung gewonnen. Das führte oft dazu, dass die Beteiligung der Mitglieder weniger gelebt wurde und mehr mit Blick auf Rendite gewirtschaftet wurde. Die konsequente wirtschaftliche Förderung der Mitglieder, wie es der eigentliche Zweck von Genossenschaften ist, verlor an Bedeutung. Wenn nun seit einigen Jahren Basisgruppen entstehen, die wieder mehr Mitbeteiligung und Mitglierderförderung einfordern, stoßen sie je nach Unternehmenskultur nicht nur bei manchen Organmitgliedern wie Aufsichtsräten oder Vorständen auf Abwehr, sondern auch bei einfachen Mitgliedern oder deren Vertretern. Einigen machen solche Impulse Angst, weil die Kultur ihrer Genossenschaft plötzlich hörbar hinterfragt wird und ungewiß ist, wohin das führt. Hier hilft es zu klären, ob es etwas gibt, was die eigene Genossenschaft zusammenhalten kann, wenn man die Sicherheit nicht wie vielleicht gewohnt an Personen festmacht, die viele Jahre verantwortlich für die Genossenschaft tätig waren und die Grundlagen der Unternehmenspolitik inhaltlich identisch jedes Jahr gleich kommunizierten. Wenn durch neue Impulse klar wird, dass es weitere Handlungsoptionen gibt und die Mitglieder letztlich eine größere Auswahlmöglichkeit haben, in welche Richtung die Genossenschaft sich weiterentwickeln soll, hilft es, Dinge klar zu benennen, die weiter Sicherheit vermitteln und Orientierung geben können, an Hand welcher Kriterien bei Fragen der Unternehmenspolitik entschieden werden soll, wenn diese Aufgabe nicht einfach dem Vorstand überlassen wird.

Dafür helfen Grundregeln wie ich sie in der Hamburger Erklärung http://liberalundkooperativ.blogspot.com/2019/03/hamburger-erklarung.html formuliert habe und wie sie sich aus der Genossenschaftsidee ableiten lassen. Diese ideele Verankerung kann helfen, die gefühlte Abhängigkeit von einzelnen Personen zu senken. Außerdem ist es wichtig, dass Mitglieder positive Erfahrungen mit der Beteiligung an Entscheidungen in Gruppen machen, auch und gerade die, die in ihrem Leben bisher wenig positive Erfahrungen damit gemacht haben.

Solange diese Impulse von der Geschäftsführung nicht aufgegriffen werden, kommt hier sich selbst organisierten Basisgruppen eine besondere Bedeutung zu, diese Erfahrungen vorzuleben und für alle Mitglieder über eine Beteiligung zu ermöglichen. Viele Menschen haben Erfahrungen mit Gruppenprozessen in Vereinen, die sie hier einbringen können. Die Möglichkeit für Erfahrungsaustausch bei der Bildung solcher Gruppen geben zum Beispiel die Vernetzungsinitiativen Genossenschaft-von-unten Hamburg https://genossenschaft-von-unten-hamburg.de/ und Berlin http://www.genossenschaft-von-unten.eu/

Erkennt die Geschäftsführung, dass dieser Prozess positiv ist, kann sie ihn mitgestalten, indem sie zum Beispiel Personen, die glaubwürdig für diese neuen Impulse stehen, in das operative Management einbezieht. Sie kann Schulungen für Interessierte einkaufen zu Themen wie kollegialer Führung, wie sie zum Beispiel Bernd Oestereich mit seiner Werkstatt für kollegiale Führung https://kollegiale-fuehrung.de/portfolio-item/kollegen/ anbietet, und sie kann die Funktion eines Beteiligungsmanagers einrichten, wie es zum Beispiel die Wohnungsgenossenschaft Freie Scholle eG in Bielefeld gemacht hat https://www.freie-scholle.de/wohnen/genossenschaft/beteiligung.html . 

In der Praxis wird es dabei auch zu Fehlern, Konflikten und Frustrationen kommen. Wenn es jedoch gelingt, das gemeinsame Ziel als Genossenschaft nicht aus den Augen zu verlieren und sich gegenseitig und gemeinsam zuzubilligen aus Fehlern zu lernen, wird sich nach und nach die Unternehmenskultur hin zu mehr Beteiligung entwickeln. Dann besteht die Möglichkeit, dass viele Wohnungsgenossenschaften ein höheres Niveau der Mitgliederförderung entfalten und damit noch attraktiver und sichtbarer als gesellschaftspolitisch gute Wahl zwischen gewinnmaximierenden Unternehmen und Wohnungsunternehmen im Staatsbesitz werden.

Hamburger Erklärung

Heute veröffentliche ich hier den aktuellen Stand der Hamburger Erklärung, einer Auflistung wichtiger Prinzipien, nach denen Wohnungsgenossenschaften ihre Unternehmenspolitik ausrichten sollen. Wer Interesse hat die Erklärung als Ertsunterzeichner zu unterstützen, möge sich melden bei frankgiebel(at)web.de

Hamburger Erklärung

Wir, die Unterzeichner der Hamburger Erklärung geben diese Erklärung ab, weil wir die Genossenschaftsidee lebendig halten wollen und weil wir dafür eintreten, dass sie die Unternehmenspolitik in Wohnungsgenossenschaften (Woges) prägt.

Dazu tragen wir bei, indem wir die Prinzipien formulieren, die sich aus der Genossenschaftsidee für die Führung von Woges ergeben, diese öffentlich bekannt machen und zum Mitunterzeichnen einladen:

1. Förderzweck

Zweck von Wohnungsgenossenschaften wie von jeder wirtschaftlichen Genossenschaft ist die wirtschaftliche Förderung ihrer Mitglieder. Dies ist in § 1 des Genossenschaftsgesetzes in Deutschland so benannt. Da dies ihr einziger Zweck ist, ist dieser bestmöglich zu erfüllen. Im Gegensatz zu gewinnmaximierenden wohnungswirtschaftlichen Unternehmen sind wir Wohnungsgenossenschaften deshalb nutzenmaximierende Unternehmen für unsere Mitglieder.

2. Daraus lassen sich folgende Grundprinzipien und Auswirkungen ableiten:

2.1.Verursacherprinzip

Die Nutzungsgebühr orientiert sich an den Selbstkosten, das heißt im Grundsatz verlangen wir als Nutzungsgebühr den Betrag, den uns die jeweilige Wohnung selbst kostet. Dies wird je nach Bedarf ergänzt um Beträge, die wir benötigen, um ausreichend Eigenkapital aufbauen zu können um die langfristige Entwicklung unserer Unternehmens im Sinne unserer Mitglieder sicherstellen zu können.

2.2. Gleichbehandlungsprinzip

Aus dem Verursacherprinzip folgt, dass allen Mitgliedern die jeweiligen Wohnungen zu den gleichen Gebühren angeboten werden, soweit nicht für das jeweilige Mitglied zusätzliche Einbauten auf Kosten der Gemeinschaft vorgenommen werden. Das heißt bei einem Wohnungswechsel erhalten neu einziehende Mitglieder gleich gute Konditionen wie die dort bereits wohnenden.

2.3. Beschränkung von Quersubventionierung

Aus dem Verursacherprinzip und aus dem betriebswirtschaftlichen Prinzip, dass nur kostendeckende "Produkte und Dienstleistungen" zum langfristigen Unternehmenserfolg beitragen können, folgt außerdem, dass Wohnanlagen sich dauerhaft selber tragen müssen und keine Quersubventionierung durch andere Wohnanlagen erfolgt. Sollte ausnahmsweise und fallbedingt von diesem Grundsatz abgewichen werden, ist dies nur über einen Beschluss der Generalversammlung bzw. der Vertreterversammlung möglich.

3. Wohnrecht

Die Liegenschaften der Genossenschaften dürfen nicht weiterverkauft werden. Sie sind der Gewinnmaximierung entzogen und bleiben langfristig günstig. Die Bewohner genießen eine hohe Wohnsicherheit. Mitglieder der Genossenschaft haben ein Wohnrecht und man kann ihnen die Wohnung nicht einfach kündigen.

4. Mitbestimmung

Wer etwas verändern oder ein Projekt lancieren möchte, kann einen Antrag an die Generalversammlung stellen. In großen Woges mit einer Vertreterversammlung hat dieses Recht jeder Vertreter. Noch aktiver mitgestalten kann sein Wohnumfeld wer im Aufsichtsrat oder in einer Arbeitsgruppe mitwirkt.

5. Gesellschaftspolitische Wirkung

Unsere größte gesellschaftspolitische Wirkung entfalten wir Wohnungsgenossenschaften dadurch, dass wir guten und günstigen Wohnraum bieten, wir durch niedrige Nutzungsgebühren breiten Bevölkerungskreisen eine höhere Kaufkraft aus ihren Einkommen ermöglichen und dadurch, dass wir dafür sorgen, dass sie als anteilige Eigentümer an einem Immobilienunternehmen nachhaltig Vermögen bzw. Kapital aufbauen können im Sinne des Distributismus.

Wir wollen gute und faire Arbeitgeber sein und ein wertvoller Teil der Quartiere und Kommunen, in denen wir angesiedelt sind. Wir unterstützen den Ansatz der guten Unternehmensführung in Genossenschaften - good governance - und die Weiterentwicklung der Grundsätze guter Unternehmensführung im Geist und Sinn dieser Erklärung.

Danksagung

Viele Anregungen kommen aus der lebendigen Kultur der Schweizer Woges, insbesondere den Grundprinzipien, wie sie durch "Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger " formuliert werden. Weitere Inspirationen waren die Rochdaler Prinzipien, das Leitbild der Selbstbau eG in Berlin, die gemeinsame Arbeit in der Basisgruppe Genossenschaftsidee der gem. Wohnungsbaugenossenschaft Bergedorf Bille und die dortige Gremienarbeit mit Vorstand und Kollegen/innen im Aufsichtsrat. Dank geht an Gerald Wiegner von der Interessengemeinschaft der Genossenschaftsmitglieder igenos eV. Hilfreich waren Treffen Hamburger Genossenschaftsmitglieder unter der Schirmherrschaft von Dr. Bosse vom Mieterverein zu Hamburg und die Autoren von inspirierenden Schriften und Vorträgen Daniel Brunner, Prof. Volker Beuthin, Prof. Ernst-Bernd Blümle, Hartmut Glenk, Prof. Jürgen Keßler, Prof. Manfred Kühnberger, Günther Ringle, Georg Scheumann, Prof. Reinbert Schauer und Jozef Zolk, .